住建部：房屋征收价格市场化 保护被拆迁户利益

　　据中国之声《新闻纵横》报道，关于房地产拆迁的种种乱象，近年来，媒体不乏相关的报道，其中，由于对拆迁补偿标准存在争议导致拆迁搁置甚至出现所谓“钉子户大战拆迁队”的新闻更是容易成为焦点。

　　有没有一种办法能从制度上保障拆迁各方的利益，在最敏感的价格问题上给矛盾双方都提供客观公正的选择呢？近日，住建部发布了《国有土地上房屋征收评估办法》(以下简称《办法》)，首次明确：负责房地产价格评估的机构由被征收人协商选定；征收房屋的价值也将完全按照市场价格，而不再综合政府定期公布的房价。

　　对此，中原地产华北总经理李文杰昨晚在接受《新闻纵横》专访时认为：拆迁价格从政府说了算转为市场说了算其实早已暗潮汹涌，新政将更能保护被拆迁户的利益。

　　李文杰：各地拆迁过去一直普遍使用拆迁指导价作为拆迁补偿的基数。由于最近几年房价上涨较快，拆迁评估指导价往往滞后于市场价格的增长，也就往往存在一方面用公开拆迁指导价补偿拆迁户，一方面开发商为了加快拆迁进度，和拆迁户私下议价。目前的制度只是把潜规则制度化，是很好的规范，防止个别拆迁行为损害被拆迁户的利益，导致社会矛盾的激化。

　　或许正是因为看到了这一点，这两天在多家地产网站和业主论坛上，关于“拆迁定价新政”的讨论几乎不绝于耳，然而除了支持，也不乏疑问。

　　【疑问一】有了选择权，怎么用？

　　《办法》明确，“房价评估机构由被征收人协商选定。” 现实生活中，一个小区，一条街道，往往涉及很多户，每一户又经常会有自己的想法，可评估机构只能确定一家，此时如何协调？会不会因为协商难从而倒逼新政执行难呢？

　　对此，首都经贸大学不动产研究所所长洪亚敏认为：学会选择需要时间，更需要强有力的行业监管。

　　洪亚敏：初始会有这样的情况，但地方房地产机构在这么多机构中一定能够显出来相对更好的机构。房地产国家机构是中介组织，作为政府部门，应当有责任实行监督，作为行业协会，也有责任在评估过程中把各个机构的业绩对外公开公布，更有利于参与各方选择更好的机构。

　　【疑问二】有了估价办法，如何评？

　　《办法》强调，房价评估机构的估价方法应该从市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法中选择。这些专业名词分别适用现实生活中的哪种情况？多种方法可供选择是不是意味着哪个价格最高被拆迁户就可以选择哪个呢？

　　洪亚敏：当然不是，从理论上来讲，这四种价格如果应用得当，而且都适宜使用，估价结果应该是相差无几的，但不同的方法有不同的适用性。市场法适用于市场发育比较(成熟)的，评估对象周边有相似交易案例的。收益法通常更适合于有租金收益的，比如商铺被拆迁时有现实租金收益，而且周边租金标准相对比较好取得。成本法主要适合于城乡结合部，新开发小区周边市场发育不够(完善)，交易案例比较少。假设开发法主要适合于在建工程。在评估过程中作为中介结构和注册房地产公司，就需要凭借专业经验，选择最适宜的方法进行评估，使评估结果最接近于市场的真实价格。