房企囊中羞涩 项目换钱成常态

　　■本报记者 李木子

　　中原地产研究中心统计显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1500亿元

　　国泰君安近日一份房地产研究报告显示，2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。相关统计表明，2010年以来，房地产信托大规模发行，尤其是2010年三季度和四季度，发行规模到达顶峰。房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。

　　瑞银房产1月10日警示称，今年一季度末与二季度初是房地产高危期，或出现风险集中爆发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，2012年房地产行业资金链紧张已成定局。在巨大的“生存”压力之下，房地产企业以项目换钱的情况逐渐增多。

　　国泰君安的研究报告显示，目前房企的长短期付息债务，偿付期主要分布在2011年7月-2014年6月，其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债)，约79%的债务偿付期集中在2011年12-2012年6月，其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

　　资金为王，“钱”对于房地产企业极为重要。于是，抵押贷款开始增多。

　　名流置业发布公告称，为保障公司项目开发建设，公司子公司沈阳印象名流置业有限公司拟与公司第二大股东北京国财签署借款协议，北京国财向沈阳印象名流提供人民币4亿元整的借款，期限为12个月，借款年利率为6.56%。前一日，名流置业有关二股东北京国财办理质押的公告称，2012年1月，北京国财向盛京银行申请贷款人民币4亿元整，贷款期限为12个月。该笔贷款由北京国财以其持有的名流置业30000万股股份(占公司总股本11.72%)提供质押担保。沈阳印象名流项目资金缺乏，于是二股东北京国财出手相助，后者将手上名流置业3亿股份作质押担保向盛京银行贷款4亿元为上市公司“输血”。

　　贷款虽然可以增加房地产企业的流动性，但是陡增的贷款成本让房企在出手前不得不三思。

　　有报道称，工商银行总行表示，由于今年信贷规模比较紧张，在额度的配置上优先支持央企，很难满足一般开发商的需求。同时，工商银行、建设银行等大型国有银行开发贷款利率普遍上浮20%—30%。2012年上半年开始，2008年至2009年起息的开发贷款都陆续到期，这部分开发商面临“断血”危险。而如果开发商不能获得银行贷 款，开发商不得不选择利率高企的地产信托，进一步加剧融资成本与开发商资金链紧张，导致开发贷款的违约风险进一步增加。

　　在楼盘销售减速，房地产开发贷款成本加大等一系列不利因素之下，开发商只有通过整体转让项目来获取流动性。

　　黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指出，在信贷收紧，销售受阻的当下，房企应该主动调整开发模式，因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

　　中原地产研究中心的一份统计数据显示，2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易)，涉及金额超过1500亿元。北京中原三级市场研究部总监张大伟表示，战略减资或战略离场，已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来，东方航空、西部矿业、江苏舜天、酒鬼酒业、安徽金种子等主业非地产业务的公司，皆通过相关股权转让的方式，逐渐实现从房地产业撤资或减少相关资产配置。如果地产调控继续维持3—6个月，预计非主营房地产的企业可能抛售的房地产资产、股权市值将超过3000亿元。

　　地王的日子也并不好过，甚至更早，就开始了转让进程。

　　2011年8月，保利地产(微博)宣布，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价“地王”蓟门桥项目。2010年3月，中国兵器装备集团旗下的世博宏业经过58轮竞价，击败保利、绿地等对手，以17.6亿元竞得海淀区东升乡蓟门桥居住、商业项目地块。

　　2010年2月，上海证大集团以替补身份进入到外滩地王的竞拍中，最终却以92.2亿元的高价拍下这个地块。国际评级机构穆迪认为当时仅有10亿元左右账面流动资金的上海证大集团根本付不起高额的土地款。普遍的看法是复星的郭广昌才是幕后的主导者，此后浙江绿城宣布与上海证大一起夺得了该幅地块。

　　2011年12月29日，SOHO中国发布公告称已经与上海证大房地产有限公司下属子公司、绿城中国控股有限公司下属子公司签订协议，以40亿元人民币间接收购上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购外滩地王50%的权益，这也让占据了外滩地王另外50%股权的复星极为不满，在他们看来这样“便宜”的交易应由复星获得优先认购。