京郊跌幅明显 地铁沿线二手房抄底正当时
http://msn.finance.sina.com.cn 2012-01-19 17:06 来源: 法制晚报
2012年1月已过去大半。来自市住建委网站统计数据，截至2012年1月15日，京城二手房1月成交量为1725套，成交均价下降至20000元/平方米以下，与12月份相比下降了9%。
业内认为，这在一定程度反映了在低迷市场的行情下价格进一步回落的趋势。预计1月份成交均价将会维持在20000-21000元/平方米，与2010年第二季度价格相当，将开启2012年的新一轮降价趋势。
事实上，在新房市场的一降再降之下，二手房显然陷入“扛不住”的阶段。那么，对于购房者来说，春节期间看房能否淘到实惠呢？
本报记者赶在节前为读者带来京城二手房区域跌幅榜，以及几条地铁沿线附近的二手房解析，为准备“抄底”的购房者支招。
地段
二手房置业 首选地铁沿线
一般而言，选择购买二手房的购房人，大多首先考虑的是价格合理，其次是交通便利，再次则是配套齐全。对于二手房而言，这些也正是其与新房相比的过人之处。
然而，面对开发商的“割肉甩卖”，小业主们报的高价显然令二手房失去了原有的价格优势，于是，坐拥地铁、交通便利，升级为二手房的第一卖点。
记者走访丰台区西马金润小区周边的二手房中介，随机采访了一些前来看房的人，其中一半以上的被采访人都向记者表示，“在这附近买房看中的是地铁4号线，和即将开通的10号线二期”。
此外，也有近半数的购房人表示，“这边价格有些高，可以考虑往南顺着4号线再看看”。
价格
京郊跌幅大 刚需“抄底”正当时
来自新浪乐居联合21世纪不动产发布的“2011北京二手房跌幅排行榜”显示，经过一年的房地产调控，北京市二手房房价跌幅明显。其中，同比跌幅超过20%的有18个楼盘，而位列跌幅TOP50的楼盘，跌幅全部超过10% 。
从区域来看，跌幅较大的楼盘主要位于朝东、通州、回龙观、石景山等区域。
比如在通州，加州小镇以22.58%的同比跌幅位列通州降幅第一，翠屏北里、瑞都公园世家、蓝调沙龙、华兴园、时尚街区、中泽家园等降幅也较为明显。
2011年二手房市场降价明显，2012年大幅降价是否会延续？对此，21世纪不动产分析师粟日认为，现在的降价区域仍然以通州、回龙观等近郊为主，这些区域的共同特征是为刚需所青睐，这也是限购政策的效用。高端楼盘，如别墅等价格仍然坚挺。
随着市场心态逐渐恢复理性，加上新的一年一批刚需解禁，市场回暖已经初见端倪，房价的降价幅度会有一定程度的减缓。
换句话说，刚需“抄底”二手房正在当下。
望京新城 2400 17000 -29.17% 15号线望京站
领秀硅谷 34500 25000 -27.54% 13号线西二旗站龙华园 23324 17000 -27.11% 13号线回龙观站增光佳苑 48000 35000 -27.08% 即将开通的6号线、 9号线
龙禧苑 17800 13000 -26.97% 13号线回龙观站
九龙花园 29000 22000 -24.14% 10号线双井站
珠江骏景 25000 19000 -24.00% 即将开通的10号线
二期
新康家园 19500 15000 -23.08% 5号线亦庄桥站
加州小镇 15500 12000 -22.58% 八通线土桥站
中泽家园 15500 12000 -22.58% 八通线果园站
国瑞城 45000 35000 -22.22% 2号线、
中区 5号线崇文门站
天溪园 36000 28000 -22.22% 5号线立水桥站
时尚街区 18000 14000 -22.22% 八通线梨园站
博客雅居 19000 15000 -21.05% 5号线万源街站
晶城秀府 29000 23000 -20.69% 即将开通的10号 线二期
澳洲康都 29000 23000 -20.69% 15号线望京站
