央视对手：谁动了我们的房价

　　王凯：观众朋友，大家好，欢迎来到财经辩论节目《对手》，我是王凯。生活当中很多事情，如果你把它前后联系起来，可能会发出很多感叹，比如说这个房价飙升的时候，很多想买房的朋友，都盼着这个房价往下掉，但是真的这个限购令颁布了，房价松动了，个别楼盘房价真的往下掉的时候，又有一种人群开始表示出他们的愤怒。眼睁睁地看着它大幅度缩水，搁谁心里都不会无动于衷。但是楼市降价，业主的这种维权行为合理不合理，应该不应该去维权？这就是我们今天来探讨的第一个话题。首先介绍一下到场几位嘉宾，掌声欢迎红方第一位嘉宾，北京京华律师事务所业主维权律师秦兵先生。秦兵先生的职责就是替业主维权，因为这个房价往下掉了，业主去维权到底合理不合理？

　　秦兵：房价不降不敢维权，房价一降必然维权。

　　王凯：蓝方第一位嘉宾北京盛峰律师事务所主任律师于国富先生，于律师怎么看这个问题？

　　于国富：绑架房价既不理智也不合法对于各方都没有好处。

　　王凯：这边第二位，也是名人，业主维权专家舒可心，舒老师怎么看？

　　舒可心：我都损失了几十万，难道还不允许我说一声吗？难道还不允许我挣吧挣吧吗？业主们不管单个还是组织起来，大家一起搞一些行动，完全是合理合法的。

　　王凯：合理合法。媒体评论员王志安怎么看？

　　王志安：这就是一群暴民，应该抓起来，警察如果管不了，应该上城管。

　　王凯：每一方两分钟观点阐述时间，红方。

　　秦兵：辩论开始之前，有的人想看一场好戏，有的人想找一些机会指责维权业主，说他们背信弃义，违背契约精神。什么是契约精神，第一是公平，第二是公平，第三还是公平，所有买过房的业主，你们看和开发商签订的合同，多少是公平条款，业主违约承担20%责任，开发商违约，每天只有万分之一的违约责任，这就是不公平。在中国有几万家开发商，但是有谁敢说我没有卖过缩水的房子，有谁说我的房屋面积没有质量问题，有谁说我的房屋没有变更规划，有谁敢站在这儿说，我从来没有骗过业主一分钱，骗一分罚一万。其实降价不是维权的根本原因，降价只是维权的导火索，根本的原因在于房屋面积缩水，质量低下，变更规划。过去房价高昂，业主我不敢维权，因为一维权，我损失就很大，现在市场逆转了，业主就再也不愿意忍气吞声了，所以我说房价不降不敢维权，房价一降必然维权，这是现代房地产市场的大趋势。

　　王凯：舒老师有补充吗？

　　舒可心：我想这件事情讨论合法不合法没有什么意思，假定，给大家举一个例子，当年美国的维权领袖叫做马丁鲁德金，号召所有的黑人到白人的酒馆里坐着，违反当时的联邦法律，他们的口号就是要把联邦监狱坐满，违法，这个法是恶法，侵犯弱势，这个法要靠违法来改变。比如说大家知道有黑人领袖南非的曼德拉，他违法违了27年，但是最后他获得了成功，南非人民从种族隔离政策当中解放出来。拿我们来说，我们大概十年前，2001年，十年前，我们是全国第一个业主闹上房产会，全国有纪录以来第一个，我们的小区，通过我们的维权，使得发展商能够坐下来平等地跟我们谈判，随着十年里维权的进程，业主的地位在国内越来越好，但是还是不足够好。

　　王凯：谢谢，第一个人谈的是契约精神，第二个，舒可心先生老师谈的其实也是契约，合同制恶，作为律师也会0谈到契约。

　　于国富：我在这儿谈法律，双方都提到过合同，我在这儿带来了一个合同，这个合同大家看一下，不是开发商自己制定的，明确写着建设委员会和工商局，他们制定的，目前来讲，咱们买房子，都是要用示范条款，这个条款不偏向任何一方，是一个公平的条款，这个合同一经签订之后，成为有效合同，双方都应当遵守，不能够以房屋降价为理由，去解除这个合同，要求退房，或者是要求开发商给予赔偿，否则的话是违约行为。如果说去打砸售楼处，这不仅仅是违约行为，也是严重的违法行为。咱们再看道德，我们经常说开发商是奸商，开发商血管里流有道德的血液，我们从来没有看到开发商房价上涨补给差价，现在房价上涨了，我们反过来管开发商要钱，我们道德水平难道比这些我们成为奸商的开发商还要恶吗？所以我在这儿说绑架房价，既不合法也不合理。

