深圳人海外置业热度不减 澳大利亚房产最受青睐

　　伴随中国民间财富的迅速增长，留学潮、移民潮、海外投资潮涌动。与之密切关联的海外置业潮也接踵而至。尤其是，在国内对住宅严格限购、限贷和房价下行通道初成的今年，海外置业现象逐渐显现。

　　一家知名银行的调查表明，国人海外置业的动机主要包括四方面，方便子女教育占58%，保障财富安全占43%，为未来养老做准备占32%，为便利海外业务发展占16%。

　　作为直面海外的深圳，海外置业力度不亚于北京、上海等城市。业界估算，深圳人海外置业半数青睐澳大利亚，而新加坡、美国也是重要的房产投资地。

　　澳大利亚吸引半数深圳客

　　“今年9月份，我购买了一套位于澳大利亚悉尼市西北部的连排别墅，分三层，总建筑面积200多平方米，总价70多万澳元，相当于人民币400多万元。现为期房，明年6月底交楼。”3日，一家投资公司的负责人常先生告诉记者，他下决心买下这套澳大利亚的房子，是经过仔细比较的。“我在深圳买了一套豪宅，超过1000万元人民币，只有70年产权，租金回报率不到3%；而悉尼的这套房，有永久产权，带精装修，算的是套内面积，常规租金回报率是7%左右。”

　　10月份，从事澳大利亚房产开发与代理的麦克兰投资集团将中国华南区总部设在深圳南山区。该集团深圳公司执行董事张粤明表示，麦克兰集团调查的数据显示，今年以来，深圳人海外置业约有一半选择了澳大利亚。麦克兰投资集团投资顾问李俊希表示，最近40年澳大利亚房价年均上涨10%，有诸多原因。

　　澳大利亚房产展会在深圳频频举办，或许也能证实深圳人对置业澳大利亚的浓厚兴趣。3日、4日，一场颇具规模的澳洲房产博览会在福田中心区大中华酒店召开。记者现场观察到，前去观展的市民不少，有的客户与置业顾问进行了数小时的交流，诚意度较高。

　　举办方澳信集团广州公司的投资顾问车先生告诉记者，公司主推位于墨尔本市中心的学区公寓项目，预计2014年交楼。一套40多平方米的期房，每平方米价格约9000澳元，折合人民币约6万元／平方米。

　　车先生介绍，他所在的公司从事澳大利亚房产中介已有十多年，业务不断增长。近年来，接触的客户中，深圳人较多，此次博览会就吸引了许多深圳市民的关注。

　　一房企高管章先生多次去过澳大利亚，他感觉深圳人买澳大利亚房产的相对较多，身边的同行就有出手的。

　　“我的一位同学去澳大利亚悉尼买了房，后来全家移民过去了。”曾经留学澳大利亚的美联物业(微博)全国研究中心高级主任徐枫介绍，深圳人为移民、子女留学而到澳大利亚买房的居多，墨尔本的新房尤其受关注。

　　赴美买楼中国排名第二

　　近日，美国两名参议员向国会提交一项议案，给花50万美元在美国买房的外国人发放临时“绿卡”，以提振持续低迷的美国房地产市场。全美房地产经纪人协会随即出炉了一份“2011年国际购房活动”调查报告。数据显示，今年中国买家大量涌入美国抄底楼市，占全部海外买家人数的9%(2007年为5%)，跃居第二位，仅次于加拿大。

　　报告显示，美国人购房的平均价格是21.8万美元，外国买家支付的平均购房价格为31.5万美元。据推算，中国买家在一年中约购买了2.3万多栋美国房子。

　　全美房地产经纪人协会负责人称，70%的中国买家喜欢住在美国西岸的加州洛杉矶，其次是纽约州的纽约和佛罗里达州的迈阿密。

　　深圳一家金融公司的高管前不久就在美国加州买下了一座大酒庄，耗资1700万美元。资产涉及土地、房产及酒窖。

　　全美房地产经纪人协会披露，海外买家购房的用途大约有四种：用于长期居住的占37%，用于和家人朋友度假的占28%，用于住宅出租的占16%，用于商业出租投资的占4%。另外，以上用途都有的占13%，还有2%的人不知道买房用来干什么。长期居住的买家分别有三类人群：与教育和留学相关人群、常驻美国工作的高层管理人士和到美国养老的富人。

