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北京通州新盘一万三起触及底部 价格拉锯战展开

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-10-28 13:20 来源: 京华时报

  桂瑰

  全国范围内的降价潮已经上演,北京房价也出现跌势,房价一降再降的通州无疑是降价的先驱,继京贸国际城将起价落为13400元/平方米之后,东亚在通州的项目再创新低,以13200元/平方米的价格再探通州楼市底线。鉴于通州占据全市12%住宅存量的压力,业内人士认为,未来通州房价下行的压力不容小觑,率先价格探底,低价放量才能占得先机。

  通州底部探向1.3万

  10月23日,京贸国际城拿到了424套房源的预售证,去年3月份报价还在25000元/平方米以上的京贸国际城此次开盘起始价格仅为13400元/平方米,均价14600元/平方米,之前业内人士一直认为15000元/平方米的通州楼市底价再度被打破。

  京贸国际城的13400元起价还不是通州核心区最低的。10月25日,记者从东亚获悉,其在通州的项目东亚逸品阁拟以13200元/平方米于年底入市,且赠送有10%-15%的面积,这相当于在单价13200元上的基础上又打了8.5折到9折,该价格再度将通州楼市的底线拉至13000元。

  事实上,通州房价已经连续多次跳水,来自中原地产的统计数据显示,8-10月3个月通州楼市的成交房价出现了非常明显的松动,房价实现了17000万/平方米、16000万/平方米、15000万/平方米、13400元/平方米到东亚13200元/平方米的连续跳级。其中,百合湾、华业东方玫瑰、天时名苑、京贸国际城等多项目均出现了明显的价格下调。随着区域内项目价格陆续跳水,整个区域内均价出现整体下调的趋势,8、9月份成交均价环比分别下降27.7%与4.4%。

  成交量也伴随着房价跳水出现了不同程度的变化。通州作为曾经的成交大户在3、4、7月份成交占比跌至3个百分点,成交套数也在3、4月份达到最低点,仅有170多套。受价格因素的刺激作用,9月份通州的成交套数达到545套,成交占比也顺利回升至10.24%。但是10月份再度受挫,截至10月20日,成交套数仅为170套。

  促销和价格拉锯战展开

  随着年底的临近,不少房企的回款压力大增,千方百计拉动销售是开发商的首要目标,五花八门的促销手段出现在通州的楼市,促销战、价格战纷纷上演。

  自润枫领尚项目率先跳水拉开区域内降价大幕之后,通州内的各个楼盘都开始使用各种形式的促销手段,有的是单价直降、有的是赠送精装修家电,有的则是赠送面积,而在公开宣传的优惠力度之外,一般实际成交时还会有不同幅度的减价活动,区域内开始出现价格纷争的乱象。

  据了解,融科钧廷项目前几个月的成交均价为18900元/平方米,而现在项目报价仅为15000元/平方米,直降将近4000元/平方米;而富力金禧花园项目直接优惠的力度较小,报价18000元/平方米,两居室优惠后均价17000元/平方米左右,但是为精装交房并赠送全套家电;另外一种优惠措施则是市场上比较流行的赠送面积活动,记者从东亚了解到,紧邻珠江国际公馆的东亚逸品阁将赠送10%-15%的面积。

  为了争取有限的“房票”,通州的开发商可谓煞费苦心。然而,虽然一部分项目实现了以价换量,但是部分项目的降价和促销显然没有达到开发商的预期,通州区的出货速度依然堪忧。

  通州可售库存160万平方米

  亚豪的统计数据显示,截至目前,通州区域的在售商品住宅套数约为13000套左右,在售面积160万平方米左右,占据了全市住宅存量的12%左右。而按照9月份区域成交545套的月度成交量来看,通州区要消化目前这批存量需要将近两年多的时间。从存量结构来看,两居与三居的住宅占据了通州存量住宅的绝大部分,分别占比为33%、31%。

  在通州巨大的住宅存量当中,马驹桥区域所占份额非常庞大。目前该区域内在售项目有6个,占了通州全部在售项目的一半之多。而在10月底以及11月份,该区域还有首开国风美仑、合生世界花园、IN北京、UP生活四个项目要进入市场,届时该区域内的竞争压力将更加加剧。

  通州区域内巨大的存量压力,使得其区域均价仍然面临较大的下行压力。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2011年剩下的两个月当中,能够取得先机实现较大批量销售的项目才能渡过这一难关,而一旦带着2011年未完成的销售业绩进入2012年之后,如果调控政策仍然紧缩不放松,那么将会有一大批的项目运营出现问题。因此在这一阶段,率先价格探底,低价放量才能占得先机。

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