楼市惨淡 昔日地王今安在

　　“地王”之词不见久矣，调控的网线愈收愈紧，土地市场日渐低迷，昔日财大气粗的“地王”也就隐身了，但是，当市场空前紧张，降价成为活命必经之路，“拼成本”成为活命第一要诀，谁的土地成本高，谁就会最先倒下，于是，昔日的地王们再次回到公众视野。坐拥大量土地乃至地王的开发商怎么办？那些曾经的地王在淡市下将何去何从？

　　案例 1

　　修改规划 低价内购

　　中电奥运村地块被低价内购

　　未获预售证 房源几近售罄

　　2009年6月，中国电子信息产业集团有限公司(以下简称中电)以超过15000元/平方米的单价取得奥运村乡地块，不仅创下当时的区域最高价，而且也成为央企进军房地产业的领头羊之一。但时隔两年多，该项目在市场毫无声音，近日记者调查发现，该项目不仅悄然更改了规划，大幅增加了近6成的建筑面积，而且在没有拿到预售许可证的情况下，对内部员工几乎销售一空。

　　不足3万元内购价

　　奥运村地王项目被内部低价认购，已经成为奥运村乡公开的秘密。

　　11月29日下午，记者在奥运村乡采访了解到，位于北五环林萃桥南侧的奥运村乡地王项目，目前有8栋楼在建，除1号楼和2号楼为回迁安置房外，其余6栋楼在未获预售许可证的情况下，已经对内部员工销售，且房源几乎售罄。

　　11月29日下午，北五环林萃桥南侧的一片建筑工地上，几座高楼拔地而起，不少工人正在施工，轰鸣的设备噪音打破了冬日下午这里一贯的寂静。

　　这里就是中电奥运村乡地块所在地，紧邻林萃路，与奥林匹克森林公园仅一街之隔。“(这个项目)从今年3月开始动工，一共有8栋，不少房子都已经被中电的人买走了”，施工现场一位工作人员对记者表示。这位工作人员告诉记者，中电购房的内部价大概是2.8万元/平方米。这种说法得到了附近几位居民和地产中介公司的证实。

　　据项目附近一家中介公司的相关负责人介绍，中电奥运村乡项目至今并没有申请预售许可证，其房源直接向集团内部员工出售，售价不等，普遍在3万元/平方米左右，“我的一个客户就刚刚通过中电内部人，买了一套200多平方米的房子，与周边项目相比，价钱非常划算”。

　　据其介绍，该项目定位为高端住宅，除两栋回迁楼外，其余户型面积均在150-350平方米之间，“所有房源差不多已经卖完，不过不少投资客也在找下家，估计对外出售价格会在5万元/平方米左右”。

　　“销售”势头如此之好，但在北京市房地产交易管理网上，记者却未查到该项目获得预售许可证的相关信息。

　　据悉，目前该项目周边楼盘如国奥村、京师园、融域嘉园、倚林佳园和澳林春天等均已售完，其二手房价格在3万元/平方米以上，中高端项目普遍在4万-5万元/平方米左右。

　　规划建筑面积增近6成

　　时间回到2009年6月26日下午4点半，北京市国土局二楼土地储备中心交易厅，号称中电旗下的房地产开发公司成都中泽置业有限公司，最终击败中信地产、远洋地产等众多业内大腕，以19.6亿元总价获得北京奥运会主场馆“鸟巢”正南方的奥运村乡地块，总建筑面积14.88万平方米。如果减去附于地块上面的2万平方米安置房，该地块商品房部分的楼面价高达近15216元/平方米，超过广渠门10号地成为北京新的单价地王项目。这也是中电在北京开发的首个住宅项目。

　　交易完成后，该地块一度处于闲置状态。根据公开的该地块相关工程招标公告信息显示，直到2010年12月，该地块才破土准备动工。

　　不过，据媒体报道，就在该地块动工期的2010年12月8日，北京住建委官方网站发布了一份名为 《中电奥运村项目建设方案》(朝阳(2010)22号)的公告，该公告显示，该项目规划有8栋楼，其中，1号楼、2号楼为安置房，3号至8号为商品房，项目总建设规模为23.4万平方米。

　　根据这份公告，该项目的建筑面积较土地出让合同中规定的建筑面积(14.88万平方米)，新增了8.5万平方米，新增面积占合同中约定的最高建筑面积近57%。

　　记者试图联系该项目开发商——中电旗下成都中泽置业有限公司，但公司官方网站上提供的联系电话均为空号，截至发稿，记者也未得到中电方面的任何说法。

　　案例 2

　　压力巨大 贱卖求生

　　金科西府

　　日前，有媒体爆出金科西府以低于土地成本的价格出售，该媒体称，金科西府叠墅折合之后的平均单价为1.3万元/平方米，而该宗地的成交楼面价为1.51万元/平方米。业内人士指出，年关临近，一些房企俨然开始“两害相权取其轻”，以贱卖的方式求生。

