长春二手房市场现状调查：中介业务员薪水大减

　　长春市民张锐的售房信息在某房地产类网站上已经张贴了一个多月，心理承受价位也从23万降低到了18万，但房子仍然没有卖出去。她说，“要不是我急着用钱，这房子绝对不能以这么低的价格出售，去年这个时侯，曾有人出价25万，我都没舍得卖。”

　　在国家房地产宏观调控政策的影响下，二手房市场也开始渐渐步入“寒冬”，像张锐这样卖房越来越难的现象已经并非个案，二手房市场上的很多售房者都面临着有房难卖的苦恼。据业内透露，不少二手房中介公司的从业人员，现在已经转行或跳槽。有业内人士感叹，现在是二手房市场有史以来最为困难的时期，明年能否有所好转，还要看国家政策是收紧还是放松，二手房市场亟须利好消息促动。

　　现象

　　房产中介业务员薪水大减

　　昨日上午，位于长春市大经路的长春市至诚房地产代理公司，偌大的房间显得冷冷清清，只有几名工作人员在闲聊或是看报纸。“现在生意真的很难做，一上午连个咨询的人都没有，桌上的电话也基本上不怎么响了，这和一年多之前相比，简直一个天上一个地下。”该公司的工作人员姜磊介绍说，在他们公司，每个业务员都有好几部电话，手机加座机至少都在三四部左右，在以前的楼市旺季，一天至少要接听30-40个电话，可现在，一天平均接不到三四个电话。而且仅有的一些来电，也大多是简单咨询，能最终谈妥的更是寥寥无几，业务量几乎缩水了近9成。

　　姜磊说，这里由于紧靠长春市房地产交易中心，因此在大经路的这一区域内，分布着许多二手房中介公司。在市场旺季时，这一区域专门吃二手房中介这碗饭的业务员至少在100人以上，但现在，这部分人转行的转行，跳槽的跳槽，选择坚守的恐怕已经不到30人了。据姜磊介绍，人员流失严重的直接原因，就是他们的收入在大幅缩水。这一行业的业务员基本上都没有底薪，工资收入全部都要靠提成，在前两年，业绩好一点的业务员，一个月的平均收入都在两三万以上，而现在的情况是，三四千元就已经算是行业内的高工资了，而这样的收入还不能保证每个月都有。

　　卖房者心理承受价格一再降低

　　长春市民张锐告诉记者，她有一套30多平米的小户型房产，两年前听了朋友的推荐，才买一套用来投资的。去年年底曾找人做过评估，当时如果出手的话，大约能卖25万，可她认为还有升值空间，又不着急用钱，于是就拖到了现在。但没想到的是，国家调控来得这样迅猛，房价松动的趋势也越来越浓，我现在急于用钱所以才准备卖房子，如果能卖出去的话，哪怕便宜一点，只要不赔本就行。张锐非常苦恼地说，即便是心理承受价格一再降低，房子却仍然不好卖。

　　姜磊说，不仅仅是普通市民不好卖房，就连专业做房地产代理的公司，也面临着有房难卖的尴尬。一套区位、户型、配套都比较好的房子，在以前用不了两三天就可以成交，但现在同样条件的住房，经常一个多月也卖不出去。个别小一点的中介公司甚至一个月卖不出一套房，也已经不是什么新鲜事了。

　　数据

　　上周二手房成交均价5638元/平

　　长春房屋置换股份有限公司企划部部长刘秀峰介绍，根据长房置换的跟踪数据显示，上周长春二手房市场的成交均价为5638元/平方米，价格并没有出现较大的波动，市场的整体价格仍然以平稳为主。其中，成交价格最高的是朝阳区，交易均价达6142元/平方米；绿园区排名第二，交易均价达6100元/平方米；净月区排名第三，交易均价达5831元/平方米。

