银十踏空 北京楼市降价走量成趋势

　　“铜九”过去，“银十”没有奇迹，“铁十”名副其实。

　　截至26日，北京十月商品房住宅和二手房住宅签约共10068套，同比去年10月前26天的17647套下降42.9%，或将成为北京楼市交易全面网签以来历史上成交最差的10月。

　　在这样一个10月，北京建行部分支行上浮首套房利率，购房压力直接“砸”向一度支撑市场的刚需族；在这样一个10月，一线城市上海由品牌房企掀起了一轮降价潮，触动全国楼市神经；在这样一个10月，北京楼市继续呈现以“降”为大势的市场表现：部分老项目识大势，降价走量；新盘直接低开入市以免被“架空”；而部分走出独立行情的高端楼盘，也因性价比突出而取胜。“金九银十”的面目全非，也令业内对后“铜九铁十”市场的判断更加不乐观。

　　“银十”褪色成定局

　　“银十”的惨淡，从“十一”黄金周就开始。根据北京市房地产交易管理网的数据，今年国庆节7天假期，北京住宅成交总量为1039套，较去年同期下跌了22.8%，与今年9月份相比大幅下跌了62%。

　　截至目前的10月数据，基本可窥见“银十”全貌。据北京中原地产(微博)数据，截至26日，北京十月商品房住宅签约套数为4439套，二手房住宅签约套数为5629套，合计成交仅为10068套，同比9月同期的10897套下调了7.6%，同比去年10月前26天的17647套下调幅度更是达到了42.9%。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，今年的10月，有可能创造北京楼市交易全面网签历史以来的单月最低签约量。

　　张大伟表示，造成这一局面的原因，除了限购后“房票”的持续消化外，房价未回调到位是原因之一。他表示，目前，通州、大兴等区域都有明显房价下调的项目，全市大部分商品房项目的优惠幅度和二手房的议价空间都有所增加，但是相比购房者的心理价位依然存在差距。随着调控政策的延续，市场需求对价格下调的幅度期待值越来越高。

　　除此之外，首套房利率上涨的政策也对购房人造成一定影响。目前，北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍。个贷机构伟嘉安捷相关负责人表示，对于有贷款购房计划的人群来说，担心房贷政策继续收紧，进而打消了贷款购房念头。同时，接近年末各家银行的放贷也越来越缩紧，无疑对想要置业的购房人来说雪上加霜。

　　大势“降”不可当

　　虽然，业内认为目前成交惨淡原因之一为房价并未降到“房票”的预期，但是北京楼市的房价下行，如滴在白纸上的墨水一样，蔓延着。

　　纯新盘的低开是最为简单的降价方式，典型的如在10月蓄客的纯新盘东亚逸品阁，以起价13200元/平米再次冲击通州市场；不少老项目的后期也放手一搏，旭辉御府、远洋一方、天时名苑、京贸国际城以各种方式促销，在10月降价走量；而高端项目虽然绝对价值不低，但跑赢大市的均为性价比突出的项目。如西山壹号院、中海九号公馆等昔日地王项目，平价入市回笼资金。

　　10月，不少品牌房企以一线城市上海为中心，启动促销降价策略，龙湖、绿地、中海均加入这一行列，令人们聚焦这些全国布局房企在京的动作。据记者了解，上海降价促销策略之外，龙湖在京也启动“抢收”策略，大兴时代天街项目不但加紧入市，也将低开。

　　一位品牌房企北京公司负责人表示，10月过后的市场恐更不乐观，年底，很多开发商面临各种款项结算以及短期债务，如不能促动销售，资金链更紧。

　　■ 现场直击

　　保利罗兰香谷 赠送面积成亮点

　　10月22日，位于昌平沙河的纯新盘保利罗兰香谷开盘。当天下午，记者来到了项目现场。由于开盘之前积累了客户，因此售楼处聚集了很多看房人。在之前的蓄客期，销售员曾告诉记者，预计开盘均价为18000元/平米左右，而从开盘现场的情况看，由于有不少赠送面积，所以实际价格要比这个价位低不少。

　　以项目85平米以下的一居和两居为例，价格在每平米15000元到16000元左右，屋内的客厅和每个卧室都赠送飘窗，室内空间会向外推移0.75米到0.9米不等，算是赠送的面积，如果把这部分面积计算进去，价格在每平米15000元左右。

　　而90平米以上的两居、三居、四居，价格在每平米17000元到18000元之间，但是除了赠送飘窗若干，还会赠送一个“设备间”，实际上是赠送了一间屋子，需要业主签合同，由开发商统一封闭。例如一套90平米的两居室，定价18000元，但是除了赠送4个飘窗外，赠送的“设备间”就有8平米，据销售人员计算，实际的价格在每平米14000多元。开盘当天还有一些优惠，叠加起来，总价可以再减少三四万元。