　　据媒体报道称，以金科西府叠墅190平米户型为例，加上赠送面积，户型面积将达到300平米，而以总价390万元核算，平均单价为1.3万元/平方米。这一价格已经在金科西府所在地块土地成本之下。2010年3月，金科集团携手北京纳帕投资有限公司以23亿元的总价，联合买下该地块，折合楼面价约为1.51万元/平方米。

　　事实上，因死扛房价的金科地产面临着巨大的资金压力，贱卖求生无疑是明智之举。来自北京市房地产交易管理网统计数据显示，与金科西府在同一宗地块之上的金科王府销售惨淡，自去年12月15日拿到首批预售证至今，逾11个月仅成交8套，还有32套积压在手。而金科西府10月23日拿到了324套花园洋房的预售证，截至记者发稿，仅成交7套。另外，金科旗下的全新项目金科·廊桥水岸于10月23日拿到592套花园洋房的预售许可证，但目前仅成交19套。

　　金科地产的资金压力可想而知，但也有内部人士指出，贱卖能否换来销量依然未知，由于目前市场环境比较特殊，消费者观望情绪浓厚，“无论降到什么程度消费者都不买账，这才是最可怕的。”

　　一位不愿具名的内部人士表示，金科在北京所有项目的销售都并不乐观，回款面临困难，而其拿地的成本相对较高，在资金的重压之下，严冬或将来临。

　　案例 3

　　低开高走 快进快出

　　金茂府：抢先领跑

　　2009年6月30日，历经97轮竞价，历时一个多小时，中化集团全资子公司方兴地产(中国)有限公司以40.6亿元高价竞得广渠路15号地块，这一数据刷新了当时北京乃至全国土地市场上最高总价和最高单价两项纪录，成为不折不扣的“双料地王”。

　　地王建成后的项目自然成为业内更关注的焦点。2011年4月17日，金茂府正式开盘，45000元/平方米的开盘价低于市场预计5000元，加上6000元/平方米的装修标准、200-330平方米的适中户型，还有稀缺的地段优势、优异的教育配套，金茂府开盘当日就售罄，一举成为北京豪宅市场的热销明星。

　　9月25日，在整体低迷的楼市环境中，金茂府再推二期房源，当日开盘销售金额超过15亿，成交均价较前一期亦有所提升的基础上，再创市场销售佳绩。

　　在2009年至今的诸多高价地块中，金茂府无疑是最成功的，审时度势、低开高走、小步快跑，成为其成功秘诀。

　　富力十号

　　2009年5月，经过90轮竞价，富力地产以10.22亿元拿下朝阳区广渠路十号地，折合楼面价15000元/平方米，成为2009年首个北京地王项目。该项目根据地块位置案名确定为“富力十号”，2010年7月22日，项目首次推出114套住宅，据北京市房地产交易管理网信息显示，3栋楼中两栋为公寓，拟售均价为4.42万元/平方米和4.65万元/平方米。

　　2010年11月25日，富力十号再推出4栋住宅楼，合计133套房源，成交均价4.37万元/平方米。到今年上半年，富力十号全部房源已经售罄。今年8月17日，该项目推出最后两栋商业楼——D1号配套商业楼和D2号配套公建楼，合计8套，目前已签约两套，成交均价为12.65万元/平方米。

　　案例 4

　　低价入市

　　中海九号公馆

　　据北京市房地产交易管理网的数据显示，中海九号公馆于6月18日推出448套房源，在至今的5个多月时间里成交51套，成交均价为3.4万元/平方米，虽然和某些高价地项目相比，其成交情况略好，但前途依然堪忧。

　　一般而言，一个楼盘的土地出让金在售价中的比重在20%~30%之间，但中海这宗地土地出让金在售价中的占比已经达到50%以上，有业内人士指出，该项目降价空间不大，销售前景并不乐观。

　　2010年1月21日，中海以66.9亿元总价拿下北京丰台区六圈村A和B两块居住项目用地，成为当时北京的总价地王，该用地项目也就是目前的中海九号公馆，折算下来，该宗地的成交楼面价已经高达1.7万元/平方米。

　　远洋天著

　　除大望京项目外，远洋亦庄在售的远洋天著项目也曾是当年的高价地块，2009年底以48.3亿元拿下该地块，约合楼板价1.8万元/平米。

　　远洋天著位于大兴区亦庄开发区东五环和京津塘交会处东南角洋坊路14号出口。由于项目坐落于北京亦庄板块，东南五环与京沪高速交会处，距CBD区域仅20分钟车程，是整个五环范围距离城市核心最近的豪宅产品。

　　今年9月17日，远洋天著化身“城市别墅”的入市，开盘热销3亿，一度成为2011年金九月中最具含金量的一个项目。今年11月6日远洋天著推出总价800万元/套的380平方米特价房源。

