全国首个楼市双限令昨袭珠海 均价预期降1千元

　　预售价报备不超11285元/平方米 预计有200万平方米楼盘销售受新政影响

　　文/记者陈治家

　　前日深夜，珠海传来推出楼市“双限”新政消息。昨日，珠海市住房建设局召开发布会，正式对外公布这一新政。从昨日起，珠海户籍家庭和能提供购房前两年内在珠海市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供证明的非户籍居民暂停在香洲主城区内购房。同时规定从昨日起预售房申报备案价格不得超过11285元/平方米。

　　昨日，珠海市住建局对新政解释称，“双限”主要只针对一手楼，“限价”是为了完成珠海市年初提出的今年调控目标，明年根据调控效果再作决定。实际上珠海市主城区在售新楼均价在14000元/平方米以上，所以业界普遍认为想不降价都难，昨日业内有人预测均价降1000元/平方米。

　　首个楼市“双限”突袭珠海

　　昨日，珠海市住房建设局对外通报，珠海市政府前晚紧急批复《关于深入开展珠海房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)，《通知》要求，自2011年11月1日起，本市户籍居民家庭(含驻珠部队现役军人和现役武警家庭)、可提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房；不能提供购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险费缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在香洲主城区内购房。

　　让地产界震惊的是，在众多城市“限购”“限价”二选一的情况下，珠海选择了“限购”“限价”双管齐下，业内有人认为，“双限”珠海开了先河，出乎所有开发商意料。

　　预售报备均价限11285元/m2

　　“主城区限购已在众多开发商预测范围内，但限价让在售和在建楼盘开发商措手不及，目前还没听说哪个城市同时限购限价”，一在售楼盘市场经理如是说，“限价才是致命的”。根据《通知》，自2011年11月1日起，房地产开发企业应当按照《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》，将商品房预售价格报价格主管部门备案，持同意备案的文件向商品房预售管理部门申请预售。报备项目的住房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(11285元/平方米)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

　　严格执行差别化住房信贷政策

　　在信贷政策方面，《通知》要求各商业银行要坚决执行国家住房信贷政策，金融管理部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

　　此外，还要求切实加强住房保障工作、加强住宅用地出让管理以及建立房地产市场调控联席会议制度，进一步稳定珠海市新建住房价格，确保实现珠海2011年度新建住房价格控制目标。

　　解读1：限价到年底只限一手楼

　　昨日，珠海市住房建设局局长陈哈理在新闻发布会上解释，“双限”政策是基于国家调控政策以及珠海的实际作出的，珠海房价非常不平衡，主城区房价确实较高，“双限”的范围仅限香洲主城区，横琴、高新区以及珠海西部地区不在双限范围。另外，陈哈理还解释“双限”政策针对一手新商品房，“二手楼”不在限购范围。今年3月珠海对外公布的调控目标是房价增速不超过GDP增速，基于此目标此次将新推出的预售房均价控制在11285元/平方米之内。陈哈理称限购政策可能是较长期，但限价是今年的调控目标，至于明年如何限，要看届时的调控效果以及珠海的楼市实际。

　　解读2：会否拆分合同规避限价？

　　因为此次限购的价格是按合同价为准，但目前珠海市主城区的带装修一手房普遍大大超过这个价，限价出台会不会导致有些楼盘拆分合同？一份为楼盘的毛坯价，一份为装修合同从而规避“限价”。陈哈理称，房产买卖是大宗商品合同，如果这样对于购房者有一定的风险，尤其影响房产转售增值，市场上很难接受这种行为。

　　另外，有记者问到此次“双限”会不会出现像上海一样，楼盘大幅降价从而引发已购房者群体性不满，陈哈理称之所以下猛药调控楼市，说明我们的楼市确实出现了问题，但调控的目标是让房价回归到正常的轨道，对于任何买卖都存在市场风险，置业者应该预见市场风险。

　　开发商普遍选择静观其变

　　前晚大部分开发商并不知情，昨日得到消息普遍感到很突然。有多个楼盘开发商连夜开会讨论政策了。

　　昨日在售楼盘金地伊顿山的一位负责人向记者表示，公司刚刚开完会，明确要求不要就此对外随便发表言论，该负责人强调“限价”才是致命的，但目前公司正在研究对策，但近期内不会降价，先看看其它楼盘的动向。该负责人称实际上珠海近几个月开盘的楼盘，已经调低了原先的预期，报价普遍已有回落，“双限”出台后是否再降价的前提是其它楼盘已采取了大幅降价措施。

　　赢聚力策划总监程广平表示，虽说此次“双限”政策是珠海局部，限价即使是暂时性的，但最重要的是影响购房者心理，因此必然波及全市楼市，对于“双限”之外的区域同样是个利空的消息。

　　此时出台“双限”以避“锋芒”？

　　自8月17日住建部下发二三线城市限购五大标准以来，两个月过去了，珠海一直没有任何回应，昨日如此迅猛地出台“双限”政策，让众多开发商有些“蒙”。

　　程广平向本报记者表示，他认为，珠海在这个时间点实施“双限”政策，既响应了中央的要求，也在房地产销售转淡时减小了对市场的冲击，是一种博弈的结果，近年，珠海楼市60%左右是依赖外来市场，限购对珠海楼市冲击可想而知，但是珠海主城区房价确实普遍偏高，很多二三线城市都盯着珠海，珠海又不能不限，此时限购避开“金九银十”的销售高峰，现在出台政策对市场影响相对减小，且响应了中央的要求。另据当地地产网调查，珠海八成网友认为珠海应该出台限购政策，只是一下子出了套“限购+限价”的组合拳出乎意料。

　　均价预期降

　　1000元/m2

　　昨日，记者市场调查发现珠海主城区五洲花城二期、金地伊顿山等几个主要在售的楼盘其销售价格都是在每平方米14000元以上，赢聚力策划总监程广平接受本报记者采访时表示，目前珠海市区已经预得预售资格的在售楼盘均价在14000~15000元/平方米左右(含装修)，今年底到明年珠海主城区将有200万平方米的楼盘推向市场，“双限”执行，这些楼盘预期均价(毛坯)将下降1000元/平方米左右。

　　昨日记者从珠海市区的几个在售楼盘的开发商处了解到，大部分开发商处于恐慌状态，一些开发商认为近期不可能有人购房，甚至有个别已购房者要退房，并将向开发商“讨说法”。

　　很明显，“双限”政策对购房者和开发商的心理影响在较长时期不能消除，无论是在售还是年底或明年推出的楼盘不可能不降价。