　　坤荣房地产公司战略研究部经理郝天予说，从数据中不难看出，长春的二手房价格相对于新房来说，依然不低。在市场不太景气的情况下，很多购房者更看重的恰恰就是价格，以往所考虑的是否装修、房间格局、小区地段、周边配套、物业服务等等，现在都很难成为购房者所考虑的重点。目前二手房市场交易量持续走低，与价格迟迟难以松动不无关系。    

　　分析

　　百姓惜售心态日渐弥漫

　　郝天予介绍说，现在二手房市场上，似乎绝大多数房主都不急于出手售房，虽然他们也在一些房源热线上刊登售房信息，但他们的心态是，能卖则卖，卖不了也不要紧，大不了自己住或者出租。百姓的惜售心态比较明显，而且这种心态随着调控政策的延续还将进一步蔓延。急于出手卖房的无外乎两种人，一种是急于用钱，如靠卖房还贷的，另一种是炒房者准备在房价高点抛房套现的。

　　郝天予解释说，很多中小公司和个人在临近年底的时候，都面临着还贷的压力，而卖房还贷是比较快捷的途径；另外，一些手头房源较多的炒房者，希望能在房价实质性下跌之前，把房子变现，以便减少损失。目前市场上确实有一批价位比较低的房源，大体上都属于这两种情形，但由于此类房源在市场上占有率较低，因此并不会成为市场主流，而影响整个二手房市场的价格走势。

　　二手房存量接近历史高点

　　郝天予表示，相对于二手房成交量的萎靡不振而言，二手房的市场供应量却并未看到有明显的萎缩，待售的房源依然充足，特别是通过中介公司待售的房源，更是积压许多。据他估算，目前长春二手房市场的房屋存量已经接近历史高点。

　　众诚房地产代理公司经理赵月祥说，出现这种现象也不奇怪，一方面，二手房的价位仍然偏高，并未有实质性的价格松动，对于一些准购房者而言，这样的价格仍然是难以逾越的门槛；另一方面，房屋产权交易的税费太高，动辄几万甚至十几万的税费，导致很多购房者望而却步；此外，一些打算购买二手房的有钱人，被限购政策拦在了门外，而一些资金不太充裕的购房者，却因为银行信贷政策持续收紧，无法贷款而买不到房子。“受这些因素的影响，导致了二手房市场的盘子虽然很大，但交易量却迟迟不太理想的现实困境。”赵月祥说。

　　二手房回暖要过四道坎儿

　　郝天予说，现在有很多人认为房价已经到了“拐点”，其实，判断“拐点”的重要依据是房价是否有实质性的松动，这个房价既包括新房房价，也包括二手房房价。但就长春目前而言，新房价格松动，只是在炒作噱头层面上的松动，超低起价的楼盘未必见得均价同样偏低。另外，二手房价同样也没有出现实质性的松动，无论是买房者还是卖房者，都存在十分浓重的观望情绪。他认为，随着一些新开盘小区的大力促销，在未来一段时间，很有可能会出现新房与二手房价格交替下跌的态势，如果这种态势一旦确立，那将真正地意味着房价“拐点”的到来。

　　他说，目前很多二手房的定价多少有些盲目性，一些售房者习惯于参照小区周边的新建楼盘凭空定价。一般而言，新房和二手房普遍有“一损俱损、一荣俱荣”的关系，如果新房价格持续萎靡，二手房价格的松动恐怕也为时不远。

　　对于明年二手房市场，郝天予表示并不乐观。他认为，影响二手房价的因素非常多，如果二手房市场要想重新“焕发青春”，恐怕要过四道坎儿。一是限购政策能否解除，二是银行能否放松信贷政策，三是新房价格能否反弹，四是购房刚需人群能否大幅释放，如果没有这些利好消息的促动，二手房回暖恐怕还需时日。但从国家目前的表态以及种种迹象上判断，这些利好消息恐怕不会在短时间内到来。(记者 鲁江/文 董海东/摄)