　　王志安：大家说维权维权，维什么权？每个业主损失45万，房价下跌，维权的目标是什么，要求房地产开发商补偿，补偿差价，如果我们把这理解为维权，这个世界上没有什么真正的暴民、刁民，我个人认为这不叫维权，世界上没有任何国家法律保护交易本身的系统性风险。不要忘了，合同最重要原则第一是自愿，第二是自愿，第三仍然是自愿，合同是不是开发商强迫签的，如果开发商拿着枪逼着业主签，不签打死，房价跌了，这个合同不受法律保护，但是别忘了，当时没有任何人强迫你买房子，现在房子房价掉了，心情大家可以理解，不能闹，哭，心情不好，回家买一瓶二锅头，当茅台喝了，甚至把过去所有喝的二锅头都当成茅台，心里平复一点、舒服一点，但是不能闹，我们这是法治社会，打砸售楼处，这是违法行为，绝对不折不扣应该警察干预，抓起来。

　　王凯：刚才这个小片当中提到了股市、油价、黄金，如果把房子和它们并列在一起，秦先生能不能告诉我有什么区别？

　　秦兵：资金市场分为两类，一类叫社性合同，我们买指数，社性合同大家就是赌风险，没有问题，亏了就是亏了，还有一类是现货合同，例如股票、黄金，如果买现货合同，当消费者受到特定的损害的时候，完全有可能有必要，而且有法律规定允许它提起补偿诉讼，这个诉讼在全世界除了中国以外，应该是最大规模的诉讼。

　　王志安：哪条法律允许房价下跌允许补贴差价？

　　秦兵：我们先说市场，再说法律。

　　于国富：商品房是一种商品，我在这儿想问秦律师，如果买手机过两天降价，有没有权利退货如果买汽车，汽车不断地降价，买完汽车以后，降价了，能不能去打砸4S店，我们买完股票以后，股票下跌了，我们去砸证券交易所，这个行为能合理吗？我觉得作为一个法律这种做法是不对的。

　　舒可心：规则是人定的，到底可不可以退，什么条件可以退，房屋价降了可不可以退，这是人定的，刚才于律师讲，拿起合同看，北京市合同买卖范本，是工商局和什么什么制定的，我想告诉大家背后谁制定的？就是发展商和发展商的律师和政府一起定的，根本没有业主代表的律师参与这个合同的制定。要不是业主连年几次地闹，他们所谓的闹，这个合同还是第一版的。注意，现在合同已经第五版或者第六版了，就是通过业主维权了，政府才看到，闹了半天业主受欺负了，所以政府改了五版、六版合同，如果合同制定当中有业主参与，规则才可能公平，所以我想说房子到底能不能退，这些法律是谁定的，如果都是大佬定的，永远不规则。

　　王志安：代表业主参加规定，是不是制定一个只要降价，房子可以随便退的合同呢？

　　舒可心：我们今天讨论不是合同应该怎么定，讨论这些人合理不合理。

　　王志安：为什么世界上大多数国家制定的合同保护条款都是不允许随便可以退约的，就是因为对于自愿签署的契约，如果随意违约，市场经济秩序就乱了

　　王志安：舒可心，你回答我一句话，你对砸售楼处的这种行为合法不合法，应当不应当？

　　舒可心：首先告诉你，法律公平不公平，如果法律不公平，都不重要，我回答你，砸了它，砸了售楼处，涉嫌侵犯别人财产，45万都没了，砸了两个茶几，赔你就是了，我先出这口气，抓起我认，坐五天班房我认。我想说曼德拉27年牢都坐了，为了正义，如果业主为了跟发展商就较这口气，我坐五天班房，有什么关系。

