普宅标准调整 被豪宅系列衍生问题尚待解决办法

　　11月25日，北京市住建委、市地税局出台《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，新政自今年12月10日起执行。北京普宅标准调整之后，涉及以上类别的大量住宅项目都享受到税负减轻的利好。但是伴随普宅标准调整衍生出另一个涉及开发商与购房者利益的问题，即已经通过预售进入交易环节的房屋所产生的契税变化。

　　四类住宅受益

　　北京市住建委联合北京市地税局发布了《关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》，自2011年12月10日起执行。

　　本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元，分环线区域和方位进行系数调整。

　　调整后，本市享受优惠政策普通住房的价格上限是：四环内北部地区为38880元／平米、南部地区为34560元／平米，四环至五环北部地区为32400元／平米、南部地区为28080元／平米，五至六环北部地区为25920元／平米、南部地区为21600元／平米，六环外地区为17280元／平米。

　　根据规定，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。根据链家地产市场研究部统计，北京普宅标准调整以后，六环路内90-140平米住宅、五环路-六环路住宅、部分中低端洋房以及以下四类住宅由调整前的“非普通住宅”变身为“普通住宅”，由此可享受到房产交易税负最高减轻12余万元。

　　并非调控开始放松的信号

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，放宽“北京普通住宅标准”是对之前仍在执行的2008年标准做出的一个实事求是的修正，使得普通住宅和非普通住宅标准的划定更符合真实的市场行情。这不会引发成交量的报复性反弹，也不会改变未来房价将继续下跌的预期，所以不能把“北京普通住宅标准放宽”看成是调控的放松，也不能看成是北京楼市调控开始放松的信号。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的市场调研数据显示，12月份北京或将仅有16个项目开盘，相比上月下滑明显；从报价上看，价格水平明显降低，除5个城区项目报价超过30000元/平方米之外，郊区项目报价不超过17000元/平方米，项目价格较低更有竞争力。

　　链家地产首席分析师张月认为，北京普宅标准调整之后，涉及以上类别的大量住宅项目都享受到税负减轻的利好。对购房者来说，相当于减少了一定额度的购房成本，而对于开发商来说，其所持项目也间接因购买成本降低比其他项目更具备销售优势。

　　系列衍生问题尚待解决

　　伴随普宅标准调整衍生出另一个涉及开发商与购房者利益的问题，即已经通过预售进入交易环节的房屋所产生的契税变化。

　　一般情况下，开发商在项目竣工后向房地产权属管理部门申请房地产权属登记即所谓“大产权”时缴纳房产契税，而此前预售过程购房者缴纳的契税是由开发商代为征收，这就产生了较长的时间差，如果按从预售到交房的时间来算，这个时间差有可能达到1至2年。标准调整后，部分今年购买期房的消费者多缴了一部分契税，按常理说，多缴契税应由开发商退返给购房者。

　　链家地产首席分析师张月表示，契税退返的时间可能会延迟至交房前后。首先，楼市长期低迷下，开发商资金链条已然绷紧，如果所需退返的契税总额较大的话，短期可能有一部分开发商难以出手；其次，代为征收的房产契税可以作为开发商流动资金的一部分，在一定程度上起到缓冲资金压力的作用，因此，开发商短期内退返契税差额的主观意愿或不强。再次，除了普宅标准调整对契税影响外，房屋最终测绘面积和最初消费者的购房面积不一定完全相符，也会产生相应的契税差额，两种原因造成契税增减极有可能在交房前后一次性办理，以减少时间成本。张月认为，由于普宅标准调整后所衍生的系列问题还没有明确解决办法，因此，诸如房产契税差额退返的情况，其解决方式目前还有赖于开发商与购房者自主协商。