北京二手房最低计税价格上调 严禁对外公布

　　11月房地产市场最引人关注的要算是二手房计税价格上调。政府相关部门本意是要严堵“阴阳合同”，但这一堵，对于想签“阴阳合同”的购房者交易成本将增加几万甚至十几万。

　　这对于本来就已经跌落谷底的二手房市场无疑是当头一棒，中介公司也慌了手脚。但据记者了解，本次二手房计税价格史无前例的密不透风，不仅不对外公布，中介公司也无从知晓。

　　变化

　　指导价和实际成交价差距缩小

　　目前北京二手房市场中“阴阳合同”屡见不鲜，即买卖双方按照片区内二手房指导价签订一份合同来缴纳契税、营业税等各项交易税费，同时再签订一份真实成交价的合同。而市场实际成交价一般都高于指导价，因此，税费会省下不少，但同时又造成很大的税收漏洞。

　　为了杜绝这种现象的发生，本市12月10日起将对二手房指导价进行更为科学的计算，使得两者差距变小，“阴阳合同”便无处遁形。

　　据记者了解，最新的指导价计算起来比较繁琐，其将二手房类型分成二手住宅商品房、特殊二手商品住房、已购公房、经济适用房四种，每一种都有对应的基准价格，基准价格将根据市场成交情况随时调整。在计算指导价时，还要根据每一种房屋的建筑年代、房型、楼层等三个指标作为修正系数进行计算。

　　计算公式：计税价格=各类房地产的基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数×房型修正系数

　　从计算公式可以看出，一个片区二手房基准价格固定，但如果建筑年代越新，楼层越好，计算出的指导价也就越贵。反之则越便宜。这个公式和以往只按照片区给出标准价格来计税更加完善和合理，但同时计税价格也大幅提升。

　　算账

　　税费一下增加20万都有可能

　　以草桥为例，目前该片区最低过户价格约在8000元/平方米，实际市场价格可能高达30000元/平方米。如以一套100平方米的房产计算，按照最低过户价格需要缴纳7.2万元税费，如果按照市场价格计税(评估价格将接近市场价格)，则税费可能高达27万元。

　　据了解，一般市面上使用“阴阳合同”的购房者多为全款交易客户，因为其不用贷款，因此银行也不用查询他的网签价格。据中原地产统计，这部分购房者占比在40%左右，按照最低计税标准缴纳税费，预计改变标准以后这部分购房者可能需要多缴税50%以上。

　　猜想

　　计税基准价随时变 不对外公布

　　记者从某大型中介公司获悉，政策才刚刚公布，如何计算最低指导价这套系统还掌握在地税局手中，并且计税基准价也随着市场价的变动而变动，该系统不会给中介公司，更不会对外公布。这跟之前二手房中介公司大概就能估出一个价格来说，已经相当神秘。

　　“按照市场成交价过户就行了。”中原地产相关负责人对记者表示，这套系统的保密在一定时间内确实杜绝了“阴阳合同”。

　　中介

　　“只能一套一套去试”

　　“我们比买房的人更着急，但是到现在为止，我们也不知道是什么样，地税局有自己的一套系统计算，每套房子也没有固定的价格。”某大型中介公司运营部负责人对记者表示。

　　而根据他们惯用的方式，只能拿房子一套一套去试，这个价格通不过，再一点点地上调，直到通过为止。

　　但据记者了解，原先北京二手房指导价按照片区划分共有百余个，按照现在的计税系统，不同户型、不同楼层价格都不一样，而这对于中介公司来说无疑是个相当庞大的工作量。

　　然而，这个工作也只能等到12月10日，新的计税系统上线后才能试，对于购房者来说又是一个忐忑而焦急的等待过程。

　　新指导价或比原来涨两倍

　　记者从多个中介公司获悉，新的二手房指导价要比旧的上涨两倍。拿东花市来说，原先的指导价是7500元/平方米，现在就是22500元/平方米。

　　但最终计税指导价恐怕还是要比实际成交价低，消息灵通人士表示，新的指导价会比成交价低两到三成。如果一套房子成交价3万元/平方米，计税价可能是21000—24000元/平方米左右。

　　再算一笔账，如果以购买一套未满五年的百平方米二手房计算，按照3万的成交价来计算，营业税、契税一共是21万，粗略按照预估的新指导价计算，税费则是14.7万。两者还是相差6万余元。

　　提示

　　阴阳合同不安全 购房者需谨慎

　　地税部门表示， “阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来非正当利益的同时，也会给当事人在合同履行中带来一定的法律风险。如：想买套房子，与卖方谈好价款后，为了少缴税，与卖方签署了“阴阳合同”，一份合同为150万，一份合同120万。买方在支付120万后，以房款付清为由要求卖方为其办理房屋产权过户手续，卖方不能接受买方的要求。买方则坚称另外一份合同多出的30万是计算错误造成的，不是自己真实意思表示，并将卖方告上法庭。

