豪宅大幅降价或攻破楼市最后堡垒

　　知名房企星河湾16日称，将上海的两个项目价格下调15%至20%，同时对老业主进行差价补偿，预计补偿资金将达6亿元。被视为业内“标杆”的豪宅项目首次推出大幅降价、差价补偿的行为，给楼市带来震动。

　　业内人士认为，随着豪宅步入“以价换量”行列，房价的调整步伐将加快，市场将进一步向预期方向变化。与此同时，如何应对楼市长期低迷的僵局，也需要新的对策。

　　开发商缘何掏钱给业主？  

　　星河湾在上海的两个项目分别位于浦东和闵行。统计数据显示，目前浦东星河湾二期均价约7.8万元/平方米，闵行星河湾均价在5.2万元/平方米左右。由于星河湾最小面积都在200平方米以上，两个项目套均总价都在千万元以上。

　　目前，这两个项目约有400套房源待售，而已购房业主共约400人。据介绍，降价后老业主获得补偿的条件是必须在明年1月31日前，完成按揭办理手续；一次性付清和分期付款的，也必须满足相关的约定。

　　虽然近期不少楼盘在促销时都宣称今后“愿补差价”，但大多仅仅是“风吹草动”，真正付诸行动的极少，尤其是高端住宅市场。房企怎会愿意把装进口袋的钱重掏出来给业主？

　　星河湾董事副总裁梁上燕表示，目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，此次降价主要是顺应市场环境，积极响应国家调控政策，让房价合理回归；而进行补差价，是为了回馈老业主。“我们判断房地产调控政策可能会更紧，市场环境也会更差，因此要根据企业的战略主动作为。”她同时强调，这样的做法不会在全国的项目中普遍实行。

　　知名房地产研究人士、复旦大学地产运营研究所所长蔡为民说，星河湾此举代表了当下豪宅开发商的基本心态：只要有人愿意买，价格是可以商量的。在严厉的限购之下，高端住宅的需求“与日剧减”，以价换量是自救的必然之举。

　　不过，也有业内人士分析，所谓的降价促销、补偿差价，究竟是一种营销策略，或是吸引眼球的“噱头”，还是压力之下的纯粹让利，还需要观察和市场检验。

　　是否会引发“多米诺效应”？

　　这一轮调控，通过收紧融资渠道和投资投机性需求，全面卡紧了房企的资金流。近段时间来，中小房企资金链断裂、兼并重组的项目越来越多。豪宅项目的降价，会不会进一步引发从高端到低端接连“告急”的多米诺效应？

　　一些业内人士认为，豪宅产品向来被视为市场的最后“堡垒”，即使降价，也肯定是挺到最后。此次星河湾的降价，说明房价的泡沫正在被不断刺破，房价加速回归。

　　国家统计局数据显示，10月份70个大中城市中，住宅销售价格环比下降的城市有34个；与此同时，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。今年11月份，有楼市“温度计”之称的全国房地产开发景气指数为99.87，自2009年8月以来首次跌破100。豪宅项目的降价说明，从普通住宅到高档住宅的“降价”路线已经打通。

　　蔡为民说，如果调控政策持续，楼市将面临三个“无法避免”：大开发商的资金困难无法避免，大城市中心地区的降价压力无法避免，优势楼盘的降价命运无法避免。

　　事实上，在热点城市进行打折、优惠幅度超过中小房企的，不乏龙湖、绿地、汤臣、保利、星河湾、中海等知名房企。从这些降价企业的财务数据和业绩看，他们都不是最缺钱的那一部分企业。业内人士由此分析，知名房企率先大幅降价，并不全然是资金紧张所致，也是为主动应对更长时间后可能存在的资金需求，提前进行储备。

　　严厉调控下楼市何去何从？

　　必须注意到，虽然楼市总体已经明显降温，但地区之间仍存差异。相比而言，二三线城市的房价仍相对活跃。根据中指数研究院的最新统计，今年11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，有43个二三线城市价格仍保持环比上涨。一些城市涨幅之大，已触及当地确定的控制目标的“红线”。

　　各方传递的信号很明确：楼市调控不可能放松。北京市有关负责人16日公开表示，明年将继续执行楼市限购政策，保持调控的连续性和稳定性。此前，已有多个城市强调继续实施限购政策。

　　上海市政府发展研究中心近日发布的一份报告认为，如果明年上半年融资和销售条件持续紧缩，房价有可能出现较大幅度回落。可以预计，不管是遮遮掩掩，还是光明正大，像星河湾这般“放下身段”的豪宅房企会越来越多。

　　不过，业内人士同时提醒，遏制房价的同时，需要打破楼市长期僵持的局面，尤其是要让合理购房需求能够释放。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“控高端”应与“保低端”双管齐下，应在首付款、利率、交易契税等方面降低首次置业的成本，以加快盘活楼市。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，2011年楼市调控中特别强调如何抑制投资投机性需求，这是为市场“做减法”；而此次中央经济工作会议同时提出加快普通商品房建设和供应，是“做加法”。增加有效供应才能解决根本的