优点社区 22000 17500 -20.45% 即将开通的6号线
云趣园 18500 14800 -20.00% 13号线回龙观站
柏林爱乐 21000 17000 -19.05% 即将开通的6号线
龙腾苑 18500 15000 -18.92% 13号线回龙观站
相邻
地铁线路
成交
价同比
2011年12月
成交价
2010年12月
成交均价元/平方米
楼盘名称
2011年北京二手房跌幅榜
(以上 数据由链家地产提供)
推荐
地铁楼盘跌得狠 可重点关注
作为区域的重大利好，地铁开通通常能够带动周边房价的上涨。但在当前楼市调控的大趋势下，市场出现明显的量价回调，地铁沿线楼盘也未能幸免。
以大兴线沿线楼盘为例，根据链家地产市场研究部统计，3月的“京十五条”出台后，大兴区域二手房成交均价下降15.6%；月均成交量更是较年初下降32%。
当“地铁沿线”遇上“区域降价”，二手房购房人的福音或许来了。
根据“2011北京二手房跌幅排行榜”，从区域来看，跌幅较大的楼盘主要位于朝东、通州、回龙观、石景山等区域。也就是说，地铁1号线、八通线、13号线以及4号线与5号线的南段，可以为二手房重点关注区域。
八通线·果园
对于降价重灾区通州来说，可谓“粥多僧少”，房源充足同类化严重，是通州区最大的困扰。业主张先生是通州果园新华联家园的业主，其房源面积143平方米，目前业主挂牌价是140万元，单价9790元，为该小区单价最低的房源。
据门店经纪人介绍说，该业主在挂牌2个月内已降价3次，目前的价格已比最初降20万元，而原因就是换房。
推荐房源
新华联家园、靓景名居、翠屏北里、蓝调沙龙
区域价格水平
14500元/平米，比2011年初下降4000元
13号线·回龙观、天通苑
由于这两个区域楼盘性价比相对较高，是传统刚需和改善性人群集中区域。地处昌平区的回龙观和天通苑虽然交通不及市区中心那样四通八达，不过地铁、城铁、轻轨等轨道交通的介入却也使得远郊区县与城里的距离不再那样“遥远”。链家地产指出，像回龙观、天通苑等地方的二手房，户型面积普遍较大适合家庭聚会，较适合一家三代的改善型购房者居住。
推荐房源
龙锦苑一区、二区，天通苑北三区
区域价格水平
回龙观17000元/平米左右，天通苑13900元/平米左右
5号线·刘家窑
丰台区刘家窑区域是京城一直以来的价值洼地，相对比同地段其他方向的房价要稍低一些，随着南城规划的实施，未来升值空间广阔。
据链家地产介绍，刘家窑区域的房产以老旧公房为主，建筑年代在1996年-1998年的已购公房占据了区域内房产的70%，此类房产的建筑年代决定了房屋建筑面积适中、单价低于同区域二手商品房且配套成熟，是备受资金不太充裕的年轻人青睐的过渡房产。另外，还有占比30%的商品房，比较适合有一定经济实力的人群购买。
推荐房源
四方景园、政馨家园、鑫兆雅园、松雷物业
区域价格水平
价格在23000-24000元/平米左右，下降2000元左右
4号线·西红门
4号线大兴沿线已经开通一年，沿线二手房成交区域较旺的主要是西红门和黄村。
据了解，大兴线沿线周边，老旧公房小区以及2000年后的新建项目均较多，但在市场需求减少的情况下，业主之间也存在一定的降价压力和竞争性。因此一旦出现价格僵局被打破，业主也会进行一定幅度的降价。
推荐房源
宏盛园、瑞海家园、兴海家园、世嘉博苑
区域价格水平
价格从17000元/平米左右下降到14500元/平米
建议
1.虽然一些房源价格出现较为明显的下降，但购房者在实地看房时仍需多多注意，例如：雨天、晚上看房能否看清房屋真面目；附带装修的房子是否真的符合自身的要求；了解物业费、供暖费、停车费、水、电、气收费额度和方式等等
2.对于希望选择紧邻地铁的购房者来说，可将选择的范围适当扩大。对于能够步行在10分钟或15分钟到达地铁站的楼盘来说，可能性价比会更高。
本版文/记者 杨予诺