龙头房企一线城市零拿地
http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-10 07:51 来源: 东方早报
土地市场解冻还看“以价换量”成效
资料图“今年土地市场持续低迷，10月的土地市场成交更是跌入谷底，万科、保利、金地等多家龙头房企均未在一线城市出手拿地。上海土地市场10月更是有多幅土地因无人申请而提前终止出让。”
不受眷顾
中国指数研究院重点监测的100余家房企中，10月仅中粮地产在上海有新增土地，其余重点监测房企均未在一线城市出手拿地。
同时，大量地块终止出让或推迟出让时间。上海规划和国土资源管理局官方网站上显示，10月下半月到11月第一周，上海有19幅地块推迟了出让时间，另有10幅地块终止了挂牌出让活动。
中国房产信息集团土地运营咨询中心研究总监朱青告诉记者，“出现这种情况，主要是因为年关将近，开发商需要考虑年报利润率的数据，在此时拿地势必会降低利润率，更多的企业会选择以价换量来回笼资金而不是在此时拿地，所以企业拿地会更为谨慎。”
世联地产华东区域首席分析师裴红梅表示，10月上海商品房量价齐跌，金九银十不现，资金回笼放缓，对应土地市场龙头房企缺席的状况，更加说明房企资金链的紧张，行业的低迷。
日前在2011中国土地安居之本——安居工程与地产市场论坛上，国务院参事、著名经济学家任玉岭表示，我们必须解决房地产的问题，必须降低住房的土地价格和房屋价格。必须改革房地产，因此，要大力发展保障房，扩大住宅用地的供应，既要保规模，又要保质量。同时，禁止任何私人和企业炒买炒卖土地。
现金为王
据中国指数研究院监测，1-10月十大品牌房企通过招拍挂共拿地241宗，同比下降33%，拿地总面积为5773万平方米，同比下降37%，拿地总支出为1186亿元，同比下降38%。
中国指数研究院上海研究总监陈延彬认为，大部分企业今年拿地相对冷静理性，十大重点企业中，有六家企业的拿地面积和金额均同比下降，其中龙湖、富力、世茂和雅居乐的产品定位在中高端，在当前的政策调控下，中高端市场受到的压力较大，这四家企业今年拿地明显较往年谨慎，即使拿地也主要集中在二、三线城市，特别是世茂和雅居乐今年尚未在一线城市拿地。
“拿地面积同比下降的企业还有万科和保利，这两个企业在2010年频繁出手拿地，目前土地储备充足，所以放缓拿地速度。”陈延彬指出，恒大和碧桂园由于原本的战略布局便偏重于二、三线城市，目前受到调控的影响较少，今年拿地的城市也主要集中在二、三线，所以拿地速度不减反增。
中海虽然也是以开发中高端项目为主的企业，但是由于今年其业绩良好，项目销售速度和销售量相对良好，所以并未放缓扩张的速度。
绿城今年的拿地金额和拿地面积同比虽然上升，但是其所拿地块中与其他企业联合拿地情况较多，体现了其谨慎拿地，规避和降低风险的态度。
近日又有港媒报道，由于地价太高，龙湖放弃了济南市9幅地皮，而瑞安建业也放弃了1幅在南京的地皮。
对此，裴红梅表示，目前确实有个别开发商做了楼盘降价促销，确实降到了实处，通过促销确实获得了不错的销量，可能是出于公司战略或者年度业绩目标做出的调整，开发商对土地的选择会更为谨慎。
开发商并没有很快实现“以房价换地价”。朱青也表示，“买地并非急于一时的投资，需要有长远的考量，所以现在是否拿地，要看开发商对于明年形势的整体判断。”
方方地产咨询机构提供的数据显示，今年前10个月上海共出让土地649幅，共计3857.6万平方米，已超过去年全年3327.9万平方米的土地出让总量。土地出让金额为1023.8亿元，占去年土地出让总金额1412亿元的72.5%。
方方地产咨询机构分析师告诉记者，今年上海的土地出让金与去年相比，还有400亿元不到的缺口，但就目前土地市场的情况而言，今年的土地出让金总额要超过去年，恐怕是无望了。
“为了完成全年供地计划，每年第四季度土地供应会有所增加，但是和去年全年1412亿元的成交金额相比，若要在今年剩余的2个月内完成407亿元土地出让金，是相当有难度的。”世联地产华东区域首席分析师裴红梅表示，依照目前的形势，明年房地产调控放松的可能性较小。如果明年房地产调控不放松，房企资金链紧张的情况就很难改善，其拿地的理性度会更高，那么明年的土地市场，就只能和今年一样，以低溢价率和底价成交为主。
中国房产信息集团土地运营咨询中心研究总监朱青认为，明年土地市场的情况要看未来2个月的时间里开发商的以价换量是否得到成效。如果成交量得到回升，开发商手中的资金紧张情况得以缓解，那明年土地市场还是会有一定的量放出，但地价也不会很高，开发商更多的是以谨慎态度为主。而如果成交量在降价后依然没有回升，那企业的资金链将进一步紧张，明年的土地市场则会更加的低迷。
汉宇地产统计显示，10月上海土地市场新增挂牌经营性用地38幅，合计面积为132.9万平方米。其中新增住宅用地7幅，在新增的7幅纯住宅用地中，“黄浦江沿岸E18单元(7－7)地块”格外引人注目。该地块出让面积只有3614.8平方米，容积率2.5，起拍楼板价为21607元/平方米，位于陆家嘴地区。
“目前市中心的新增住宅用地相当有限，该幅地块起拍价较低，并且标的小。”方方地产咨询机构分析师认为，有望再现高溢价率成交。