央视曝北京多地王不开工 利润低销售不旺成难题

　　一、北京地王迟迟不开工

　　去年两会，高房价成为最热的话题。就在两会之前，国务院发出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，当所有人都对房产调控抱有希望的时候。3月15日，两会闭幕的当天，北京成交了6块土地，并诞生了三个地王。当时舆论一片哗然。一年多过去了，这三个地王工程进度如何呢？ 

　　北京北三环蓟门桥边的一块空地，它外面的围栏成了广告板，随处可见喷漆的小广告。在铁门上，可以看到“禁止停车”的红色大字。在地的一角，一幢写着科教总公司的大楼，楼上很多窗户的玻璃都破碎了，既没有使用，也没有动工拆除的迹象。地面上荒草丛生，几棵孤零零的树和一幢残破的两层建筑物，蹲守在荒地的中间，看不到任何施工建设的痕迹。

　　就是这块其貌不扬的荒地，2010年3月15号，却成为媒体争相报道的对象。在北京市国土部门的公开竞拍中，北京世博宏业房地产开发有限公司以17.6亿元，超过拍卖起始价将近300%的价格，拿下这块土地，实际楼面价格超过了每平方米3万元。创造了新的地王。根据规划，这里将建设住宅、酒店以及公租房。约定开工日期是2010年10月30号，然而，至今这里仍然没有开工。世博宏业房地产开发有限公司已经被保利地产(微博)100%控股，记者联系保利地产，希望了解有关情况，但直到发稿时，仍没有得到回音。

　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。保利地产的蓟门桥地王已经超过了开工日期满一年，北京市国土资源局官方网站显示，并没有征收蓟门桥地块闲置费的任何信息。记者与北京市国土部门多次联系，直到发稿时为止，国土部门对此也没有作出任何回复。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，2007年出现过一批地王，2008年由于金融风暴，很多的房地产企业资金链开始紧张，房地产拿了地王就开发不下去了。

　　二、房价是否真的下跌

　　名噪一时的单价地王现在还在闲置，是按照规定缴纳闲置费还是最终被迫收回，目前还不得而知，但项目转让给保利集团说明原来的业主北京宏业已经无力开发或者说看淡后市。眼下几乎所有的房地产商都在上演悲情戏。有的打折有的哭穷。究竟房价是真的会下跌还是说仅仅“假摔”呢？

　　位于北京市东北五环边的大望京CED区，记者从附近高楼上，拍到整个CED的全景，2010年3月15日远洋地产购下的地王--大望京一号的工地。这块地王项目已经在今年5月开工，正处在地面休整测量的阶段，目前还看不到楼盘。

　　望京CBD区，曾是2011年最受地产界瞩目的区域，汇集了SOHO中国、保利地产、远洋地产、绿地集团等多个地产名门。同样在2010年3月15日，远洋地产经过了84轮竞价，夺得大望京一号地，楼面地价高达27529元每平方米，创下当时的北京“单价地王”。然而，一年多的时间过去了，如今大望京一号的沉寂与当初的轰动形成了鲜明的对比。

　　在望京做了5年房产中介的何斌现在还记得，大望京一号地王诞生的那一天，望京的二手房市场如同遭遇了一场强烈地震。

　　21世纪不动产北京安信瑞德加盟店高级经理何斌说，本来前一天说好要签合同的，第二天业主突然不签了，说要涨价了，大概每平米的幅度在三千到五千元左右。拍完地王之后，从一万五六千元涨到两万元左右。到今年为止，橄榄城的均价都在三万五千元左右。

　　北京市土地整理储备中心网站公开信息显示，大望京一号地块挂牌出让起始价15亿元，经过84轮竞价，远洋地产以总价40.8亿，逼退保利、万科和中国烟草总公司等众多顶级对手，将这一地块收入囊中。远洋的举动就像一剂强心针，当天就带动望京区域在售楼盘平地涨价四到五千元。然而，去年拿地后不久，就传出远洋要退地的消息，后来远洋地产相关负责人专门进行了澄清。但有一点可以肯定，曾搅起千层浪的远洋望京地王，经过一年半的时间，建设缓慢却是事实。何斌告诉记者，远洋望京地王正在进行地面的可实施性探测。并且，在记者拍摄前的一星期，望京的一些路上，就出现过远洋地王的宣传广告。