　　王志安：关键舒可心反复强调我为了正义，这些人如果为了正义，不会为了自己房子去闹。

　　舒可心：我们不应该去揣摩别人。

　　王志安：他全部为了一己之私利。

　　秦兵：也是正义表现。

　　王志安：自己房子缩水45万就去砸，这是哪门子正义。

　　于国富：我们做法律都知道，法律就是固化在文本上的正义，当法律已经立出来，我们应当去遵守，当法律通过正当途径修改了之后，我们遵守新法律，现在法律仍然是保护合同的正常契约精神谈到正义，我们讲的是要符合大多数人的利益，对不对？你不能是少数人的正义，那么我们看绑架房价这些人，是多数人还是少数人呢？

　　秦兵：多数人。

　　于国富：一定在限购之前，房价开始下降之前买房子一小部分人，这些人要求开发商不能降价，损害了谁的利益？不是开发商的利益，而是损害了无房户，想要降价买房子的人利益，这些人是弱势群体，代表正义，如果说正义不应该绑架，应该要求开发商降价。

　　秦兵：正义本质内涵在于保护弱者，在这个交易中，我们可以看到业主当然的弱者，他没有资格去请很有钱的律师，没有办法请专业的律师，他没有经验去买房、去卖房，但是开发商有足够的资金、经验，所以在交易中肯定是强势群体，因此如果这个交易出现了问题，我们当然要保护业主，因为他们就是弱者，这个就是社会正义的根本内涵。还有一个问题，维护权利，他们这些维权的业主没说不许降价，只是说可以降价，但是要给我补偿，这是他们根本诉求。

　　王凯：说到这儿，其实是一切都是因为价格引起的这场维权的行动，有人说房价下跌到底应该由谁来埋单，

　　于国富：房价下跌，实际上没有人买单，为什么说？买了手机，下跌了，谁买单，拿了手机，不存在买单的问题，下一个自行交易，也不存在为损失买单的问题。事实上房价下跌各得其所，前买房人买到了房子，后买房子人以新的价格买到了房子，没有人受到损失，没有人买单。

　　王凯：你认为没有人受到损失，但是这一方肯定资产大大缩水。

　　秦兵：通县业主房价一降，损失60多万，多的损失一百多万，肯定有人受损失，如果漠视这个损失，太不现实了。因为房屋价格和手机价格不一样，房屋涉及到诸多要素，国产土地使用权，共同资本，基本生活资源，没有手机没有关系，没有房屋社会就会出现问题，所以它的价格必须另外调整，我们现在为什么管房屋价格，就是因为涉及到民生问题。价格发生变化，如果有损失，首先通过几个方法解决，政府可以降低七税、八费，房屋收费所有过程中减少收费，开发商降低价格，给业主以补偿，确定一个基本原则，不要让业主有太大的损失，不要让他倾尽十年的收入来弥补这个损失，这对人生来说太悲剧了。

　　王志安：这是强盗逻辑，这就相当于我在跟别人玩一个游戏，我只能赢不能输，那谁会跟你玩这个游戏呢？

　　秦兵：这不是玩游戏，房屋问题为什么叫经济适用房、廉租房就是因为它不是游戏，游戏可以拿一个小时的收入。

　　王志安：参与这个游戏。

　　王凯：有反对的意见，你反对的是谁？

　　媒体：我想问红方老师一个问题现在假如说退房，退了45万、60万，过几个月，过一年之后，房价又涨上去，涨到一年前的水平甚至更高了，业主会把钱补给开发商吗？

　　秦兵：当然不是，没有涨价之后业主再退，确定基本原则就是保护弱势那一方。

　　媒体：之前合同里也没有要求开发商退钱。

　　秦兵：你要知道，现在业主退钱不是因为价格下跌，而是因为价格下跌导致房屋质量出现问题，面积缺少。我不是说房价下跌导致房屋质量变差，而是价格下跌是导致质量下降的导火索，所有维权导致事件根本原因，面积缩水，质量低下。

　　王凯：期房，房子没有见着，直接维权了。

　　秦兵：这个项目是延期交房了。

　　王志安：今天你要是认为，你要是房子下跌了，就可以剥夺别人的财产给你补偿，那么明天你这套房子，别人以同样理由剥夺你。

　　舒可心：我们平等是一对一，其实不是这样，合同是开发商制定的，政府和开发商制定，虽然是我们亲属的，但是合同当中业主不能改，今天电视机前观众，你们这份合同能加自己的条款吗。

