上海二手楼市有价无市 或将持续至年底

　　早报记者 陆鸣 

　　沪上新房市场近期的降价潮，对二手房市场的压力不小。

　　上海中原昨日发布的一份报告称，由于买卖双方陷入僵持，目前沪上二手房市场成交陷入低迷。10月上海二手住宅成交量仅为7138套，较9月下滑25%，较去年同期暴跌44%，这一成交水平甚至不及今年2月春节时期。中原预计，这种冷落的局面将持续到年底。

　　汉宇地产总经理施宏叡认为，目前市场观望情绪仍然浓重，11月上海市二手房成交量预计会与10月持平。

　　网上房地产显示，截至昨日发稿，沪上二手房挂牌房源约17.26万套，仍处高位。

　　“观望情绪蔓延”

　　一边是购房者认为房价仍有下跌空间，一边是二手房卖家无心低价抛盘。

　　上海中原徐汇滨江分行经理林道德介绍说，9月到现在该分行的二手房较为低迷，虽有一些诚意客户，但和房东的报价差距达15%。一方面房东不肯让那么多价，一方面买家只愿低价出手。林道德说，该分行位于内环边，区域内的二手房总价在400万-700万元，10月该分行只成交了一套小户型住宅，这个月还没有成交。

　　上海中原顾村分行经理王桂华也说，其所在板块内二手房源较为充裕，但10月和11月均只成交了1套小户型房源。房东所能接受的议价空间不到5%，而买方预期的降价空间普遍在20%左右。板块内二手房卖家已经历过数次政策调控，心态很好。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析，一手房降价对二手房市场的影响非常有限，因为二手房业主定价主要依据自身情况决定，在限购令持续的背景下，对于没有资金压力的投资性业主，他们不太会大幅降价抛盘；而以改善为目的的房东，大多仍为刚需，所以也不太愿意大幅降价抛盘。

　　龚敏说，短期来看，一手房的阶段性营销只会令二手房市场观望情绪蔓延，沪上二手房有价无市的局面将维持一段时间。

　　外围区域二手房价松动

　　相对来说，新房市场的降价潮，对外围区域的二手房市场影响更大。

　　21世纪不动产昨日发布的一份报告称，目前沪上二手房价格松动较为明显的区域，主要集中在出现新盘大幅降价的外围，“比较普遍的松动幅度在10%，个别可以放大到15%”。21世纪不动产称，上海中心区域二手房价格出现松动的情况较少见，“顶多也就5%”。

　　施宏叡也称，11月已过半，目前沪上降价的二手房源以中外环为主，议价空间在5%～8%，而内环二手房的价格则比较坚挺。

　　不过，外围区域二手房的价格松动，目前对于成交的拉动依然有限。

　　上海中原昨日发布的报告中提到，嘉定南翔新城公馆11月3日推出直降7000元/平方米的促销活动后，附近金地格林世界部分二手房挂牌价出现了下调。一套88平方米的两房由165万元降至140万元，但依然不能吸引客户下单。

　　房东纷纷转售为租

　　值得关注的是，二手房交易陷入僵持，更多的卖家开始选择转售为租。

　　林道德说，目前该分行每月的租赁业务已由过去的每月四五套，上升为现在的10多套。

　　罗寅申分析，进入11月份，在一些二手房源比较集中的区域，出现了二手房租赁挂牌量上升的情况。这主要是由于价格没有较大松动，很多原本挂牌销售的二手房成交困难，房东转售为租造成的。

　　龚敏则提到，部分二手房业主受限购影响，产生惜售心理。除非买家报价能让其接受，否则这些业主并不急于出手，往往转售为租，等待观察明年的行情。

　　德佑地产区域经理张剑东还分析道，很多二手房业主买房时间并不长，按原价出售利润都没有20%这么高，再加上10%以上的税费，如果按7.5-8折出售，是要亏本的。

　　鉴于买卖双方陷入僵持，张剑东认为，11月上海的二手成交量可能会比10月还低。

　　二手房业主抄底新房

　　此外，由于眼下外围的新房降价幅度较大，部分二手房业主有意卖掉旧房，购入新房。

　　上海中原副总经理陈宇珏称，目前一手降价楼盘主要集中宝山顾村、松江、嘉定、浦东周康板块等外围区域，基本降价幅度为20%，其中个别楼盘甚至降幅在30%，与目前周边二手房价格相比，相当有竞争力。目前，有部分二手房业主有意卖出老房源购入新房。

　　早报记者从上海中原位于徐汇、普陀等中心区域门店了解到，10月以来，上述区域老公房的挂牌量增长了20%左右，房东普遍都是抱着出售老公房再到郊区置换一手新房的想法。

　　上海中原淮海中路分行经理李能江说，目前有部分老公房房东低价出售，迅速回笼现金购入降价一手楼盘。

　　陈宇珏进一步说，目前，上海市中心一些房龄在20年左右、面积在60平方米以下的老公房，房东出售意愿高，议价空间大。不过，房东对买家的要求是一次性付款，以便其迅速回笼资金购入新房。