　　保利罗兰香谷项目负责人表示，目前还没有开始签约，客户来登记的情况也还没有汇总，再过一段时间才能统计出签约情况。

　　京贸国际城 单价大幅度下调

　　通州的老项目京贸国际城，曾经在2010年年初达到过每平米26800元，如今已经坦然降价。10月25日，记者来到刚刚开盘两天的京贸国际城项目。由于是周二上午，售楼处只有两批看房人。京贸国际城大幅降价的举动已经广为人知。具体的情况是，之前开盘的两栋楼已经成为现房，价格仍为每平米20000元左右。而新开盘的一栋楼的424套房源，2013年6月入住。其中85到88平米的两居，价格是13400元/平米起，其他户型的起价稍高。目前项目还处于排号阶段，选房时间为本周末。

　　由于京贸国际城目前处于排号阶段，还没有签约，根据开发商方面提供的数据，截至26日，项目积累了将近300组客户。

　　项目相关负责人表示，目前开发商已经改变了销售策略，毕竟现在购买力十分有限。因此，目前希望开盘能够打开局面，仅仅是一个开始，争取能够在之后一个月甚至几个月里，稳定保持一定的销售量。

　　对于具体的应对策略，开发商方面表示：“我们现在的策略就是实实在在地调低价格，而且一次降到位，不做变相降价也不遮遮掩掩，让客户认识到性价比。”

　　■ 市场盘点

　　1、低开新盘 抢滩市场

　　比起市场上尴尬的老项目后期，入市的新盘定价相对从容。随行就市，直接低开，在市场僵持的情况下，这些楼盘保持了一定的去化率。

　　如近期入市的昌平纯新盘融创长滩壹号，旗下包括洋房以及叠墅产品。据记者了解，其叠墅产品均价在2.6万元/平米-2.7万/平米。但洋房产品的定价为1.7万元/平米起，记者从相关负责人处了解到，洋房产品虽未到定价区间底线，但在原来产品的定价区间内趋低开盘。上周末的认购情况在每天5套、7套，是十月少有的热销盘。

　　此外，位居国奥板块的润泽公园城升级新品润泽公馆在十月持续销售，项目相关负责人介绍，其毛坯产品均价26000元/平米。据北京房地产交易管理网数据，截至23日的成交均价为24468元/平米。记者了解到，这一楼盘此前的预期也在3万元/平米。这一项目9月20日开盘当日即认购了3.8亿。据交易管理网数据显示，其10月截至23日签约16套。

　　除此之外，翠林漫步以12500元/平米的起价搅动供应量较大的房山区域，而纳帕澜郡在昌平参考周边限价房定价，均价约15800元/平米，据北京房地产交易管理网数据，截至本月23日，纳帕澜郡成交均价在13206元/平米。这两个项目在10月截至23日的成交签约套数均超过20套。

　　此外，低开趋势较为突出的还有位居通州的待售纯新盘东亚逸品阁，预计12月初开盘，但在10月已经开始了蓄客。起价为每平米13200元。现在办卡，在开盘之前每天总价减少200元，从户型图上看，每套房源都有大小不等的赠送面积。如果把优惠和赠送面积计算进去，一些房源的单价已经在每平米13000元以下，这一纯新盘的定价预期再次拉低了一路走低的通州房价。东亚新华投资有限公司新闻发言人韩磊表示，在定价策略上，一方面考虑到现在市场情况，不想逆市而行。另一方面，公司认为年底是拿地的好时候，现在快速消化，回笼资金，可以去拿新的土地。

　　2.品质+“低价” 高端盘受捧

　　部分高端项目在惨淡的10月继续走出独立行情。据三季度北京商品住宅成交排行，金茂府、中海九号公馆、西山壹号院、保利中央公园均在前十榜单之上。而据北京房地产交易管理网反映出来的成交业绩，这些高端楼盘在10月截至23日的签约金额飘红。

　　西山壹号院的成交金额为1.25亿，中海九号公馆为1.52亿，保利中央公园为1.39亿，而金茂府更是以71套签约套数揽金4.26亿。

　　据记者了解，以上四个10月成交表现不俗的项目均为昔日“地王”，地理位置极优。在调控大势下，这些高端项目取得不错业绩的共同点则是，保证品质，降低价格预期入市，性价比明显。

　　据北京房地产交易管理网数据，10月截至23日，金茂府的成交均价为45722元/平米，中海九号公馆则为33804元/平米，保利中央公园为39391元/平米，而西山壹号院为44782元/平米。虽然金茂府二期逆势上调5000元/平米，但这些昔日“地王”项目的价格，在业内看来均在调控年低开。

