北京重定普通住宅标准 业内称将保护刚需挤出投资

　　新浪财经讯 11月25日晚间消息 北京今日出台新规，根据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整，提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求。市场人士分析称，全市将有8成住宅被认定为普通住宅，其认定更加市场化，存量房交易税费会有所增加。但新规将进一步挤出房产投资需求。

　　11月25日晚间，北京市住建委、地税局联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。一方面依据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整，另一方面提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求，同时细化了存量房评估价确定的技术路线。

　　依据《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，新的普通住宅标准依然以容积率、单套住宅建筑面积、实际成交价格三个指标共同确定。即同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下三个条件的住宅定义为普通住宅。

　　依照新的标准，各区域需满足普通住宅标准的实际成交价格上限如下：四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元，四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元，五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元，六环外地区为17280元。

　　市场机构数据显示，与2008年12月确定的普通住宅标准相比，各区域普通住宅实际成交价格上限呈大幅上涨，涨幅在70%―120%之间。

　　伟业我爱我家集团(微博)副总裁胡景晖(微博)认为，普通住宅标准的调整是大势所趋，在当前的市场环境下，之前的标准已无法准确定义普通住宅，这一政策的出台将利好期房、存量房购房者，免去本不应承担的税负。

　　北京中原地产的数据显示，上述新政影响范围非常大，对比新标准北京将有超过8成的住宅为普通住宅，这也基本符合目前市场情况，特别是五环外9成以上的140平米以下的住宅都将被界定为普通住宅。

　　而配合普通住宅标准的调整，《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》则强调对存量房交易相关税收征收的规范性，包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。

　　此前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%―9.5%之间，即最低为满五年且为卖家唯一住房的普通住宅，需缴纳1%的契税，最高为非卖家唯一住房的非普通住宅，需缴纳3%的契税、1%的个税和5.5%的营业税。

　　胡景晖分析称“在加强存量房税收征管之后，与之前以各区域最低指导价为税基相比，缴纳的税费将出现不同程度的上涨。”

　　根据新规，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　不过， 胡景晖称，由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法，为购房者增加的税费负担尚无法确定，但若以极端情况考虑，即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平，购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收。

　　北京中原地产张大伟举例分析称：根据现在的标准，北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅，成交总价为200万，之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为第一套住房，按照之前的规定，需要缴纳税费为：个税1%，营业税100万*5.5%，契税3%，合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为：契税1%，个税减免营业税减免，只需要缴纳2万的税费，差额达到了11.5万。

　　张大伟认为，受影响的范围对目前二手房房源占比来说也达到了70%以上，但是因为同时提高了最低指导价格，之前部分避税的购房者将无法在避税，所以两者叠加，对购买二手房的业主来说，税费变化主要体现的部分刚需购房人群中，部分豪宅的购房者甚至税费将还有非常明显的上涨。

　　“而自今年7月至今，北京市存量房成交均价已下跌了12%，预计这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续，至明年1月底或将还有10--12%的跌幅，这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加，购房者仍将有动力购买存量房。”

　　北京中原地产张大伟认为，新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大，可执行时间也更长。(丁蕊 发自北京)