　　与远洋地产拿地时的高调大手笔相反，远洋地王的宣传显得很低调。记者以购房者的名义，打通了这块地王上将要开发的楼盘，远洋万和公馆的电话。

　　远洋万和公馆售楼电话人员说，万合公馆预计明年春天4、5月份开始销售，现在房价还没定。做北京的一线豪宅，要比现在望京卖的所有房子的价格都高，但是高多少钱，精装修到什么标准等等，都没有定下来，但最终会影响到房价的制定。

　　为什么从去年3月15号拍下地王到现在，一年半多的时间远洋还没有建成楼盘？这块地王何时开发完成？虽然几经努力，远洋地产最终还是拒绝了记者采访。业内人士分析认为，远洋万和公馆不仅建设进度缓慢，而且定价也相当模糊，这都透露出一个信息，在高价拿地的前提下，远洋地产不得不依靠延缓工期，挺过楼市调控期，并且调整楼盘产品的定位，以期拿到相应的利润。

　　21世纪不动产首席分析师常智表示，望京周边的楼盘，像融科橄榄城或首开那些中高端楼盘的价格也在三万元左右，可以想象，如果一块住宅用地的楼面价是两万四千元的话，它产品的定位、以后产品的设计跟定价还是有压力的。

　　然而，远洋地产的压力却不只望京地王这一处。2010年初，在拿下望京地王的同时，远洋地产也在青岛、上海拿下地王级项目。在国家楼市调控之前，远洋地产在土地储备上的风头一时无人可比。但今年远洋地产的公告显示，截至10月底，远洋地产今年实现的合约销售为217亿元，完成全年目标300亿销售目标的72.33%。然而，这一销售回款和其负债相比仍捉襟见肘。公开报表显示，截至2011年6月30日，远洋地产流动负债约404亿元，非流动负债194.8亿元。负债率为61.29%，流动负债占总负债比例为67.48%。而今年以来，与远洋望京地王相邻地段的新拍卖地块，拍卖价比地王每平方米低了2万元，更将远洋地产推入了尴尬的局面。

　　21世纪不动产首席分析师常智说，今年四月份的时候，望京去年流拍的二号地和三号地重新拿到市场上来拍卖。其中二号地的成交价大约是七千八百元每平方米，而且只高于起拍价的10%左右，充分反应了投资商对土地价值的认识回归为理性。

　　三、中信新城、亦庄地王，总价地王

　　大手笔拿地让远洋地产风光一时。但随着房产调控的进一步深入，高负债开始给远洋地产带来资金压力。原本还能靠高房价收回成本，而市场的调控、房价的走低，让这个期望变得越来越遥远。那么在去年拿下总价地王的亦庄地块，现在又是什么状态呢？

　　北京市大兴区的亦庄，也是在2010年3月15号，中信地产有限公司以52.4亿元，超过起拍价两倍的价格，拍下了大兴区亦庄住宅及商业项目(X1-1B)地块，开发中信新城。11月底，地王项目里正在同时修建多个高层住宅，有一些已经进入封顶阶段。而中信新城的售楼处里却显得有些冷清，在暗访的半个小时里，只有包括记者在内的两组人看房。

　　中信新城的工作人员告诉记者，一期房源已经基本卖完了，还剩少量小户型。二期正在卖，主力户型面积在140、170平方米，均价为23000元每平方米。

　　售楼处的工作人员告诉记者，中信新城在亦庄开发的这个地王项目，定位是低密度高端居住区，前期将开发19个楼盘，这在北京2010年诞生的地王项目中，属于正在开发的规模最大的一个。那么，销售情况怎么样呢？记者在北京市房地产交易管理网上看到，中信新城一期开盘第一个月签约率仅18%，开盘5个月以来，签约率为70%，并不像售楼人员所说，已经基本售完。二期开盘一个月签约率为27%。而且，在这样低签约率的情况下，售楼人员坚持表示，中信新城不会降价。

