国土资源工作会议:集体土地建租赁房试点获放行

　　全国国土资源工作会议传来消息，集体建设用地建设租赁房试点，已获有条件启动。

　　早报记者 王齐 　　

　　全国国土资源工作会议传来消息，集体建设用地建设租赁房试点，已获有条件启动。

　　1月8日，为期两天的全国国土资源工作会议在京闭幕。国土资源部部长徐绍史在会上强调，“组织开展各类改革探索和试点经验的总结、提炼和规范工作”，是2012年国土资源管理改革“最重要的任务”。

　　在谈及具体“部署安排”时，徐绍史称，2012年要“在部分地区由省级人民政府审核同意并报部批准后，开展集体建设用地建设租赁住房试点”。

　　此前，因担忧村集体借试点发展“小产权房”，国土部门对上述尝试，一度持谨慎态度。

　　“京沪启动相关试点”

　　一位国土部知情人士昨日介绍，集体土地建租赁房的试点相关工作，北京、上海其实早就启动，“这是非常敏感的，不可能全国推开”。

　　此前的2010年11月，北京副市长陈刚代表市政府向市十三届人大常委会第二十一次会议报告时表示，“本市编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，已经市政府批准。目前市政府已正式向国土资源部申报试点。”

　　“北京、上海土地紧张，租赁房压力大。”上述知情人士解释，先要在北京、上海总结经验，至于第二批试点名单，还没有有定，“这不是一个方向，不鼓励”。

　　事实上，少有国土部的支持表态见诸报端，警惕的声音倒是有。

　　2011年5月12日，新华社报道称，国土资源部已下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村集体土地兴建公租房，严肃查处“小产权”房。

　　在当天国土部召开的新闻发布会上，该部土地利用管理司司长廖永林指出，目前一些地方在落实2011年保障性安居工程建设和房地产市场调控任务时，出现擅自利用农村集体土地和企业自用土地建设公共租赁住房及建设、销售“小产权房”等倾向性问题。

　　“一开始只是试量”

　　对集体建设用地建设租赁住房试点，不少学者认为，允许集体土地上建设租赁房，是一种用地制度和现有政府保障房体制的突破。

　　中国经济体制改革研究会特约研究员武建东认为，“这是用一种融合的思路，将农村土地城镇化。”

　　“这样做，土地余量就大很多，增加了供应的量和速度，而且以前国家政策和地方政策会有出入，这样做利益平衡。以往用商品房去做保障房，成本太高。”沪上一位国企开发商说。

　　武建东的观点是，“如果动了城市土地，相当于动了地方财政土地储备。”

　　房地产业内人士关心的是，一线城市一旦拥有这个机会，集体用地是否会大肆兴建租赁房？

　　前述国企开发商提醒，政策太大了，落实到地方，不会太清晰。好像“牛鞭效应”，从牛头传到牛尾效果就淡了，“而且以前也有过，只是不成气候”。

　　早在2010年11月，陈刚即提到，北京已有5个集体经济组织申请建设租赁住房10000多套。

　　在武建东看来，“（试点）一开始只是试量，前期投入的土地量不会太大。可能一开始的数字要超出预料。但是存在房屋出租的（对象）问题，要是租不出去，也不敢多盖。而且这些土地都在城乡接合处，并不方便。”

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，集体土地建设租赁房的地方试点需要解决三个疑问：租赁房的整体规模多大？租赁房的租金回报率多少，是否会过度占用财政支出？租赁房配套不齐全、位置太远，愿不愿意去？

　　还有一个问题是，接下来的试点名单上会有多少城市？

　　据财新网报道，徐绍史在全国国土资源工作会议上指出，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意并报部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。

　　“主要是考虑租赁房的需求，需求比较大的城市，主要是指外来人口比较多的城市。没有大小之别。昆山、东莞、深圳、上海、苏州、北京，都属于流动性人口比较多的，可以满足这个需求。”武建东说。

　　集体用地流转改革试点

　　从更为宏观的关注视野出发，武建东提出：“这种试点是属于比较畸形的试点，是比较极端化的城市集体土地用活的方案，并不是把集体土地搞活的总体架构和根本途径。只是局部性的集体土地搞活试点。”

　　武建东指出，根本的问题是用政府规划组织的方式，如何将集体土地分期分批进行商业化开发？

　　值得注意的是，此番全国国土资源工作会议已提出，2012年要部署开展集体经营性建设用地流转改革试点，加快推进《土地管理法》修改。会议同时点名要求，“认真总结重庆地票交易制度和成都统筹城乡土地管理制度改革经验”。

　　“地方政府应该制定游戏规则。对现有的集体土地的开发，要尽快出台地方法规。”武建东介绍，城乡规划法是2008年出台的，2008年之前的集体用地，还要地方政府拿出解决方案。

　　另外，“学习像深圳等城市集体赎买的问题，把农民整体转为城市居民，因为变相没收他的土地，要有赎买，已有房屋允许他自己建，再给他另加社保。现有的房屋要保留，还要给他加上社保。集体赎买的方式在上海这么一个巨大的城市，要慎重。”武建东说。

　　中国区域经济学会副理事长肖金成认为，城市土地和农村土地应该一体化，租金、价格同步。