　　调整前的本市二手房交易最低计税价格(热点片区)(单位：元/平方米)

　　原东城

　　典型区域 基准价格

　　安定门外地区 7226

　　东直门外地区 8328

　　原西城

　　典型区域 基准价格

　　德胜门外地区 7356

　　展览路地区 7599

　　新街口、什刹海地区 7767

　　月坛地区 8097

　　三里河地区 9124

　　东花市地区 7538

　　原崇文

　　典型区域 基准价格

　　天坛、体育馆路、龙潭地区 6624

　　永定门外地区 5741

　　原宣武

　　典型区域 基准价格

　　广安门外地区 6017

　　广安门内地区 6559

　　椿树、大栅栏地区 7361

　　牛街地区 6744

　　陶然亭、天桥地区 6334

　　白纸坊地区 6067

　　朝阳区

　　典型区域 基准价格

　　崔各庄、孙河地区 3525

　　清河营地区 4767

　　北苑地区 5335

　　来广营地区 5412

　　楼梓庄地区 3211

　　望京地区 6192

　　酒仙桥地区 5555

　　健翔桥地区 6566

　　大屯地区 6478

　　小关地区 6561

　　安贞安华地区 6791

　　和平里地区 6904

　　太阳宫地区 6437

　　柳芳、左家庄地区 7088

　　典型区域基准价格

　　朝外、三里屯地区 7881

　　团结湖地区 7196

　　金台路地区 6466

　　东八里庄地区 5951

　　四惠地区 6733

　　甘露园地区 5586

　　定福庄地区 4820

　　管庄地区 4338

　　双井地区 6425

　　石门地区 5031

　　劲松地区 6480

　　垡头地区 4276

　　半壁店地区 4519

　　豆各庄地区 3617

　　通州区

　　典型区域 基准价格

　　玉桥、梨园地区 2599

　　永顺地区 2468

　　宋庄镇地区 2018

　　潞城镇地区 2390

　　台湖镇地区 2215

　　张家湾镇地区 1849

　　永乐镇地区 1337

　　顺义区

　　典型区域 基准价格

　　胜利、光明、石园地区 3129

　　仁合地区 2399

　　后沙峪地区 3614

　　天竺地区(机场) 3549

　　李桥镇地区 3216

　　南法信地区 2635

　　李遂镇地区 2546

　　高丽营镇地区 2619

　　马坡地区 2451

　　南彩镇地区 2169

　　杨镇地区 2037

　　张镇镇地区 1846

　　大孙各庄镇地区 1937

　　北务镇地区 2166

　　北石槽镇地区 1733

　　赵全营镇地区 2039

　　海淀区

　　典型区域 基准价格

　　温泉镇地区 3869

　　西北旺镇地区 4126

　　马连洼地区 5629

　　上地地区 6515

　　圆明园、颐和园地区 6239

　　西三旗地区 4922

　　清河地区 5290

　　学清路地区 6057

　　清华、五道口地区 7352

　　中关村地区 7549

　　花园路地区 6950

　　甘家口地区 7341

　　羊坊店地区 6870

　　定慧寺地区 6650

　　万寿路地区 7133

　　北洼地区 6749

　　永定路地区 5453

　　丰台区

　　典型区域 基准价格

　　六里桥地区 6135

　　丽泽路地区 5419

　　丰台东路地区 4493

　　右安门外、西罗园地区 5967

　　蒲黄榆、方庄地区 6077

　　马家堡、角门、东铁匠营地区 5587

　　大红门、西马场地区 4610

　　和义、南苑、东高地地区 3486

　　五里坨地区 3033

　　金顶街地区 4411

　　八大处地区 4237

　　养马场地区 4439

　　石景山区

　　典型区域 基准价格

　　苹果园、古城、八角地区 4816

　　八宝山、鲁谷街道人民渠以南地区 4627

　　八宝山、鲁谷街道人民渠以北、 5026

　　老山地区

　　典型区域 基准价格

　　城南、城北街道地区 3012

　　回龙观地区 3710

　　东小口地区 3596

　　北七家镇地区 3367

　　沙河地区 3233

　　百善镇地区 2996

　　小汤山镇地区 3166

　　流村镇地区 1077

　　阳坊镇地区 2496

　　马池口镇地区 2633

　　南邵镇地区 2473

　　崔村镇地区 1876

　　兴寿镇地区 1631

　　南口地区 2077

　　十三陵镇地区 2142

　　长陵镇地区 1643

　　昌平区

　　大兴区

　　典型区域 基准价格

　　清源地区 3316

　　兴丰地区 3275

　　林校地区 3147

　　黄村镇地区 3017

　　旧宫镇地区 3673

　　西红门镇地区 2874

　　亦庄镇地区 2817

　　瀛海镇地区 2465

　　北臧村镇地区 2394