　　中信新城工作人员说，不会降价，一个是土地问题，再一个是自身建设成本的问题，再就是中信真的不差这点钱。一期的小户型，说白了就是赚人气，没利润。

　　根据当初竞拍价格计算，这里的楼面地价为每平方米1万7千元左右，加上建筑安装成本、小区配套建设、税费等，每平方米2万3千元的售价确实利润空间不高。在亦庄卖了4年房的中介徐玉宝告诉记者，不仅是2010年3月中信新城拍下的地王，2009年，远洋地产在亦庄的地王项目远洋天著(微博)别墅，也一样面临利润低，销售不旺的问题。

　　21世纪不动产境界家园加盟店区域经理徐玉宝说，现在中信新城是均价两万五，远洋天著总价在1200万到2600万之间。当初拿地的时候，中信新城楼面价在一万三千四，远洋天著在一万八左右，基本上他们的利润在两倍以上，按说现在他们的报价基本上都不盈利。

　　徐玉宝还告诉记者，现在，亦庄地区二手房价格在每平方米1万8千元左右，新房均价每平方米2万2千元，以中信新城每平方米1万7千元的楼面价来看，2万3千元的定价就是赔本赚吆喝。即使这样，亦庄的两个地王项目还是难逃楼市交易量低迷，带来的销售困局。

　　徐玉宝告诉记者，现在开发商跟经纪公司进行合作，一二手联动，经纪公司替开发商匹配客户。但即使开发商和中介合作，楼市的火爆早已不复存在，走出这一步，也无法解决根本的销售难题。

　　徐玉宝说，当时一个门店二手房每月成交量20套左右，现在比较冷清，每月两、三套房子。从情形来看，未来这两块地王的走势有待观察，现在现期的市场反应不是太乐观。

　　四、房地产调控，房价迷离，开发企业何去何从

　　今年以来，房地产调控可以说是坚定而严厉。但房价依然扑朔迷离。房地产商也寄希望于地方政府能够网开一面，在最后关头扔下救命稻草。目前对于动辄几十个亿的地王来说，资金压力是空前紧张。那么，面对现实，开发企业又会何去何从呢？

　　对于北京北三环蓟门桥边的闲置地王，全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，土地没有在合同规定时间内开发的状况，在以前也有先例，当时主要是因为企业的资金链紧张，尤其是对地王这种高投入的项目的开发，更容易出现开发停滞。2010年8月，曾经有媒体公布了一份闲置土地名单，名单显示，北京的闲置土地有160宗，面积703公顷。有154宗土地的拿地时间是在2006年之前，仅有5宗土地的约定开工日期是在2006年之后。160宗土地约定开工日期最晚的是2007年7月1日，这意味着，这些地块都已闲置了3年以上。拿地最早的闲置时间已经长达10多年。泛海建设在北京东四环附近购置的4块土地闲置6年，6年期间，开发商仅靠坐收土地和房地产自然升值的利润就超过200亿元。聂梅生认为，土地挂牌出让，使地方政府和企业之间形成了利益关系，而地王高额的土地出让金，更让地方政府作为收钱的一方，执法起来，缺乏底气和力度。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，根据现在的政策，开发商必须交了全款以后才能拿到土地证，如果拍了地王后，又交了全款，又拿到了土地证，那么土地出让金是地方政府的财政收入之外的非财政性收入。所以一般来讲，不到万不得已，地方政府也不愿意和开发商之间形成退地或者退钱或者收会的做法。

　　另一方面，北京去年以来房地产市场持续低迷。有的打出五折销售的噱头，有的还使出了饥饿疗法。位于北京亦庄的合生世界花园售楼部里，尽管前来看房的人寥寥无几，但是工作人员告诉记者，距离一期的1000多套房源开盘，还有半个多月的时间。楼盘已于近期开始接受顾客缴纳诚意金排号，并已发出300多个号。

