北京楼市去泡沫化加速 核心区高端楼盘房价倒挂

　　“房价倒挂”的现象快速蔓延，短短数月，京城一二手房价倒挂的现象已从郊区蔓延至核心区高端楼盘，这被业内视为楼市回归理性的信号，北京楼市去泡沫化加速。

　　核心高端楼盘现房价倒挂

　　受新房价格下调的影响，自调控以来，不少区域出现了明显的一二手房价倒挂现象。相关统计数据显示，北京1-8月二手住宅成交均价为23709元，而一手住宅则为22038元，价差达到7.5%，价格倒挂现象日益明显。

　　事实上，在通州等区域上演的房价倒挂目前正在加速往城区蔓延。日前，位于东四环附近的某项目入市，新开盘价格为21000元/平方米，而该项目前期产品的二手房价格在23000元/平方米左右。同样，东五环某新入市项目售价保持在23000元/平方米左右，而其二手房单价却高出该项目目前单价1000-2000元左右。值得一提的是，位于望京区域的高品质住宅东湖湾也出现了此类现象，该项目一二期的二手房源价格一般在3.5万-3.6万元/平方米之间，与其9月入市的临河三栋部分楼层户型的售价相比也出现了倒挂。

　　据了解，东湖湾于9月16日推出项目三期临河三栋，主力户型为125-175平方米三居，另外还有47平方米的零居以及240平方米四居。项目全部融入6米挑空、主卧180°弧形全景落地窗以及15米全向阳采光等创新元素。

　　市场表现热度不一

　　尽管越来越多的区域和开发商都加入到一二手房价倒挂的阵营中来，但是购房者并不是对所有低于周边二手房价格的新建住宅都买账。

　　北京中原市场研究部监测数据显示，截至10月底，新盘单价低于其二手房达5000元的京贸国际城，仅签约21套；润枫领尚共销售36套，仅占到可售1468套房源的2.5%；珠江拉维小镇8月至今销售30套；珠江国际公馆10月签约1套。

　　“纵观这些不被购房者买账的楼盘，品质成为其最大制约因素。”业内人士分析指出，虽然开发商给出的房价相对来说比较诱人，但面对越来越成熟理性的购房者，仅仅从房价一个方面是很难打动购房者的，真正具有完善配套的品质楼盘更容易被市场发现其价值。

　　正如专家所言，高品质楼盘成为最受市场关注的对象。网易房产数据显示，2011年金九银十北京住宅成交金额排名中，位列前五的均是单价3万元以上的品质楼盘。

　　以目前已实现7.7亿签约金额的东湖湾为例，项目的高品质成为其受到青睐的关键。据悉，东湖湾项目所用建筑材料均选用品牌材质，中央空调、新风系统以及Low-E玻璃等设备及材质的选用在注重提升居住舒适度的同时，更加注重节能环保。

　　另外，东湖湾此次推出的临河三栋业主在享受到前期完善配套的同时，5月初正式营业的伯帝国际俱乐部和9月1日正式开学的东湖湾陈经纶中学，以及即将开学的格顿双语幼儿园等将再次对项目相关教育、商业配套进行完善补充。

　　市场去泡沫化加速

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，价格和品质是打动购房者的两把利刃，缺一不可。另外，房价倒挂意味着楼市正在理性回归，去泡沫化加速。

　　一般而言，对于北京楼市一二手房价倒挂的现象要一分为二看待，首先，当前市场环境下，部分入市楼盘面临较大压力，因此不得不考虑以价换量；而整个房地产市场泡沫的挤压，则需要依靠高品质楼盘合理定价的拉动作用，从而使整个楼市回归理性。

　　以通州项目为例，张大伟表示，根据统计，通州9成左右的项目土地成本在5000元以下，目前区域楼市接近2万的价格依然属于偏高水平，泡沫依然存在。而东湖湾此类住宅，从地理位置、项目品质、相关配套等方面来讲，其价格定位已比较合理。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，如果是一些优质楼盘，或者是一些比较知名开发商开发的楼盘，定价合理的话，购房者则已经可以入市，不必过于等待。