扑朔迷离的青岛楼市(图)

　　本报记者 杨明清

　　近日，青岛的楼市表现得扑朔迷离，越发让人看不懂。一边是国外房产进来搅局，一边是一个楼盘56栋别墅一天告罄；还有部分楼盘出现了“退房潮”，但“退房潮”后又出现新的“购房潮”。

　　国外地产进来搅局

　　12月6日上午，青岛国际高端物业展在青岛香格里拉大饭店举行，3000多人士参加了此次云集12国的房产展览。为期两天的2011青岛国际高端物业展展示了来自世界各地及青岛最受推崇的奢华地产项目，楼盘包括面朝蓝色海岸的戛纳和尼斯高档别墅、位于阿尔卑斯群山之间的默热沃度假村的高档乡间木屋、巴黎朝向埃菲尔铁塔或香榭丽舍大街的迷人公寓、公馆。

　　美国佛州格林布尔项目声称购买别墅用地者可以获得永久产权，1000平方米别墅用地仅售24800美元，每平米不到200元人民币。澳大利亚推出的黄金海岸水岸豪庭别墅Sanctuary Cove是该国首屈一指的总体规划社区，项目均价105万澳元/套，物业设于山坡、海滨和高尔夫球场上，还有土地连房屋配套可供选择。菲律宾更推出买房送全家绿卡的优惠政策，购买1室1厅1卫、精装修的马尼拉樱花园公寓可以享受永久产权，仅售38万元人民币。加拿大德启地产有限公司负责人说，该公司将组织春节看房团远赴加拿大看房，如果购买房产将免费旅游，今天登记还将获得价值6万元的现金折扣。

　　记者11月中在澳大利亚和新西兰访问时发现：这两个国家的很多城市都有不少汉文门头的房产中介，国外商家早就已经对当地的中国客户伸出了橄榄枝，现在又组团杀进国内，对国内高端客户产生了不小的诱惑。

　　在熙熙攘攘的展览大厅，记者和一位来自山东省东营市的中年男性聊了起来，他说：“我早就在青岛买了房子，退休后想来青岛生活养老，幸亏是限购前买的，不仅升了值，现在在青岛上大学的孩子就住在那里。我这次想再看看悉尼的海景楼盘，孩子大学毕业想到那里去留学，提前给他买栋房子，他不仅可以自己住，还可以将多余的房间出租给同学，补贴他的学费。”

　　56栋别墅一天告罄

　　青岛嘉凯城房地产开发有限公司12月4日开盘的时代城项目，56套别墅一天卖光。“项目共吸引了160组以上的意向客户，开盘后一期推出的房源立即被消化掉。”青岛嘉凯城房地产开发有限公司营销总监屈励说。这家别墅项目户型在230平方米左右，按照均价18000元/平方米来算，56套别墅每套的价格在 400万元到500万元之间。

　　别墅项目不同于普通的商品住宅，一直以投资性需求及改善性需求为主，限购以来，青岛的别墅项目及沿海一线的高端住宅项目陷入冷清。但是青岛近期推向市场的高端别墅项目也出现了“日光”的行情，记者分析后发现：这些销售火爆的项目存在两个共同点，一是项目高端；二是在非限购区域。

　　一位一次性付款400多万元购买了一套别墅的先生说：“我买这栋别墅不是为了住，就是为了投资，我在崂山已经有一套380多平方米的别墅了，青岛许多地方实行限购，有好房子买不上，这个项目有升值空间，钱放在银行不如买套房子！”

　　根据房地产公司对前期认购的客户统计，来自青岛市南区和崂山区的客户占了五成，另外 25%的客户来自李沧区，10% 的客户属于外地客户，其余的都来自青岛的其他区域。客户中一次性付款的占五成以上。从以上数据可以看出，改善型客户所占比例不大，大多还是青岛市南区和崂山区的投资型客户为主。

　　据有关人士分析：年关将至，限购令为主的国家调控政策持续从紧，为何推出的56套别墅项目却出现“日光”？一是国家的限购政策限制了资金向限购区域高端项目的流动，逼迫投资客户寻找非限购区域的可以升值的楼盘；二是闲散资金没有很好的投资出路，股市持续低迷与银行的低息，都是把资金推向楼市的原因。

　　“退房潮”后出现新的“购房潮”

　　12月3日到6日，在青岛，城阳、李沧个别降价盘，均遭遇了“房闹”。

　　记者现场了解到，大部分业主都是今年年初买的房，当时购买的价格在9000～10000元/之间，有的甚至超过了1万/。开发商11月6日再开盘时房子就出现了大幅度的降价，降价到每平方米8800元，到了11月末，开发商又突然开始大幅降价，降价幅度达到了每平方米3000元。原本起价就超过9000/ 的房子，现在起价变成了6300元/，这个价格让老业主心理承受不住了，于是出现了“退房潮”。

　　新一轮“购房潮”则是在青岛李沧的不少楼盘下降到6000元左右开始的。记者在有关资料上看到：从12月8日起，在青岛出现了新的一轮“购房潮”。统计显示：青岛市12月8日新房成交432套，9日成交429套，10日成交433套，11日成交183套，12日成交300套。

　　12月13日，青岛市新房市场总成交套数为530套，总成交面积51062.79。从全市各类新房的成交比例来看，住宅类产品占510套，总成交面积 46416.54。其中普通住宅(即144平方米以下住宅)成交498套，总成交面积43992.99。从成交的热点区域来看，12月13日各区市中，李沧区单日住宅成交为289套 ，位列第一。胶州市单日住宅成交为62套，排名第二。四方区单日住宅成交为53套，位列第三。从以上分析可以看出，刚性需求在青岛依然坚挺。

　　在房产价格下落到一定程度时，一边是情绪激动的“退房潮”，一边是坚定杀入的“购房潮”，几处大戏越发让人看不懂了。