千亿房地产信托明年面临刚性兑付

　　证券时报记者 张宁

　　近日监管层对房地产信托再度警示风险，并重申了刚性对付的问题。有研究机构预计，明年将有千亿房地产信托计划面临兑付，为缓解沉重的兑付压力，除寻求第三方机构接盘外，还有信托公司推出了“接盘”信托。

　　原则难转变

　　上海某信托公司高管表示，近期监管部门已再次对各家信托警示风险。据其了解，监管层在近期召集的相关会议中，强调了对房地产信托的风控。而对于出现兑付问题的项目，业内也明确了几种方式，包括信托公司自有资金接盘、第三方资产管理公司接盘、信托公司大股东出资接盘等。

　　对于出现无人接盘的情况，监管层明确表示，信托公司的资产或股权将在监管部门主导下进行处置，所得款项将用来优先保障投资人的兑付。上述高管认为，这实质上是确认了房地产信托刚性兑付的原则不可逆转。

　　据诺亚财富统计，2012年到期的房地产信托产品1172亿元，整年兑付规模较大，其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰，明年信托公司的兑付压力不可谓不低。河南某信托公司研究部人士表示，现在各家信托公司每月都需要压力测试，压力测试标准已经降至40%。同时，虽然其所在的公司并没有停止新增房地产信托业务，但对于项目的风控要求却进一步提高：项目质押率都在4折以内；此外，为确保开发商的流动性，必须提供完备的第二还款来源。

　　接盘信托浮现

　　监管部门与信托公司的担忧并非无的放矢。事实上，如果没有过桥资金，今年有部分房地产信托实际已出现了违约。

　　上海某信托公司高管对记者表示，在今年的一些项目中，房地产信托一个重要的接盘方——四大资产管理公司中今年已参与到接收房地产信托计划中来。其运作模式一种是以提供融资为主：资产管理公司从房地产信托接过项目后，一般会给开发商宽限一到两年时间，直到实现到期还款；另一种方式是直接拍卖处理。“进行直接处置，资产管理公司实现收益把握还是比较大的，因为这两年的信托计划一般抵押率是40%左右，收回本金基本上没有问题。”上述高管表示。

　　此外，记者近日发现，一种新模式也开始浮现：不定向“信托受益权”基金项目。根据其说明书，这一款正处于募集期的信托计划募集项目资金将“投资于同业中知名度良好的信托公司发行的投资标的信托单位或信托受益权”，这受益权将包括“国内大型企业运作的优质住宅以及成熟商业项目、各类产业园区建设项目、各类基础设施建设项目、上市公司股票质押融资项目”等。

　　根据说明条款上解析，这款“受益权信托”将在实质上发挥接盘其他房地产信托项目的功能，但该款信托却并没有冠以房地产信托的名义。

　　上述河南某信托公司人士表示，目前涉房项目一般都要当地监管部门审批，但各地的监管要求可能有所不同。据该人士表示，今年南方有一家信托公司也是推出了类似的TOT信托基金，但在成立后，该信托有部分资金投向了房地产项目，其结果就是被当地银监局叫停，要求该信托计划重新以房地产项目进行报备。