北京通州新盘一万三起触及底部 价格拉锯战展开

　　桂瑰

　　全国范围内的降价潮已经上演，北京房价也出现跌势，房价一降再降的通州无疑是降价的先驱，继京贸国际城将起价落为13400元/平方米之后，东亚在通州的项目再创新低，以13200元/平方米的价格再探通州楼市底线。鉴于通州占据全市12%住宅存量的压力，业内人士认为，未来通州房价下行的压力不容小觑，率先价格探底，低价放量才能占得先机。

　　通州底部探向1.3万

　　10月23日，京贸国际城拿到了424套房源的预售证，去年3月份报价还在25000元/平方米以上的京贸国际城此次开盘起始价格仅为13400元/平方米，均价14600元/平方米，之前业内人士一直认为15000元/平方米的通州楼市底价再度被打破。

　　京贸国际城的13400元起价还不是通州核心区最低的。10月25日，记者从东亚获悉，其在通州的项目东亚逸品阁拟以13200元/平方米于年底入市，且赠送有10%-15%的面积，这相当于在单价13200元上的基础上又打了8.5折到9折，该价格再度将通州楼市的底线拉至13000元。

　　事实上，通州房价已经连续多次跳水，来自中原地产的统计数据显示，8-10月3个月通州楼市的成交房价出现了非常明显的松动，房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。其中，百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑、京贸国际城等多项目均出现了明显的价格下调。随着区域内项目价格陆续跳水，整个区域内均价出现整体下调的趋势，8、9月份成交均价环比分别下降27.7%与4.4%。

　　成交量也伴随着房价跳水出现了不同程度的变化。通州作为曾经的成交大户在3、4、7月份成交占比跌至3个百分点，成交套数也在3、4月份达到最低点，仅有170多套。受价格因素的刺激作用，9月份通州的成交套数达到545套，成交占比也顺利回升至10.24%。但是10月份再度受挫，截至10月20日，成交套数仅为170套。

　　促销和价格拉锯战展开

　　随着年底的临近，不少房企的回款压力大增，千方百计拉动销售是开发商的首要目标，五花八门的促销手段出现在通州的楼市，促销战、价格战纷纷上演。

　　自润枫领尚项目率先跳水拉开区域内降价大幕之后，通州内的各个楼盘都开始使用各种形式的促销手段，有的是单价直降、有的是赠送精装修家电，有的则是赠送面积，而在公开宣传的优惠力度之外，一般实际成交时还会有不同幅度的减价活动，区域内开始出现价格纷争的乱象。

　　据了解，融科钧廷项目前几个月的成交均价为18900元/平方米，而现在项目报价仅为15000元/平方米，直降将近4000元/平方米；而富力金禧花园项目直接优惠的力度较小，报价18000元/平方米，两居室优惠后均价17000元/平方米左右，但是为精装交房并赠送全套家电；另外一种优惠措施则是市场上比较流行的赠送面积活动，记者从东亚了解到，紧邻珠江国际公馆的东亚逸品阁将赠送10%-15%的面积。

　　为了争取有限的“房票”，通州的开发商可谓煞费苦心。然而，虽然一部分项目实现了以价换量，但是部分项目的降价和促销显然没有达到开发商的预期，通州区的出货速度依然堪忧。

　　通州可售库存160万平方米

　　亚豪的统计数据显示，截至目前，通州区域的在售商品住宅套数约为13000套左右，在售面积160万平方米左右，占据了全市住宅存量的12%左右。而按照9月份区域成交545套的月度成交量来看，通州区要消化目前这批存量需要将近两年多的时间。从存量结构来看，两居与三居的住宅占据了通州存量住宅的绝大部分，分别占比为33%、31%。

　　在通州巨大的住宅存量当中，马驹桥区域所占份额非常庞大。目前该区域内在售项目有6个，占了通州全部在售项目的一半之多。而在10月底以及11月份，该区域还有首开国风美仑、合生世界花园、IN北京、UP生活四个项目要进入市场，届时该区域内的竞争压力将更加加剧。

　　通州区域内巨大的存量压力，使得其区域均价仍然面临较大的下行压力。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，2011年剩下的两个月当中，能够取得先机实现较大批量销售的项目才能渡过这一难关，而一旦带着2011年未完成的销售业绩进入2012年之后，如果调控政策仍然紧缩不放松，那么将会有一大批的项目运营出现问题。因此在这一阶段，率先价格探底，低价放量才能占得先机。