上海二手房指数2011年10月以来连续3个月下降

　　2011年12月上海二手房指数报告发布

　　中国经济网上海1月6日讯 (记者李治国) 2011年12月，上海二手房指数为2586点，较上月下降6点，环比下跌0.22%，跌幅比上月扩大0.02个百分点。与3月指数持平。这是指数自10月以来的连续第三个月下降，且跌幅持续扩大。

　　在指数系统监测的所有板块中，80%下跌，18%走平，仅以2%微弱比例上涨。上海二手房指数办公室认为，在上海宣布2012年继续执行限购令后，二手房市场反应看似依然“慢一拍”，但已步入实质性降价阶段随着年底房产税试点扩大及加码的传闻，挂牌价下调和议价空间再次扩大，一二手房价格倒挂现象减缓，显示业主坚守的信心开始动摇。

　　延续一年多的楼市调控，到了2011年底继续释放“不放松”的信号：2011年12月12日至14日召开的中央经济工作会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展；12月20日，上海市新闻办公室官方微博(http://weibo.com)发布消息称，2012年上海将继续严格贯彻执行国家有关调控政策，继续加大房地产市场调控力度，继续执行住房限购政策，进一步巩固调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　经统计，上海市区全部8个区总体下跌0.22%，跌幅比2011年11月扩大0.07个百分点。4个市中心区及浦东陆家嘴12月下跌0.20%，跌幅比11月扩大0.14个百分点。长宁下跌0.23%，静安和徐汇均下跌0.21%，黄浦下跌0.17%。受到局域性新房价格支撑和好地段“保值”概念影响，中心城区二手房价格调整迟缓，大部分业主议价空间仍停留在4%-6%之间，低于全市10%的水平，只有少数用于置换的老工房、总价高的次新房降幅会稍大，这种价格行情造成成交量的稀少。

　　上海市区跌幅扩大的主要原因有二：一是临近年底，连续走低的成交量行情遇到调控预期不见放松，动摇了原本坚持的市区投资客，部分业主降价抛售总价300万元-1000万元的中高端住宅；二是看中新房并已下定的置换型业主诚意出售老房，往往降价15%左右以促成交，如杨浦东外滩等板块出现此类成交，导致杨浦12月下跌0.25%。新兴城区2011年12月下跌0.23%，跌幅比上月扩大0.01个百分点。在此轮降幅中，新兴城区二手房受到外围新盘集体促销影响最大，平均议价空间已超过上月的10%，但也难以改变成交颓势。2011年12月，外围新盘降价打折幅度在7-8折，二手房业主纷纷降低姿态，将议价空间放大至15%左右。松江、嘉定、宝山近市区部分挂牌价下降的二手房吸引了众多购房者看房，促成了一定的成交量。2011年12月，松江、嘉定、宝山近市区部分分别下跌0.28%、0.25%和0.21%。非新兴中心城区2011年12月下跌0.18%，跌幅比11月缩小0.10个百分点。奉贤下跌0.31%，金山下跌0.20%，崇明下跌0.09%。尽管非新兴中心城区跌幅最小，但跌幅达到0.40%的板块有两个在该区域，即浦东曹路和奉贤海湾板块，均下跌0.40%。显示了非新兴中心城区板块价格差异较大。

　　经统计，2011年12月上海全市128个板块中，下跌103个(比上月增加7个)，持平23个，上涨2个。下跌板块数量占八成以上。下跌板块12月平均下跌0.27%，跌幅与上月持平。下跌板块数量增多且跌幅扩大，这是因为，政策预期导致市场恐慌使得投资客抛盘，不少高端住宅出现明显抛售迹象，有的议价空间甚至达到20%。2011年12月，黄浦人民广场、静安曹家渡和浦东世博滨江板块分别下跌0.42%、0.38%和0.33%。同时，在部分外围区域，急需套现的业主主动大幅降价，关注市场较久的客户迅速接盘，如青浦徐泾板块下跌0.35%。此外，近期新房供应量相对稳定且降价幅度大，各大中介纷纷转投新房市场，导致本就冷淡的二手房市场“雪上加霜”。2011年12月持平板块有闵行颛桥、金山亭林、崇明陈家镇和长兴岛等地段偏远且基本无成交量的板块。

　　2011年12月上涨板块平均上涨只有0.02%，涨幅比上月缩小了三分之二以上，涨幅甚至可以忽略不计。仅有的两个上涨板块为闵行金虹桥和黄浦滨江板块，分别上涨0.02%和0.01%。板块内某些房型好、装修到位、可快速入住的房源露面，赢得购房者青睐。

　　上海二手房指数办公室认为，作为调控异常严厉的2011年，上海二手房指数呈现分段式行情。其中，1-6月是上涨期，涨幅呈逐月缩小趋势。1月延续2010年末翘尾行情，但随着1月底和2月初迎来严格的调控政策和年内首次加息，走暖行情戛然而止，成交量大跳水。3-6月指数在波动中小幅上扬，4月初年内第二次加息，二手房市场在政策消化过程中开始出现观望情绪并逐渐转为博弈，演绎多方分化行情。7-12月是调整期，先平后降。其中7-9月指数连续三月基本走平，7月7日迎来年内第三次加息，7月24日新“沪4条”叫停“补税购房”，市场陷入深度博弈期。10-12月指数连续下降，降幅逐月扩大，楼市进入回调期，2011年二手房市场在惨淡交易中收尾。

　　楼市“限”字令，使得投资型需求基本被清场，但也伤及了部分刚性和改善型需求。2011年房价上涨得到了一定抑制。2012年的政策已明确不会放松，随着新的一年价格走势进一步明朗，买方或将占据心理上的优势。如果跌势延续，出现同比下降的格局，那么事实上将宣告房地产市场拐点的来临。