土地出让金下滑 二三线城市地方财政蓄水乏力

　　随着2011年度的结束，各地土地出让金收入数据陆续曝光。由于各地方政府对所谓“土地财政”的依赖，这份数据的出炉实际上成为各地财政收入的晴雨表。

　　根据中原地产提供给中国商报的统计数据：去年全年，北京和上海这两个位列全国土地出让金榜单前两名的城市，土地出让金都出现了大幅度下滑，下滑幅度分别达到36%和20%，而武汉、长春、南京、杭州等地市都出现了30%以上的下滑。“根据各地公布的数据显示，去年全国各地土地出让金平均下滑幅度在20%左右。”中原地产经理刘渊在接受中国商报记者采访时如此表示。

　　业界预测，今年将有大批地方政府在限购、限贷、配建保障房等方面予以宽松，以刺激当地自主住房需求，而房产税的大规模推出目前尚难给出时间表。

　　一线城市探索新方式

　　尽管各机构数据结果稍有不同，但2011年土地市场整体遇冷已毫无疑问。在土地市场低迷的情况下，今年各地政府如何顺利推地，这是一个需要直面的问题。

　　中国指数研究院数据信息中心最新监测数据显示，截至2011年12月28日，全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。

　　以北京为例，北京2011年全年住宅用地计划为2550公顷，而住宅用地成交464.8公顷，仅完成了全年供地计划的18.2%。

　　在土地市场集体遇冷情况下，去年年底全国土地流拍潮并未集中出现在北上广等一线城市。但随着全年土地成交量、楼面价及溢价率走低，一线城市土地市场出现了新的变化。

　　业界认为，2011年北京住宅用地市场整体低迷，政府已不断调整、探索新的推地模式和符合北京整体发展的用地规划。而开发商在面临商品房限购后也在探索调整开发、拿地计划。可以说，2011年是北京土地市场变革的一年。

　　据统计，2011年北京成交住宅用地的规划建筑面积为929.6公顷，同比2010年的1452.5公顷下降了36%，甚至仅是2008年成交住宅用地规划建筑面积1158公顷的80%。楼面价下滑至5087元/平方米，同比下降了30.5%，平均溢价率也创下了历年新低。

　　“从总价分析，去年开发商拿地趋于理性，拿地性价比更高。”链家地产分析师张月在接受中国商报记者采访时举例，以2011年总价地王——万科丰台区郭公庄车辆段项目五期地块来看，建筑体量达到62.9万平方米，单价仅为5326元/平方米，“周边项目报价均为2万元/平方米，2010年的总价地王丰台区六圈A居住项目位于其西侧，但2010年总价地王的楼面价却高达17153元/平方米”。

　　链家分析认为，北京土地市场2011年出现了新变化，一是政府在摸索、调整保障房用地供应政策，放慢了供应节奏，而开发商拿地意愿降低——因市场前景不太明朗，多数开发商通过减少购地来节约支出，且新供住宅用地搭配保障性住房，导致开发商利润相对减少。二是供地区域向五环外转移，占全年成交土地的72%。

　　“从去年北京的出让方式可以看出，政府有意加大土地规划力度，鼓励符合区域性的用地定位，改变了以往价高者得的规律。”张月表示，出让方式的转变让北京加快产业结构调整，从而摆脱土地财政的束缚。

　　从各家机构发布的统计结果来看，2011年不只是北京在成交量、楼盘价及溢价率上出现了大幅下滑。中国指数研究院的数据显示，2011年全国130个城市土地平均溢价率为12%，较上年减少16个百分点。其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为13%，较上年下降20%。

　　上海2010年土地出让金收入创下历史记录，冲破了1500亿元大关，排名仅次于北京。但去年，上海土地出让金下滑至1210亿元，下降幅度为20%。

　　从上海土地出让情况来看，尽管住宅类用地出让金减少，但依然是土地出让金主要的组成部分，而成交量减少和成交单价下降则是住宅类用地出让金减少的主要原因。

　　广州2010年土地出让金361亿元，去年下滑至307亿元，同比下滑15%。不过，在一片下降声中，昆明实现了147.6%、沈阳86.8%、苏州20.4%、重庆10.1%的同比涨幅。