　　工作人员说，他们肯定也不会开的太差，当天肯定全抢光。开发商专业做房地产的，如果达不到这个效果，就不用做了。

　　记者注意到，合生世界花园一共包括住宅和商业房源近2000套，此次预计开盘约1000套，其余将陆续放盘。工作人员坦言，这样饥饿似的营销手段是为了给购房者制造出抢购的气氛，促进楼盘的成交量。

　　工作人员还说，尽管已经有那么多人在排队，也不可以把其它盘放开，这是开发商的一个策略，跟老百姓的想法是不一样的，物以稀为贵，要是多了，就没有那么多人去抢了。

　　工商联房地产协会会长聂梅生告诉记者，由于下半年房地产市场的调控政策开始显现效果，最明显就是交易量的下降。几大板块的价格开始回调，像望京板块，区域内的房屋库存量上升，在这种情况下，开发新盘很难获得良好的竞争力，所以会有开发商陷入建设和推盘进退两难的境地。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，今年并不是升值很快的地块，而且楼盘的积压比较多，库存量比较大。这种情况之下，开发商不敢再增加库存。

　　而在21世纪不动产首席分析师常智看来，为了规避售楼又不赚钱的尴尬，像大望京一号、东升乡蓟门桥地王项目，甚至铤而走险，冒着有可能违反国土资源部《闲置土地处置办法》的风险，选择“冬眠”，或者尽量减缓开发速度。

　　常智说，开发的速度主要取决于三点原因，第一，现在开发产品出来卖不是好时机，因为它不够成熟，可能发展商会倾向于持有土地，过两年等区域成熟以后，土地价值上升了以后他才开发。第二，资金方面会有一个问题。第三，现在还没有对土地的产品定位，找出最佳、最理想的方案。这几种因素都可能会导致开发商延后开发。

　　而对于地王频出的现象，常智认为，在我国经济结构转型未完成前，地方经济对房地产行业的依赖性非常大。同时，由于企业或个人手中的闲置资金找不到投资出口，都会向房地产业流动，这也就促成了当地政府和投资方，共同推动了“地王”的出现。而现阶段房地产调控，虽然能遏制地王的出现，却对于整治以往地王闲置的问题，起了消极的作用。

　　常智认为，现在开发商也受到限购，还有市场调控的压力，本身它的资金回流也陷入一个非常困难的时期。那么，政府是不是也考虑到目前这样的情况，所以也没有加大力度整治。

　　聂梅生认为，要解开地产企业利用巨额地价，制约政府整治土地的问题，必须从土地的交易方式上，拆开政府与企业的巨额资金关系。将一次性交付的70年土地出让金，转变为逐年缴纳的房产税，才能降低一次性土地交易给地方政府带来的诱惑，避免地价上涨和地王的产生。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，这届政府把70年的土地出让全部卖了，然后钱一把收回来，老百姓也不必去承受70年的租金这么痛苦。一年一年地收房产税，这样就回归到一个正常的、理性的轨道，地王的增加问题就可以从根本上得到一些制度上的解决。

　　半小时观察：政府继续调控房地产，疯长了的房价被拴上缰绳

　　高价面粉必然带来高价面包，就在今年以前，几乎所有的地产商对此都深信不疑，不但房地产企业疯狂拿地，就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是，在过去的两年中，北京地王频出。但是随着调控手段进一步严厉，特别是今年北京执行的限购以及金融机构的限贷政策，大部分投资需求被挤出。最近，温家宝总理、李克强副总理都进一步强调，明年要继续严格的房地产调控政策，让房价放缓上涨的脚步。这样的政策信号让市场信号更加明确。看来，疯涨了10年的房价，终于被栓上了缰绳，而对于那些拿到地王的开发企业来说，也该调整一下自己的市场策略了。