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北京重定普通住宅标准 业内称将保护刚需挤出投资

http://msn.finance.sina.com.cn 2011-11-25 20:43 来源: 新浪财经

  新浪财经讯 11月25日晚间消息 北京今日出台新规,根据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整,提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求。市场人士分析称,全市将有8成住宅被认定为普通住宅,其认定更加市场化,存量房交易税费会有所增加。但新规将进一步挤出房产投资需求。

  11月25日晚间,北京市住建委、地税局联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》同时发布。一方面依据当前的房价水平对普通住宅标准进行调整,另一方面提出存量房交易中营业税、个税、契税等税收严格以评估价为税基的要求,同时细化了存量房评估价确定的技术路线。

  依据《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,新的普通住宅标准依然以容积率、单套住宅建筑面积、实际成交价格三个指标共同确定。即同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下三个条件的住宅定义为普通住宅。

  依照新的标准,各区域需满足普通住宅标准的实际成交价格上限如下:四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元,四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元,五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元,六环外地区为17280元。

  市场机构数据显示,与2008年12月确定的普通住宅标准相比,各区域普通住宅实际成交价格上限呈大幅上涨,涨幅在70%―120%之间。

  伟业我爱我家集团(微博)副总裁胡景晖(微博)认为,普通住宅标准的调整是大势所趋,在当前的市场环境下,之前的标准已无法准确定义普通住宅,这一政策的出台将利好期房、存量房购房者,免去本不应承担的税负。

  北京中原地产的数据显示,上述新政影响范围非常大,对比新标准北京将有超过8成的住宅为普通住宅,这也基本符合目前市场情况,特别是五环外9成以上的140平米以下的住宅都将被界定为普通住宅。

  而配合普通住宅标准的调整,《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》则强调对存量房交易相关税收征收的规范性,包括严格以评估价为税基、严厉打击阴阳合同等。

  此前存量房交易过程中所需缴纳的各类税收总税率在1%―9.5%之间,即最低为满五年且为卖家唯一住房的普通住宅,需缴纳1%的契税,最高为非卖家唯一住房的非普通住宅,需缴纳3%的契税、1%的个税和5.5%的营业税。

  胡景晖分析称“在加强存量房税收征管之后,与之前以各区域最低指导价为税基相比,缴纳的税费将出现不同程度的上涨。”

  根据新规,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

  不过, 胡景晖称,由于目前存量房交易相关税收的税基并未有定量的计算方法,为购房者增加的税费负担尚无法确定,但若以极端情况考虑,即便存量房交易相关税收税基与实际成交价格持平,购房者新增税赋也不会超过总房价9.5%的税收。

  北京中原地产张大伟举例分析称:根据现在的标准,北五环外一套89平米5年以上的二手房住宅,成交总价为200万,之前业主购买价格为100万。购房者出售者都为第一套住房,按照之前的规定,需要缴纳税费为:个税1%,营业税100万*5.5%,契税3%,合计为13.5万。而执行新规定以后只需要缴纳税费为:契税1%,个税减免营业税减免,只需要缴纳2万的税费,差额达到了11.5万。

  张大伟认为,受影响的范围对目前二手房房源占比来说也达到了70%以上,但是因为同时提高了最低指导价格,之前部分避税的购房者将无法在避税,所以两者叠加,对购买二手房的业主来说,税费变化主要体现的部分刚需购房人群中,部分豪宅的购房者甚至税费将还有非常明显的上涨。

  “而自今年7月至今,北京市存量房成交均价已下跌了12%,预计这一价格变化趋势仍将在一段时间内持续,至明年1月底或将还有10--12%的跌幅,这就意味着房价的下调将完全冲抵掉交易税收的增加,购房者仍将有动力购买存量房。”

  北京中原地产张大伟认为,新政明显在打击投资投机的同时保护了自住。楼市调控组合拳的威力更大,可执行时间也更长。(丁蕊 发自北京)

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