　　保利东郡、保利中央公园

　　2009年12月，保利以30.4亿元竞得东郡项目地块，是当年北京普通住宅地块的单价最高地块。保利中央公园项目地块则是保利于去年3月17日经过82轮激烈竞价，最终以50.4亿元斩获。

　　今年8月，在楼市成交难见起色的情况下，保利中央公园和保利东郡两大天价地块项目平价入市。据悉，位于望京的保利中央公园共有552套房源入市，户型面积涵盖125-165平米，包括南北通透的两居、三居、四居等户型，而地处东四环石佛营的保利东郡此次共有312套房源入市，小户型总价为700万-800万元，大户型总价为1300万-1600万元。

　　案例 5

　　已开工 未入市

　　远洋：望京地块已开工 定位大户型高端住宅

　　2010年3月15日，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元的价格，击败同样是央企的中国烟草集团，拿下北京大望京1号住宅混合用地，该地楼面价高达2.75万元/平方米。

　　2010年，《北京市规划委十二五规划》确定了将望京国际商务区建设成为第二个CBD。作为大望京CBD办公商务区规划仅余的纯住宅用地，这块土地更为业界及市场所期待。从去年5月传出退地消息，并被公司否认后，该地块一直沉寂。据悉，远洋大望京1号地块目前已进入出地面建设阶段，定位为大户型高端住宅。11月29日，记者在大望京村1号地块现场，看到其正处于施工状态，但进展很慢。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，大望京村1号地代征绿地面积较大，环境较好，距离机场高速很近，地铁15号线还在此设有一站。该地块楼盘地价比较高，无论从资源环境还是交通条件来看，这块地的资质符合做豪宅的要素。

　　案例 6

　　项目易手

　　中国兵器

　　2010年3月，中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司经过58轮竞价，击败保利、绿地等对手，以17.6亿元竞得海淀区东升乡蓟门桥居住、商业项目地块，除去建酒店的成本和面积后，折合楼面价为28308元/平方米，打破了当日大望京村1号地创造的纪录，成为新任地王。

　　不过，今年8月，保利地产宣布将通过收购世博宏业100%股权的方式，获取蓟门桥项目。该项目位于北三环蓟门桥往北约1公里，规划建设用地面积3.42万平方米，地上建筑面积10.45万平方米，用地性质为商业金融、居住。由于中途易手，目前这一地块未开工建设，已长满荒草。

　　据悉，世博宏业的大股东是特大型央企中国兵器装备集团公司。2010年3月18日，国务院国有资产监督管理委员会发布“清退令”，责令78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，中国兵器装备集团公司位列其中。

　　北京中原地产市场总监张大伟对于中国兵器装备集团公司的退地行为分析指出，中国兵器装备集团公司不在中央批准的可参与房地产开发的央企名单中，按要求应退出房地产开发。另外，该项目地价较高，开发盈利空间有限，在现有的楼市调整下，保利的品牌优势和专业优势相对更强大。

　　■数解地王

　　18

　　39.2% 76.7%

　　据中原地产统计，从2009年到2010年上半年出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33宗，其中大部分已经进入开发环节，18宗开始对外销售。

　　39.2%

　　对于已经开始对外销售的地王项目来说，对比其售价与土地成本发现，目前在售地王项目平均土地成本占售价比达39.2%，远高于此前水平，其中有8块占比更是超过40%，创造了历史新高。

　　76.7%

　　上述在售的18宗地块合计土地出让金为468.76亿元，而这些项目截至目前的销售额仅为359.45亿元，销售额合计为土地出让金的76.7%。在18个项目中，更有8个项目至今的销售额还不足土地出让金的一半。

　　■专家观点

　　近半地王

　　开盘后房价下降

　　伟业我爱我家市场研究院的一份统计数据显示，年初北京加强版限购令出台后开盘的地王项目，比如远洋天著、润枫领尚、中海九号公馆和中信新城等，最新均价较开盘均价皆有所下降，其中远洋地产旗下的远洋天著，降幅高达27%。此外，润枫领尚的降幅也达到了18%。被统计的10家地王项目中7家为在售楼盘，其中4家楼盘最新均价低于年内的开盘均价，另外三家趋涨。

　　对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮分析认为，近半地王项目开盘后房价下降，是加强版限购令之下北京楼市惨淡现状的缩影。在成交不畅与地王项目土地成本较高的双重压力之下，一些开发商迫于资金流压力采取了实质性降价举动。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也认为，在目前房价已经稳定下调的大趋势下，成本过高明显影响了项目的定价空间，因此出现大部分地王项目销售难局面；另外，2009年以来的地王目前大部分都已进入开发环节，这些项目需求的资金比普通项目要多很多，这将导致企业承担更大压力。

　　张大伟认为，对大部分地王来说，如何选择降价以及降价的幅度避免亏损，已经成为目前最大的难题。特别是郊区地王，如果不选择快降，很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。