传潘石屹争夺外滩地王主导权

　　108亿销售额难撑SOHO中国上海扩张

　　有评论人士称，吸引销售人员为SOHO中国服务的，并不是SOHO中国的设计与形象，仅仅是他所承诺的从销售额中提取1%的高佣金

　　■本报记者 谢 静

　　2011年的房地产市场中，一度因调控政策而“绯闻”缠身的住宅房企中间，混杂了一个另类身影，就是以商业住宅开发和销售为主的SOHO中国及老潘。

　　“地产四大佬”之中，潘石屹(微博)作为唯一一个商业地产开发商混迹于其中。不过，将微博(http://weibo.com)利用得风生水起的老潘，先是遭遇了业主的微博维权，后又因调侃乔布斯反成为一众网友的调侃对象——“潘币”的发明显然让老潘受了一场无妄之灾——毕竟不是所有公众清楚他原来不是住宅开发商的。

　　在公司的发展上，上半年SOHO中国因为无项目可售而被抛出房企销售30强名单。下半年，潘石屹卯足了力气想在北京CBD招标中分得一杯羹，却终究铩羽而归。被迫将发展重点转向上海的SOHO中国，却在上海中山广场的销售中遭遇了“欠薪门“，转而被怀疑资金紧张，随即又因争夺上海证大外滩“地王”的消息而再次引起市场广泛关注。

　　截至11月末，SOHO中国销售总额108亿元——谋求转型的SOHO中国，经历了销售规模缩水、北京拿地失败以及上海发展受阻。对于发展节奏至关重要的房企来说，SOHO中国能否成功转身？

　　欲以38亿

　　购入外滩地王40%股权？

　　外滩国际金融中心(8-1)地块，总占地面积4.55万平米，计划地上总建筑面积为27万平米，另有10万平米为地下面积。2010年2月，上海证大以92.2亿元的总价成就了“地王“传奇。然而，由于该项目发展需要巨额资金，使得规模有限的上海证大倍感压力。最终，11月25日，上海证大发布公告称将外滩地块转让给上海海之门房地产投资管理有限公司(以下简称“海之门公司”)。

　　其中，浙江复星、上海证大、绿城以及磐石分别持有海之门公司50%、35%、10%以及5%的权益，且依照上述股权比例享有外滩地块的权益。

　　随即，有媒体报道指出，12月初证大集团与SOHO中国在北京签订了外滩地王股权转让的谅解备忘录。按照协议，证大房产以38亿元的总价，分别将35%和5%的股权转让给SOHO中国——若这一消息为真，就意味着SOHO中国将持有外滩地块40%的股权。

　　就上述消息，12月28日，《证券日报(微博)》记者分别致电SOHO中国推广部总监王春蕾以及此事关联方复地投资集团执行总裁张春华(微博)，双方并未否定上述消息的存在，而是一致给出“不知情“的回复。

　　更值得投资者注意的是，近期又传出绿城拟出售其所持外滩地王项目10%股权的消息。而记者向绿城人士询问后得知，绿城所持这10%的股权并不涉及到优先受让权的问题。也即，一旦SOHO中国购买外滩地王项目40%股权成功，就有争夺外滩地王项目主导权的资格。届时，绿城所持的10%股权，就成为关键标的——若SOHO中国再度拿下绿城所持10%外滩地王股权，就获得了与浙江复星平起平坐的资格。

　　这对SOHO中国至关重要：2011年全年，SOHO中国未能在北京斩获地块，尤其是在北京CBD核心区竞标中，潘石屹虽然报出底价1.72倍的投标价格，却依旧铩羽而归。有鉴于此，SOHO中国在上海的布局和发展就变得格外重要。更重要的是，外滩SOHO与外滩地王项目相距不远，分析人士指出，如果SOHO中国真的能够取得外滩地王40%、甚至50%的股权，就将产生联动效应，进而扩大SOHO中国在外滩商业市场上的份额和地位。

　　只是，刚刚爆出“欠薪门“和资金紧张负面传闻的SOHO中国，能否在上海如愿以偿？

　　108亿销售额

　　能否支持巨额项目款？

　　截至11月末，SOHO中国仅实现108亿的销售额。但在今年上半年，SOHO中国在上海拿下的5个项目就总计花费了105.94亿元，这5个项目分别为曹家渡地块、海伦路站地块、四川北路地块、中山广场项目以及SOHO世纪大道项目。其中，前三个地块刚刚开始规划设计工作，而中山广场项目已经开始销售，SOHO世纪大道则预计在明年完工交付。