　　王凯：秦兵先生，在替业主签房地产合同，有没有在里面加条款？

　　秦兵：第一，我加了，但是如果我不去，业主加不进去，你没有这个能力，从知识上、经验上、资本上不公平。

　　王志安：那你花钱请就行了，权利在这儿，不能要求每个人买房，成为房地产律师、专家，花钱请你就可以了。

　　舒可心：发展商千万、上亿的钱拿土地，背后有国家，国有资本、用地，我们一个业主是平等吗？在一个社会中，如果这个社会不能保护某个弱势，强势会被弱势革命掉，一个社会构建基础，就是让强势。

　　王志安：砸售楼处不是抢吗？

　　舒可心：我们没有抢，那是表达我们的愤怒。

　　王志安：不是抢吗？

　　秦兵：王老师，你说业主抢什么东西了。

　　王志安：不能砸东西。

　　舒可心：你说得对，如果我，也不会砸东西，我替业主维权十年，没有砸东西。我个人不赞成砸东西，但是如果你赔得起，可以砸。

　　王志安：赔得起也不能砸，舒可心的道理，我只要赔得起，我到你家把你家东西全砸烂了，再赔你钱，法律对这种行为不制裁。

　　舒可心：可以，你来试试，你来试试，你来砸了我会正当防卫。

　　王志安：还有什么正当防卫，弱势，你的保姆说，你天天剥削她，给你点钱，把东西全砸光。

　　舒可心：如果是我们家保姆情况另当别论，如果是普通民事主体，到我们家来砸。

　　王志安：你比我有钱。

　　王凯：如果这样的业主维权事件多了，对于我们的后来的房价的趋势会不会有所影响呢？我们后面马上判断来辩论这个观点。掌声请出红方的第三位嘉宾，他就是房地产财经评论员姜志刚，辣姜，有请，到底业主维权的现象如果过多的话，会不会影响房价趋势？

　　姜志刚：可能维权是必要的，但是维权必定影响房价下跌的趋势。

　　王凯：谢谢，请就位。掌声请出蓝方第三位嘉宾，全经联研究院副院长陈宝存，有请。宝存，你好，一句话表明观点。

　　陈宝存：我认为现在这个维权事件是偶发的个案，它不会影响未来的房价走势。

　　王凯：宝存认为不会左右房价，而且今后房价下跌是痴心妄想。

　　姜志刚：若干年前有一只蝴蝶，他轻轻煽动了翅膀，卷起了一场海啸，这是蝴蝶效应。还有一只蚂蚁组织了一群蚂蚁，在一个堤坝下面吃啊吃啊，这个堤坝倒下了，塌方了，我们不因为维权事件是一个小事，全国众多楼盘当中，非常小一部分人个别现象，但是不能因为维权行为继续发生，第一，让开发商削弱了这种降价的决心，开发商不敢降价了，嫌麻烦了。第二，打击了投资者，打击了购买人的情绪，房价下降了，他们不敢买。第三，左右地方政府行政，觉得现在房价下跌了一点，业主挺可怜，要求维权，回过头来，有些群体事件发生。所以政府一定会站在维稳的角度告诉开发商，你不要降价了，所以不能跌，跌了影响维权事件，影响开发商的情绪，影响后来购房人的购买积极性，所以我的观点，频发退房闹事事件，一定会影响房地产价格走势，多少年来所企盼的这种价格下跌的空间，受到了怀疑，受到了质疑、停滞不前的一种猜测。这是我的观点。

　　陈宝存：我跟姜志刚的观点恰恰是相反的，目前个别地区、个别楼盘促销政策，实际上年底要秋收，目前土地低价最地的阶段，有些地区通过促销，实现资金回笼，买地，可以在房价找补回来，目前并没有成为蜂巢，现在上海、北京通州，2009年北京东扩，市政府搬迁，这个炒得有点高，实际从去年开始通州销售一直不畅，这是很正常的。