　　操盘西山壹号院的融创中国北京区域总经理荆宏表示，如西山壹号院这样的高端项目占据稀缺资源，且定价不高，虽然受到调控大势影响，但是业绩相对不错。在调控下，品质的高端项目将胜出。目前的调控，对于很多购房人来讲，是资产重置的时机。

　　3.识大势老盘 降价走量

　　从新推盘项目的价格来看，不同程度的降价优惠仍然占据了目前楼市的主导。其中通州京贸国际城项目在售价格由前期的19800元/平米下调至14600元/平米，单价降幅高达5000多元；同样位于通州的新华联运河湾项目每平米下调1000元；新入市的易居国际项目则选择送精装修送家电的优惠措施。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，从实际情况来看，项目的价格只要能降下来，还是会有一定的成交量的。市场上很多做出价格调整的项目，也印证了这一点。

　　远洋一方在9月份均价调整到每平米18000元，最低每平米16000元起价以后，收到较好效果。据中原地产统计，在10月初异常低迷的国庆长假里，远洋一方成交24套，在北京所有商品住宅楼盘中排名第三。

　　通州的润枫领尚项目的降价策略效果更加明显。项目5月28日开盘时，均价为每平米20000元左右，销售一般。而在将价格降到每平米13000元起之后，目前仅在10月份的前23天就成交了37套房源。而据项目总经理郑德强介绍，之前客户认购的数量更多，有100多组客户，但是由于购买资格等原因，没有形成签约。

　　通州的老项目天时名苑，2010年初价格曾达到每平米20000元到22000元，而在调控之后，销售陷入停滞。如今在价格回调至每平米15000元的水平后，10月份前23天也取得了销售44套的成绩。

　　此外还有大兴的旭辉御府，从6月份开始源源不断推出每平米17000元左右的特价房后，一直保持较稳定的销售量。10月23日，项目15号楼开盘，目前已售出70%的房源。

　　部分典型楼盘10月以来成交情况

　　(截至10月26日，成交签约一般较实际认购情况有滞后现象)

　　项目名称 行政区 套数 面积(平米) 均价(元/平米) 金额

　　世嘉光织谷 怀柔区 339 36980.5 9559 3.54亿元

　　首开国风美唐 昌平区 236 22071.3 19519 4.31亿元

　　上都首府 延庆县 128 13245 6545 0.8668亿元

　　远洋一方 朝阳区 125 11353.58 18079 2.05亿元

　　富力盛悦居 大兴区 89 9354.5 21318 1.99亿元

　　保利西山林语 海淀区 86 6521.98 21569 1.41亿元

　　金茂府 朝阳区 75 9848.77 45851 4.52亿元

　　首邑溪谷 大兴区 64 3192.43 28195 4.52亿元

　　K2百合湾 通州区 61 5323.41 19506 1.04亿元

　　金色漫香郡 大兴区 57 4915.99 11345 0.5577亿元

　　天时名苑 通州区 46 5940.63 15533 0.9227亿元

　　金地仰山 大兴区 48 5613.27 18720 1.05亿元

　　中原地产市场研究部根据房地产交易管理网数据统计

　　■ 专家观点

　　亚豪机构(微博)副总高姗

　　成交两级分化房企压力增大

　　10月份，北京楼市成交的两极化分明，单价低于万元与高于4万元的成交占比均有所上升。由于受到首套房贷利率提高的影响，市场当中部分客群选择继续观望。但是这两部分成交项目，一部分因为总价较低，全款几率较大，即使贷款也因为额度较低，受到的影响较小；而另一部分由于购买者均为高端人群，对贷款利率的敏感度较小。

　　今年以来，房地产企业经历了严厉的宏观调控政策，部分中小企业因资金链已经处于举步维艰的地步，即便是大型上市房企，也面临前所未有的现金流压力。因此10月份进入下旬之后，更多的开发企业不得不选择抓住“金九银十”的尾巴，希望能促进销售。

　　中原地产华北区域董事总经理李文杰

　　降价将会蔓延部分区域见底

　　我觉得目前比较清楚的趋势应该是降价，看不出还有什么别的有效的方法。在通州区域，之前大家以为降到每平米15000元就比较合理了，但是现在有些项目已经跌破了这个价位。但是从拿地价格来算，我觉得未来通州项目再下降的空间不大了。现在利润的空间已经被挤压得很小了，再降就会低于成本，而一般开发商不会这样选择。

　　从四季度的情况来看，降价在全市已经开始大规模蔓延了。至于降到什么时候是底限，要看宏观经济的情况。