　　这意味着，SOHO中国在今年所实现的销售收入，仅够覆盖上述土地成本支出。

　　除去巨额的购地款，SOHO中国还需追加建设费用。据有关媒体报道，外滩SOHO总投资为18.34亿元，其中地基与主体工程部分总计需要投入4.6亿元；而今年下半年获得建设许可的SOHO虹桥项目，则需要8亿元的追加投入——也即，SOHO中国明年在上述两个项目至少要花费掉5-6亿元。更进一步的，SOHO所收购的海伦路地块，项目总投资达到40亿元。

　　而未来能够为SOHO中国贡献销售业绩的项目数量有限。半年报显示，北京的银河SOHO项目去化率为89%，丹棱SOHO已售出91%，三里屯SOHO项目已售出98%；上海的SOHO东海广场去化率也达到93%。

　　显示在半年报中、预计明年建成能够持续为SOHO中国产生销售业绩的项目仅有三个：北京望京SOHO、SOHO世纪大道以及虹桥SOHO。至于外滩SOHO、复兴路SOHO以及北京天安门南项目，SOHO中国计划持有，因此难以快速回笼大量的现金流。

　　之前，有媒体整理分析后认为，SOHO中国可供支配的资金不超过10亿元，对此SOHO中国公开斥其为“谣言”。

　　然而，从公开资料来看，一方面SOHO中国选择持有的物业初期对资金的占用量巨大；另一方面，SOHO中国拟建成销售的项目，还需追加大笔资金投入。与此同时，SOHO中国还要寻找地段良好的项目，寻机进行土地储备。

　　对于刚刚进入上海两年的SOHO中国来说，又适逢其谋求转型之际，节奏把握稍有不慎，恐怕“谣言“最终会变为现实。

　　重销售变为重设计开发

　　都是转型惹的祸？

　　或许，都是宋丹丹惹得祸——彼时，她公开在微博上发文，抨击潘石屹造的建外SOHO太难看。

　　之后，潘石屹公开表示，未来将专注产品设计，并一手剥离了旗下素来声名卓著的销售团队。随即，潘石屹开始网上卖房，并引入所谓的销售代理制。

　　随即，市场传出张欣(微博)和潘石屹的“危险关系”，猜测张欣强势入主SOHO中国，并致使一年之内五位副总裁五去其四。

　　“这纯属胡说八道”，就这一传言，张欣在微博上如此斥责，“16年来我们公司的管理风格没有变化，我负责建筑设计、工程、金融；老潘负责销售、出租、推广，公司的所有重大决定都是在每周的管理会上磋商共同决定……”

　　然而，这似乎难以解释刚刚平息的上海中山广场“欠薪门”事件。该事件发生后，存在SOHO中国销售代理制中的管理混乱、诱导性销售等问题被公开曝光。而SOHO中国上海前销售总监胡大维在接受《证券日报》记者采访时指出，问题的关键在于SOHO中国上海负责人闫伟在整个事件过程存在处理不当的情形，进而问题没有得到及时的解决，“直至现在，SOHO中国一方仍旧没有给出正式的答复，并拒绝和我们正面沟通。”

　　据胡大维介绍，SOHO上海的原负责人贺亚楠被调离之后，闫伟就接替他负责中山广场的销售工作。然而，闫伟在“接手SOHO中山广场项目以来，上海分公司不止一次拖扣员工佣金，事后并无任何通知或者合理的解释，无视员工的正当权益。”

　　而此次因“欠薪门”而暴露出的种种问题，SOHO中国是否会对现有的销售模式进行改进和完善？对此，《证券日报》记者多方联系SOHO中国，均未得到其正面回复。

　　在采访中，胡大维表示SOHO中国的品牌认可度依旧较高，而且“目前SOHO中国正在转型，从重视销售转变到重视销售产品的设计和开发”。

　　有评论人士称，吸引销售人员为SOHO中国服务的，并不是SOHO中国的设计与形象，也并不是潘石屹的伟大人格，仅仅是他所提供的占比销售额1%的高佣金。