　　王凯：个别现象。

　　陈宝存：对，这都是个案，要是影响整个房价下行，我认为这是不可能的，包括上海、北京也好，主城区价格并没有松动，像这种情况，我原来说过，实际上中国楼市有没有泡沫呢？没有，那本身就是铁球，就是钢，所以说中国根本没有泡沫，而且中国的房地产市场的发展过程当中，从1998年土地地价为零，到现在地价天价，这种成本是刚性的，这个也是不可能改变的，而且任何政策都改变不了的这种趋势。对于整体的房价，对于它的整个趋势的话，应该有一个准确的估计。当然今年的情况跟2008年有点像，但是今年还没有达到2008年那种全局的恐慌，所以说我认为不可能改变整个楼市的趋势。

　　王凯：好，业主维权事件，我们说是个例，其实从全国来看，这个个例的绝对数量其实也不少，那这些维权事件会不会影响今后的房价走势呢？刚才我从辣姜的言论当中可以看出来，你认为如果这种维权现象风起云涌的话，越来越多的话，可能这个房价要降都降不下来了，是吧，这个意思吗？

　　姜志刚：因为现在这种现象已经出现过了，上海三个开发商的一个集体维权，砸售楼处这样一个事件，上海政府已经出面来进行了协商发言人在发言的时候，用了一个词叫做“房价跳水”，我现在在问，我们现在房价出现了一个下滑，出现了一个10%、15%这样一个下滑，因为有了业主的闹事事件，大家就变得恐慌起来，出现了“跳水”的一个词，十几年来，一路走来，大家千万呼唤高房价、高房价，一直暴涨，有谁出来发言告诉我，这叫喷水，不叫跳水，你们见过喷水一词吗？所以可能由于少数人闹事，影响房价下跌趋势，影响政府的决策，这是蝴蝶翅膀的力量。

　　王志安：有点乱了。

　　秦兵：有一点差别。

　　舒可心：我认为任何维权活动，我不认为这是闹事，任何维权活动都会对政府产生作用，也就是蝴蝶翅膀一伸，有可能往上，有可能往下。

　　舒可心：我们业主维权不是不让房价降，要赔偿因为房价降给我们的损失，所以我们大家都要房价降，降价成为全国人民的普遍共识和政府的共识。所以我想说。

　　王凯：你是说维权的现象不会影响房价下降趋势？

　　舒可心：会影响，房价不会继续下降。

　　秦兵：我们代理一起退房案件，大概诉讼一年两年，我们经历越诉越僵，过度需求受到理性对待，这个时候价格降得更快。

　　王志安：其实影响房价的因素最基本的就是供求之间的关系，不是其它都是扰动因素，新闻上说上海某楼盘业主因为降价，砸开发商楼盘，砸售楼处，但是砸完当天晚上，每平方米降六千块钱的事实还是发生了，很多上海人去抢购，充分证明了什么？这种行为本身并不会改变现在房价本身内在的规律，不管这个规律是上涨还是下降。其次，尽管政府对这种行为在这个过程中起到一个协调作用，但是实际上这种行为在我们国家是不受任何法律保护的，不管多少地方发生，其实归根到底都要受到法律制裁的，而不是你闹了就能把房价闹下来或者闹上去，不可能，都是要受到法律制裁的。要不是说上海这个事情，当天有警察在现场维持秩序，那些人不敢砸了，敢砸警察直接就抓走了，还影响房价，主要影响自身安全。

　　姜志刚：我们记得2010年、2009年两年房价暴涨，真的是供求关系决定的吗？今年如果出现了拐点，首先成交量出现了拐点，没有成交量，我认为第一因素是市场情绪。2009年、2010年，大家都在买房子，都在想，我同学买了、亲戚买了、同事买了，把我给买卯了，这是市场情绪。现在大家都是对后事判断不足，各种声音都在听，这个时候市场情绪发生变化，大家都在迷茫、猜疑、疑惑，所以成交量没了，当然也有政府限购的因素。

　　王志安：姜先生意思，2009年房价大涨，主要因为没有组织一帮人砸楼盘。

　　姜志刚：2008年，雷曼兄弟倒闭，出现半年经济危机，2009年过了春节以后，楼市开始涨，2008年下半年，不亚于今天，非常难受的年份。

　　陈宝存：这次特别惊人一致的观点，都指责，包括红方，都指责业主维权这个事件，实际上目的不一样，有很多媒体，虽然没有说话，但是我观察最近很多人在说，这是开发商布的局，我不信。开发商请这些人闹事，这是很多现在媒体，还有很多微博(http://weibo.com)上评论家说的这些话。这次特别奇怪的是双方都指责，我们指责因为违反了市场经济原则，他们指责这种行为会不会造成开发商以后不降价，但是这两种担心造成最后的局面，都反对，但是目的不一样。

