11月优质地集中入市 北京或将降低出让门槛

　　北京土地成交在经历了10月份的“小低谷”之后迅速抬头，不少优质地块出现在11月份的供地名单中，不仅住宅用地的供给明显增加，而且所供应地块的位置较好，其中不乏有朝阳区的地块。据媒体报道，为完成今年的供地计划，北京的土地供应已开始冲刺，在提供大量优质地块的同时，也拟降低土地出让的门槛。

　　优质地块集中入市

　　“金九银十”低调收官，10月份土地市场的成交也处于低谷。据了解，10月份仅有6宗经营性用地成交，且只有海淀区西二旗的“限价商品住房”用地为住宅用地，其他均为商业、办公和旅游用地，加上出让的工业用地，10月北京土地出让金合计为27.75亿元。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟告诉记者，10月份的土地成交之所以低迷，一个重要的原因就是供应的土地不是所谓的优质地块，住宅用地很少，仅有的一块还是限价商品房。

　　而11月的土地市场供应出现了明显的逆转。记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至11月1日，计划于11月份成交的经营性用地达17块，其中有9块地含有住宅属性，且不少地块因位置较好而被房企看作“优质地块”。据公告显示，将于11月出让的17宗地大部分位于热点区域，如顺义南法信、房山良乡、亦庄经济技术开发区、大兴旧宫、丰台丽泽商务区以及朝阳区等，这些区域均有地铁线经过，交通较为便捷。

　　值得一提的是，用地相对紧张的朝阳区也有一宗地块入市，且体量较大。朝阳区来广营乡土地储备项目B1—B3组团居住及商业金融项目以特有的地段优势和近28.4万平方米的体量吸引了业内的广泛关注，该地块不但包含住宅及商业用地，同时还规划有中小学及医院用地，十分适宜大型居住社区的开发。

　　降低出让门槛冲刺全年目标

　　事实上，11月份大量优质地块的入市与目前的低迷市场情况密切相关，据报道，政府相关部门除了用好的“产品”吸引开发商以外，还拟下调土地竞买保证金来降低土地出让的门槛，以进一步激发开发商的热情，顺利完成全年的供地目标。

　　来自伟业我爱我家的数据显示，目前北京市土地市场成交经营性用地98宗，共计868公顷，相当于去年同期的86.8%，仅完成了全年计划1770公顷的49.0%。这意味着，若要完成今年的供地计划，剩下的两个月无疑将迎来供地高峰，而11月份出现大量优质地块也就不足为奇了。

　　然而，今年的市场整体低迷，开发商的拿地热情并不高。此前有消息称，为了提高开发商的积极性，北京拟根据当前市场情况下调土地竞买保证金，住宅至20%，商服用地控制在10%-15%，同时放宽交款时限，如遇市场过于冷清将考虑降价出让。

　　伟业我爱我家的分析人士认为，由于土地主管部门出台了诸如降低竞买保证金的收取比例、放宽付款进度、减少出让地块保障性住房配建面积、降低交易起始价格、分割地块上市降低地块总价等措施，预计将有不少中小开发商也有机会参与到年底之前土地市场的竞争中去，土地市场的成交充满变数。

　　房企是否出手仍未可知

　　尽管政府采用各种措施积极推地，但北京土地成交能否在年底前的最后两个月“火”起来依然不可知，不少房企为回避风险，收缩在一线城市拿地的步伐。

　　据了解，北京今年的土地成交中，大品牌房企出现的频率很低，万科在8月和9月连续拿下4地块之后就悄然离开，而保利等其他大型房企基本上没有出现过。相关资料显示，10月10日，绿地集团更是斥资6亿一举拿下嘉兴南湖区5宗地块，其中两宗商住用地、两宗商业金融业用地和一宗住宅用地。而限购政策后，仅在5月份，保利地产就同时在成都、上海、广州、南昌等城市再次获得多宗土地，土地成交价合计超过55亿元。

　　在这种背景下，大型房企是否会插手一线城市的土地市场就显得不明朗。京汉置业品牌与客户总监赵四海表示，在调控的重压之下，开发商在扩张的同时更加理性了，在选择土地的时候，房企会更多地考虑土地自身和企业战略的契合度，而不是盲目扩张。尤其是一线城市的土地，风险还是比较大的，毕竟北上广受调控的影响是最大的，风险也比较大，而且未来有什么风险，北上广依然在风口浪尖。

　　资金链是

　　制约拿地主因

　　除了调控给一线城市带来的风险之外，更加抑制开发商拿地热情的是紧绷的资金链。尽管对是否会出手拿地，不同企业有不同的看法，但均一致表示，整体看好房地产的发展前景，如果有钱，并且遇到便宜的、好的地块肯定会出手。

　　东亚新华地产新闻发言人韩磊在接受采访时表示，开发商的心态其实非常简单，但凡手里有“余粮”，遇到性价比高的地块一定会拿下，为将来的持续发展做好准备。韩磊认为，11月应该会有不少房企出手，但现在的土地价格不一定是底部，也不是所有开发商都有钱拿地，真正的降价潮才刚刚到来，估计明年年初才是拿地的最好时机。

　　赵四海透露，目前京汉在天津等区域积极寻找优质地块，在拿地方面，开发商肯定愿意抄底，毕竟房地产的前景很好，趁市场不好的时候拿地对长远发展来说是有利的。“我知道的就有不少企业同时运作好几块地。”

　　对于能否抄底拿地，伟业我爱我家的分析人士告诉记者，由于供地计划的压力，11月、12月的土地市场将有大量地块推出，开发商也将拥有更大的选择空间，结合土地主管部门的政策，土地成交放量可以预期。但同样由于土地主管部门的政策，土地市场将存在更激烈的竞争。年底的土地市场中，开发商将有望以合适的价位购入理想的土地，而抄“底”的机会较为渺茫。

　　桂瑰