　　分析人士认为，今年以来美元持续疲软、人民币升值等因素促使中国部分房地产商将目光从国内转向美国，趁美国房价处于历史低谷时期，进入美国楼市抄底。同时，中国买家的选择也跟气候和经济因素相关，气候宜人的度假胜地和经济发达的国际大都市都对中国人有相当吸引力。

　　美联物业香港公司负责南加州移民业务的林波在受访时表示，近期赴美看房的中国人确实增多了，但实际成交的并不多，主要是美国对买房人发放的临时“绿卡”只有两年，能否长期居留很难说；另外，美国资金紧张，外国人办按揭很难，加之，经济很差，暂时看不到美国房价上涨的希望。

　　新加坡房产深圳人买得欢

　　3个半小时的飞行距离、优质的教育资源、合理的房价，新加坡房产让深圳人情有独钟。

　　不久前，新加坡房地产开发商之一远东国际就在深圳举办过连续两日的房产推介会。国际房地产顾问公司戴德梁行一项报告显示，早在今年一季度，中国消费者在新加坡购买的私有房产就占到新加坡所有海外消费者购房总量的24%，首次成为新加坡房地产行业的最大海外买家。而远东国际开发的房产中，中国买家近一年来首次超过印尼买家居首位，占到约三成，其中北京、上海、深圳三分天下。

　　据统计，约5成的深圳买家为了子女接受更好的教育选择去新加坡置业。而深圳房价偏高，是推动部分深圳人眼光朝外置业的重要因素，有人说，“能在深圳原特区内买得起房子的人，在新加坡可以买到海景房，在美国则可以买超级大别墅，而且都是永久产权的。”

　　消息人士透露，今年以来，深圳买家购买新加坡公寓的明显增加，多选购在海景优美的东海岸或较繁华的乌节路附近。新加坡房产的中国买家逐渐偏年轻化，以前以45岁以上群体为主，不少是为了养老，近年来，购房人群则以三四十岁左右人群为主，偏向于资产保值需求。与其他区域比较，深圳买家一般偏向于投资小房，且以中小企业主为多。

　　一位有相关业务经验的深圳律师说，购买新加坡房产首付仅2成，利率为1%左右；房产税只按首期征收，不按登记价征收。新加坡的公寓是按照套内面积出售，均为精装修。120平方米的房子，相当于国内的170平方米。近年来，新加坡房产租金可达一成以上，而房价也有年均约10%的上升。

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　　专业人士提醒：

　　海外置业风险较多

　　目前，国内楼市调控相当严厉，而海外多国则推出鼓励买房的政策，加上，人民币仍处于升值周期，因此，国人海外置业潮还在持续涌动中。不过，专业人士特别指出，相比国内，海外置业需要更多的精力和知识，需要防范多方面的风险。

　　首先是政策风险。很多国家土地为私有制，政府售出土地之后，产权永久属于个人所有。但也有一些国家不是这样，如泰国的房产土地使用年限是90年，到期之后须归还给政府。

　　对房产交易税费政策尤其要掌握。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。欧美国家主要征收土地税，且每年征收一次，如美国纽约州土地税税率一般在评估价的1%-2%之间；澳大利亚的印花税可达4%。售出房产主要征收的是增值税，如，澳大利亚征收49%的增值税，持有一年以上则为25%。

　　其次是管理风险。海外置业管理成本非常高。澳大利亚墨尔本市规定，住宅门前的垃圾或者积雪等，由业主动手清理，如果超时未作清理，会有市政部门代劳，业主得支付相应的费用。如果水电煤气费用长时间拖欠，可能被阻止出境，并影响信用记录。同时，因房产位于遥远的异国，业主要打理、维护，花在机票、时间上的成本也相当高。

　　再次是市场风险。虽然经过全球金融危机的洗礼，许多国家的房价跌幅较大，但当前世界经济形势仍旧严峻，房价难言触底。如美国房价在2008年金融海啸中大跌了一把，但如今的价格比那时还低，而美债危机又阴影重重。有专业人士认为，现在谈抄底美国楼市可能为时尚早。有些市场虽然房价坚挺，但成交不够活跃，据称，澳大利亚一些城市要卖出一套房，销售员非费上九牛二虎之力不可，业主套现也比较难。

　　还有汇率风险。这也是海外置业者普遍担忧的事。因为房产贷款期限较长，其间汇率起伏可能相当大。如在1澳元兑4元人民币时购汇买房，比现在到澳大利亚买房可以少花一半以上的人民币。(记者 谭建伟)