　　业界认为，在楼市低迷的状况下，一线城市尚有空间不断探索新的推地模式和符合当地整体发展的用地规划。

　　地方财政捉襟见肘

　　产业结构布局相对合理，为北上广等一线城市在应对土地出让金锐减上留下了余地，但量价齐跌的楼市现状却让其他地方财政捉襟见肘。

　　业界认为，在保障房加大开工建设等民生支出不断上升的情况下，因商品房税收、土地出让减少以及地方融资平台的清理导致地方财力减弱，收入和支出两个缺口会越来越大。

　　“重点城市土地出让收入的减少，肯定会对地方政府的财政收入产生影响，但是楼市低迷，房地产投资下降及相关税收下滑也会对地方财政产生关键性作用。”刘渊接受中国商报记者采访时表示，如何应对财政收入锐减，各地政府目前并没有好的对策。

　　值得关注的是，接近去年年底，各地出现了土地流拍潮，而流拍率最高的地块均位于二三线城市。据统计，去年11月份以来，全国新增流拍地块272宗。截至2011年12月21日，全国土地流拍高达847宗，同比增长了209%。粗略估计，土地流拍将造成不少于1400亿元土地出让金未能如期入账。其中，住宅地块流拍413宗，同比增加了228%。

　　而据链家地产提供数据显示，去年流拍地块最多的前10个城市均为二三线城市，沈阳流拍79宗，位于首位。

　　“从流拍增速可以看出，企业购地的谨慎程度逼近高位。尤其是去年四成上市房企难以完成年度销售目标，拿地节奏会明显放缓。”张月认为，土地市场回暖还尚待时日。

　　对此，中国指数研究院分析认为，在严峻的市场环境及政策环境下，即使政府加大土地供应，也难以激起开发商拿地的热情，土地市场的复苏有待时日。

　　中原地产表示，因楼市低迷，今年上半年土地市场形势将更加严峻。地方政府只有采取更加积极和灵活的土地出让政策，更为合理的评估地块起拍价，土地流拍情况才可能有所缓解。

　　有媒体报道，在这种情况下，地方征收力度将加大。据《甘肃经济日报》报道，2011年兰州房地产和工业税收形势不容乐观，市县两级收入面临压力。该市地税系统狠抓征收管理。至去年年末，共组织各项税费收入205亿元，超额完成税收任务。

　　而今年1月4日国家审计局公布的审计结果显示，2010年地方性债务数千亿元涉违规资金，其中351亿元债务资金被投向资本市场、房地产市场和两高一剩项目，其中超三成违规债务投向房地产。

　　“这说明，地方政府对房地产依赖程度并未减弱。由于地方财政紧张，但民生支出却在增加，地方政府需要借外力资金来解决。”张月认为，地方政府参与房地产市场主要看中的是投资地产所带来的收益。

　　而中原地产认为，在“暗度陈仓”的小动作下，“地方政府并没有更多渠道来快速增加财政收入。”刘渊在接受采访时表示，从目前趋势来看，今年上半年，各地政府很可能在土地出让上给出更多优惠条件，比如配建保障房比例、限购力度、首套贷款缴纳比例、公积金贷款等方面做出让步，“目的是提振自主需求住房市场景气度。”

　　各地微调调控政策的同时，房产税的试点今年有望继续扩大试点范围和税费。土地出让金作为地方财政的替代品，房产税对地方政府而言无疑是稳定的收入来源。但业界认为，房产税目前并不成熟，短期来看在全国推行不太可能。

　　“房产税向来都被看作政府调控楼市最后也是最厉害的一个措施，从目前上海和重庆的试点来看，到期应收的房产税十分有限。”刘渊认为，在房产税覆盖范围和税率尚不明确，老百姓承受能力、征收办法及相关法律法规等问题未解决的情况下，房产税近期推出的可能性不大。

　　“今年，房产税可能会在试点范围上有所扩大。短期来看，房产税还远远无法替代土地出让金成为地方财政收入的主要来源。”刘渊认为。