地方政府推动限购拐点

　　一份报告预测明年二季度将出现地方政府弱化楼市调控的可能

　　本报记者 董映颉 北京报道

　　从某种意义上说，在地方政府眼中，限购松绑已经成了一项“勇敢者游戏”，明知山有虎，偏向虎山行。而这正应了“地产大炮”任志强在今年7月份说过的，本轮楼市调控中，最先坐不住的不是开发商，也不是购房者，而是地方政府。

　　尽管中央一再强调楼市调控不会放松，而当佛山、成都放松限购、南京放松公积金贷款、广州宽限开发商的土地出让金缴纳，地方政府的种种“尝试”都在试探着政策松动的可能性。

　　一份报告引发的关注

　　11月20日，一份由中国人民大学经济研究所发布的预测报告引起了各方的关注。报告预测，最早在明年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”、弱化楼市调控的可能。

　　而事实上，预测中的地方政府“暗度陈仓”，现在其实已经正在进行中了。这主要表现在地方政府对现有信贷、土地政策的微调。

　　10月底，宁波住建部下发通知，对于已用商业贷款购房的购房者，可将剩余贷款全部或部分转为公积金贷款。而这种调整的直接后果，就是使贷款利率从基准7.05%以上降到4.9%。

　　据宁波当地的媒体报道，如果以50万元20年贷款计算，商业贷款转成公积金贷款后，购房者在还款总额上就差了15万元。对此，宁波市住建厅的相关负责人直接公开表示，“这不是一种救市政策，而是给百姓的实惠。”

　　在银行信贷压力持续不减的情况下，利用住房公积金做“微调”文章其实已在南京、常州、重庆等不少城市中流传互仿。

　　“这比直接松绑限购要温和许多。”对此，中原地产市场研究总监张大伟表示，目前地方楼市调控正处于博弈的关键期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显是“与中央政策对着干”。

　　除此之外，对于地方政府而言，更加“伤不起”的是地方财政紧紧依赖的土地收入。为此，各地在土地出让上也多少开始了“放松”的现象。

　　10月17日，广州市携南站商务区31幅地块赴香港招商，提出了一个刺激方针，外资企业拿地将适当延长土地出让金首付款缴纳期限。

　　此前的10月14日，南京市政府也低调印发了《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》，提出要加快推出区位佳、规划优、条件好的“三好”地块，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款的灵活性和宽限期。

　　放松限购的尝试

　　而最早将成都的“松绑令”公之于众的是刀客地产顾问机构董事长谢逸枫。他在其微博(http://weibo.com)上称，“昨晚成都80%主流开发商在房管局开会，即使处于限购资格的人，也可以暂时予以备案，只需要购买人写下承诺即可。是不是真的？”

　　据媒体报道，自11月12日开始，成都房管局网签合同管理系统显示，商品房限购初期审核，调整为由开发企业对购房人和家庭成员进行限购标准审查，然后上传至房管局备案。

　　成都政策放松带来的利好是显而易见的。监测数据显示，成都市主城区11月14日至20日商品房成交约1700套，较前一周上涨约16%。

　　而今，虽然成都购房资格审查新政已经停止，但其中释放的政策“风向”，或多或少地改变着开发商和购房者的心理预期。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾表示：“限购令本身其实是整个房地产政策的风向标，限购放松就意味着房地产调控也将迎来由紧到松的‘拐点’。”

　　在成都之前，早已有不少城市对放松“限购”进行了或明或暗的尝试，最典型的当属三亚。在三亚的限购令中，规定外地人可以新购一套住宅，且不需要提供任何纳税证明。台州版限购令中，只限新房，不限二手房，长沙则是只限90平米以下户型。

　　此外，为了逃避二三线城市的限购扩容，不少城市以“限价”来代替“限购”。如广东中山市发布楼市限价令来代替限购，要求新建商品住房售价不得超过5800元/平米。但是这一明显为完成年度房价控制目标的限价令，仅有51天的有效期。

　　“库存积压，开发商资金回笼受阻，拿地意愿明显下降，各地土地出让金锐减，这是限购令产生的连锁反应，尤其对于二三线城市来说，不仅赖以维系的土地财政萎缩，城市的经济发展也受到限制。”国务院政策研究中心李建伟曾对记者表示。

　　重演2008老故事？

　　事实上，对楼市调控来说，地方政府这样的“暗度陈仓”并不意外。

　　2008年7月份，全国楼市一片低谷，“允许地方政府自行救市”的呼声此起彼伏。之后不久，西安、芜湖、苏州、成都等地开始陆续出台相关的救市举措。调整内容除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或者直接给予财政补贴等政策，少数城市则以购房入户作为吸引。

　　杨红旭表示，在2008年10月中央救市之前，已陆续有20个左右的城市出台刺激楼市的政策。当时先后有13个城市出台了救市的政策。其中，福州市更是在针对购房者出台了相关松动的政策外，还针对土地市场出台了一些“特殊政策”，包括土地的意向受让者可对土地的出让底价进行议价等明显向开发商“示好”的政策。

　　历史与现实有着惊人的相似。业内分析人士表示，对比之下，本轮调控中地方政府的政策“微调”几乎还是2008年的老版本，只是“尺度上今年地方收得更紧了”。

　　此外，今年的宏观经济也与2008年相似，严重影响着楼市走向。“而目前考虑到宏观经济层面，对其他产业政策允许微调的情况下，松绑房地产的呼声也有所增加。”银河证券首席总裁顾问左小蕾女士表示。

　　不久前，中央提出了适时适度进行预调微调。这是去年以来实行从紧的经济政策以来，官方首度释放变调信号。

　　“尽管中央一再表示楼市调控不放松，但房地产政策其实与宏观经济政策还是基本同一步调。”杨红旭公开表示，“政策放松，一般都是自下而上的，也即先是地方政府或明或暗地放松，然后才是在某个节点上，中央出台统一的松绑政策。”