房企产权交易量激增 行业洗牌大幕或拉开

　　□本报记者 高改芳 上海报道

　　“关于绿城集团的事，我们专门问过浙江省的多家银行，他们对绿城还是比较支持的，不会抽回贷款。绿城的资金问题应该不大。”知情人士2日向中国证券报(微博)记者透露。

　　一个多月前，绿城集团已经开始转让其下属公司的股权。实际上，不止绿城一家企业，股权转让已成为目前房地产企业破解资金困境的一大出路。

　　据中国证券报记者对上海联合产权交易所房地产项目挂牌及交易情况的不完全统计，今年9月份房企项目挂牌量、成交金额环比都出现成倍增长。仅9月26日至30日的一周内，共有5宗房地产项目挂牌，金额达到24.07亿元，为整个8月挂牌总额的3倍多。10月虽有长假因素，但房地产项目的挂牌量、成交额双增势头不改，仅10月17日至21日的一周内就有高达7.58亿元的房地产项目成交。

　　“10月份楼市成交量出现断崖式下跌，资金链紧张的中小开发商只能选择退出，房地产企业新一轮洗牌已经开始。”某房地产界人士分析。

　　绿城“一切尚好”

　　“深夜发文，意在感谢诸位，也向大家报道，绿城目前一切尚好……秋日天凉，并非只笼罩一城一池，今日由于调控严厉遭遇生存困境的，是中国整个房地产行业……眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，很多开发商恐怕就真的要面临倒闭的状态。”绿城房产董事长宋卫平这样回应绿城申请破产的传言。

　　知情人士透露，由于几大银行并未计划向绿城抽回贷款，因此绿城目前的处境还算安全。但绿城资金链紧张却是不争的事实。早在今年9月，绿城曾发布公告称，以3000万元的价格将温州绿城发展房地产开发有限公司15%的股权，转让给天津安城创景股权投资基金合伙企业(有限合伙)。

　　绿城指出，股权转让完成后，绿城将继续负责温州绿城的经营管理。此举不但进一步加强集团的资金流，同时也为集团致力成为投资开发和品牌管理服务并举的房地产运营商的坚实举措。

　　据了解，温州绿城房地产开发有限公司主要负责开发温州鹿城广场项目。温州鹿城广场位于温州市江滨路与车路大道交叉口，为涵盖住宅、商业、办公、宾馆为一体的城市综合体项目，建成后的温州鹿城广场将是温州市的地标性建筑群，其中的超高层宾馆建成后将是浙江第一高楼。

　　在股权转让之前，绿城大手笔、高成本进行信托融资，就已引起市场对其资金问题的关注。有消息称，目前绿城的信托成本在14%左右，占其所有资金来源的20%左右。而目前信托融资这条路也遭到监管部门封堵。

　　挂牌数量激增

　　银行正在设法减少房地产开发贷款的占比。交行副行长钱文挥介绍，从风险控制的角度，交行已经对开发贷采取总量控制的措施，开发贷款占对公业务的比例已经下降到6.2%左右。

　　由于自身资本金告急，以及监管部门对房地产信托的“一事一报”政策，目前房地产信托的发行也基本陷于停滞状态。

　　此外，年内国家外汇管理局还下发通知，要求暂不受理内地房企为其境外子公司，在境外发行债券提供对外担保的申请，此举旨在遏制房地产投资领域的“热钱”。

　　各条融资道路几乎都被堵上之后，绿城选择了股权转让。这也是不少房企的选择。

　　据北京中原地产(微博)市场研究部总监张大伟介绍，北京产权交易所的挂牌信息显示，10月共有25家房地产企业挂牌待售。其中，挂牌金额超过5000万元的大型企业(或项目)有6个，挂牌金额超过1亿元的企业(或项目)超过4个。上海联合产权交易所的挂牌信息显示，10月共有27个房企挂牌，其中6个项目挂牌价格超过1亿元，天津产权交易所则共有8条房地产项目信息。

　　北京、上海、天津、重庆产权交易所联合发布的央企转让信息则显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。

　　据上海联合产权交易所统计，今年1-9月，在上海联交所公开挂牌转让的房地产项目同比增长93.02%，挂牌金额同比增长83.94%。同时，共计完成的交易宗数和成交金额同比分别增长31.33%和24.2%。

　　上海联合产权交易所认为，今年上海地区房地产行业交易主要呈现以下几个特点：

　　首先，交易标的额较大。单宗成交金额超过亿元的房地产项目占到26.63%，56.44%的项目单宗成交金额在1000万元以上。

　　其次，异地和中央企业在上海产权市场参与交易项目的占相当比例。从出让方来看，29.17%的房地产成交项目其出让方为异地企业或中央企业，其中仅中央企业出让的房地产项目，就占到总的房地产交易项目的19.64%。从受让方来看，24.4%的房地产成交项目其受让方为异地企业，中央企业参与受让的房地产项目仅占总的房地产成交项目的2.38%。

　　再次，国有及国有控股企业成为出让主力。从出让方的企业所有制分析，61.31%的成交项目其出让方是国有独资或控股企业；从受让方来看，国有独资或控股企业参与收购房地产项目，占到总的房地产交易项目的27.38%。私营企业参与收购项目占23.81%，有限责任公司参与收购项目占15.48%。

　　资金缺口较大

　　上海联合产权交易所的某会员单位介绍，与以往房地产企业的股权被激烈竞标、天价成交不同。今年以来，房地产股权转让都是悄无声息地进行，只有很少的企业参与竞标，且多以底价成交。

　　例如，在上海联合产权交易所挂牌的深圳市广银海房地产开发有限公司100%股权转让项目，出让方是上海一家中央企业控股的投资有限公司，挂牌价格22381.50万元，经拍卖交易方式最终以2.25亿元价格成交，受让方是深圳一家投资集团有限公司。

　　上海城开集团合肥置业有限公司100%股权及2.39亿元债权转让项目，出让方是上海城开(集团)有限公司，受让方是一家私营的商贸有限公司，成交金额为5亿元。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房地产企业转让股权目前大多是部分转让，与个别楼盘降价一样，暂未形成气候。这多是开发商为盘活手中质量更好、价格更坚挺的房产项目而采取的权宜之计。

　　而房地产企业在转让股权之前会进行评估：低价抛售库存楼盘与转让股权这两者之间，哪种方案更划算。一旦选择转让股权，就说明这家房地产企业所面临的资金问题已经非常严重。而且房地产企业选择转让的项目，大多是存在较大的资金缺口。

　　“绿城集团之前一直坚持高端策略，坚持不降价。但今后它一定会进行转变，只是方式可能略微不同，比如将楼盘转给投资机构，再由投资机构降价抛售。”宋会雍说。