　　秦兵：价格是预期决定，预期都会降，大家都会等待，维权事件主要改变预期，对预期有什么影响，然后大家对需求产生变化，进而导致价格下降，所以维权的业主其实就是推动价格下降的急先锋，大家应当支持。

　　舒可心：我觉得这个维权事件，应该会促使房价快速下降，没有什么好说的，因为整体限购，这个维权事件更让大家关注一下，总攻开始了，就是这么简单。

　　王凯：有很多楼盘已经降价了。

　　舒可心：已经降价了，而且甚至降价已经让那部分业主心痛了。并不是支持业主说把房价涨上去就开心了。不许人身攻击啊。

　　于国富：我也认为单纯的一小搓群众这种所谓的维权事件，实际上对于咱们房价整体的走势是没有什么影响的，虽然说房价肯定要波动，没有说房价是一成不变的，但是它的变动，随着供求关系、成本等等这些因素来走，所谓的打砸事件，或者简单的业主们不同意、不满意，我觉得影响微乎其微，没有。

　　姜志刚：国富，你跑题了，人家的命题是让你写这个维权事件会不会影响到房价的走势，人家叫你写一缕春风，结果你写一地鸡毛。

　　王凯：不会影响，观点很明确，现场媒体观察团有什么问题？中华工商时报。

　　中华工商时报：我首先想问一下蓝方老师一个话题，刚才您说坚决地说，房地产市场没有泡沫，那这个在短短数周想降20%，就降了20%，这20%不是泡沫是什么？

　　陈宝存：，这个降价的区域包括降价的企业，各有各的推销手段，而且各有各的思路，包括上海、北京都是边远郊区楼盘，它的本身，如果2007年拿的地，本身地的成本比较低，应该是这样。但是它的后来地随着2009、2010年两年土地价格增长，这样的话土地真实价值已经涨上去了。它可以去降一部分，但是只是对他这一个项目，但是后期的项目都跟不上，都不可能再降。

　　王凯：现在调控政策到了现在，我们看到一些楼盘房价已经有了一些松动，是不是预示着我们楼市的拐点真的出现了？志安怎么看。

　　王志安：如果以未来十年来看，我个人认为房价上涨基本上不逆的趋势，这个我在别的节目里我也反复讲过，中国的城市化，加上通货膨胀的因素，那么加上我们中国大的这样收入增长的基准面，所以我觉得未来的房价一定是上涨的

　　舒可心：中国还不是一个完全市场化的国家，中国政府集中财力办大事，或者这个政府想干什么事情没有什么干不成，只是硬着陆还是软着陆的选择。中央这么大力度抑制房价，一定有结果，没有结果是中央不会干的，不会打自己的脸。建设部就有一个统计，城市当中已经有80%几的家庭拥有自己的住房，包括房改房，很少有人没有房子住，一些年轻人没有房子住，但是别着急，发展商盖了特别多的房子，很快撑不住，撑不住就会下降，土地问题可能会让他们很心肝疼，割肉，但是市场经济逼着他们必须割肉，所以房下降必然。

　　陈宝存：今天广州南站12块地方基本上都流拍了，没有人买，一线城市形成什么局面？北京今年上半年住宅六百多亿，今年三百多亿，同比下降，开发商很容易选择，第一步买地，开楼盘的时候，原来项目做五年，可以做到八年，完全可以，所以开发商规避这些东西很容易。这样可以销售下降，可以老百姓不买，保存去。

　　舒可心：宝存，你现在在代表开发商要挟大众，要挟大众，可以不盖房，可以延期，我想告诉大家，以你们为首这些人，在国王多少年，盖了大量存量房，方自在这儿。

　　王凯：房价不管是涨还是跌，其实都牵动着很多人的神经，但是在不断地抖动神经的时候，我们的心理也逐渐走到了一种成熟的境地，希望这些维权的事件，真正能促使我们整个房地产的机制渐渐向我们的心态一样，越来越趋向成熟，这就是今天的《对手》，我是王凯，再见。