养老地产成房企投资重点

　　CUBN记者 宋博 北京报道

　　随着中国老龄化程度的提高，巨大的养老市场已经呈现。在当前，诸多房地产企业处于产品、业态转型的关键时期，养老地产作为一个新兴的房地产市场的细分产品受到青睐。

　　伴随着中国老龄化速度的加剧，国家“十二五”规划中明确指出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。”近来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇。保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。专家指出，随着需求的逐步释放与政策的完善，未来十年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。

　　养老地产优势凸显

　　据中国第六次人口普查结果显示，60岁及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，其中65岁及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。这些数据显示，中国已经处在老龄化社会进程中，而且人口老龄化的速度正在加快。

　　立足于社会老年人群如此庞大的市场住房需求，加之普通住宅受到的调控，部分开发商已经将目光放远到养老地产。据了解，上海的保利?西塘安平老年健康生活小区、北京的万科?幸福汇等均属于养老地产，龙湖、华润、首创等也已成立养老地产研究部门……而在今年受调控政策影响下，开发商更是加快了布局养老地产的步伐。

　　3月22日保利股东大会上，保利高层就表示，2011年将进一步完善全国化布局，积极拓展发展潜力突出的二、三线城市，逐步发展养老地产。花样年集团在8月表示，公司已经结束第一轮的关于理论方面的研究，选择在深圳和成都这两个城市试验，现今已经选定了土地和一些建成性的物业。

　　吉信行市场与政策高级分析师李应宏认为：“目前开发养老地产正处于加快试水阶段，但我相信养老地产在中国包括在成都将是未来房地产兴盛的一个价值点。”今典集团董事长张宝全也曾公开表示，在住宅市场受到政策调控之际，养老地产是资金较好的出路之一。

　　其实在国外，养老地产十分受重视，而且已经日渐发展成熟。在英国、马来西亚、日本不乏有大多成功案例。在中国，虽处于试水阶段，但也不乏有经典之作。

　　世家机构市场研究部副总监周孺文表示：目前国内成功开发的养老地产大多集中于北京、上海等一线城市。例如北京的将府庄园、东方太阳城以及上海的亲和源等项目。

　　养老地产具有多重属性

　　中国房地产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华表示，根据年龄和自理能力，老年人一般从自主打理过渡到需要帮助，最后是依靠护理，自己打理、需要帮助、依靠护理是养老的三种类型需求。对此，中华全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，作为养老地产起码有四个属性，各个属性在不同的养老项目中不一样，也并不等同。

　　养老住区涉及和整合的产业都不一样，所以它的盈利点和价值探索也都是不一样的，比如说卫生健康、家政服务、老年设施、保险业、金融业、房地产业、旅游和娱乐业、教育产业、咨询服务业、其他特殊产业都是养老住区的相关产业。

　　聂梅生表示，首先养老地产有住宅属性、普通商业地产属性、医疗保健甚至旅游这样特种地产的属性，业内统称地产属性；再者，它还有金融属性，包括证券、保险储蓄型产品等，“它和卖房子不一样，不是靠储蓄、不是靠按揭，不是靠预收，如果你用房地产的这样一些金融杠杆方式和撬动的方式来做养老住区可能会失败，因为它主要是长期的金融产品属性”；它还有服务属性，能不能赚钱和成功主要在于服务属性和金融属性，要服务于核心的需求和增值的需求；最后是人文属性，老人更注重属地性和文化。

　　清华大学建筑学院教授周燕珉则提醒，养老地产要考虑好本土化和中国国情的结合，比如国内的老人和子女的关系跟国外不一样，子女来看望老人的时候，老人是希望子女可以住下来陪一段时间。此外，周燕珉表示，养老社区的规划设计具有很高技术含量，跟普通社区有很大的区别，需要在普通居住区规划的基础上进行更细腻的考虑，如果普通社区都做不好，那养老社区就更不可能做好了。