听听大腕讨论2012买不买房

　　面对继续调控的声音，楼市前景如何？房价降幅几何？房地产理论界争论不休，百姓更是摸不着头脑，如何理解宏观调控对购房需求的影响，如今的房价还会继续下降还是很快反弹？市民买房究竟该何时出手？

　　为了解决这些困扰着购房人的问题，法晚《家尚周刊》特地邀请了房地产业界的“名嘴大腕”，通过版面“圆桌”探讨百姓关心的话题，我们的记者通过连线、走访和整理素材，让这些专家们就我们关心的问题展开讨论。

　　针对“普通市民何时买房”、“现今房价究竟是否还会降”等话题，各位“名嘴”的观点并不一致，“楼市投资有风险”，做主的还是您自己。

　　2012 中国楼市“降”字当头

　　楼市调控持续了一年多，房价总算止住“疯长”势头，“降价”之声此起彼伏，不管是“真降”还是“噱头”，无疑调控的效果已经显现。中央经济工作会议为2012年的楼市调控也已定下基调：“坚持房地产调控政策不动摇”，         虽然可能会有微调出现，但可以预计，2012年年初的楼市绝不会暖和，冬天还将继续。无论是政策影响还是市场预期，“降”字还将成为主流。

　　限购令是高房价的大杀器，目前，北京、上海、广州、深圳等城市带头表态将继续执行限购政策，不出意外，后续还将有大量城市跟进表态，也就是说，未来一段时间里，限购依然存在，政策依然偏紧，这样一来，房价反弹的希望就很渺茫了。

　　“限购”、“限贷”不会退出，开发商的日子就将继续难过。开发商的资金来源无非“银行贷款”和“销售回款”，“限贷”堵死了贷款之路，“限购”又遏制了回款之门。资金紧张之下，开发商无法控制贷款，所以只能靠“降价求量”来加速回款，这是“降”的最主要原因。

　　当前情况下，只要政策不松，房价反弹的机会很小，中国的通胀形势还将继续，通胀之下房价不涨其实就等于在降，更何况真降呢？这一点也可以为房价下跌做些佐证。

　　只要政策不放松，2012年楼市就将继续低迷，开发商要看清形势，“深挖洞、广积粮”，加快销售，以价换量，现金为王。楼市将告别暴利，开发商最好不要对调控放松抱有幻想，须知楼市低迷之下“快跑者生，慢走者亡”。

　　我们注意到，从2011年11月底存款准备金率突然下调，到12月人民币惊现连续12日罕见跌停，紧接着央行出手干预汇市。伴随着“做空中国”势力的“兴风作浪”，热钱出逃迹象进一步加剧，而央行显然已经意识到问题的严重性，并采取措施应对“做空”，坚持限购令冻住楼市即是其中之一。

　　假设“限购令”放松，楼市里大规模的资金得以迅速解冻，并被“国际做空”势力蓄意流出，将会使中国数十年积累的外汇储备惨遭劫难。因此，限购令不仅关乎房地产，更关乎经济命脉，尽管地方政府会使出百般力气试图放松，但无疑在这种艰险对决时刻，左右衡量之下，限购令仍旧不会轻易放松，房价会随之一点一点阴跌下去。

　　贾卧龙

　　香港太平洋国际投资集团首席执行官

　　过度悲观和过度乐观都不可取

　　迷茫，是2012年开局楼市的主要特征，业内不少人士看空2012年的楼市，最悲观的声音说是降价30%，而瑞银则预测，2012年上半年，房价会继续下跌5%~20%，似乎楼市降价已经成为共识。我们之前认为楼市会调整，主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响，信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙，而限购令则掐死了投机。

　　不过，无论如何，中央调控楼市只是在防止经济泡沫化，而非要打死房地产。房地产还是有需求的，而且空间还非常大。鉴于中国房地产的支柱性地位，房地产在调整后，还会继续有着亮色的表现，当然，这种表现不一定非是价格暴涨。获取平均利润，是任何一个行业的趋势。

　　影响中国楼市最大的因素是信贷，2012年信贷可能会有所松动。前一年信贷相对卡得比较死，高利贷进入楼市。很多高利贷资金之所以能够成功聚集，很大程度上是房地产企业的需求推动，而且，理财产品的火爆的主要去向也是房地产。因此，2012年的信贷水龙头可能会有所松动。

　　报道显示，2012年1月的前三个工作日，工农中建四大行投放了500多亿人民币新增贷款，相较2009-2011年1月份的凶猛投放，稍显温和。据称，与前三个年度类似，2012年1月新增贷款大增并突破万亿或并无悬念，综合中金公司和其他多家券商的预计，2012年信贷规模估算在8万亿到8.5万亿。

　　我们的意思是，信贷的主要问题在于结构问题，如果不解决畸形的放贷模式，流动性问题就难以解决。一收就死，一放就烂是这种模式的典型特征。我们认为，要保证房地产企业的合理需求，让房地产回归到实业的本身，才是当前楼市调控的目标。

　　在股市权重中，房地产股和银行股权重最大，如果楼市萧条，股市可能也不会好到哪里去。

　　再次重申楼市调控的目的，我们认为，如果真正的让楼市回归实业本身，首先就是要理清期间重复征税和各种变相的税费，其次是要遏制地方政府经营土地的冲动，再次就是信贷结构要合理调整，从外围层面上来说，货币少超发，投机才不会那么猖獗，多努力提高生产率，而不是热衷于搞金融游戏。

　　2012年楼市可能还会继续低迷，但不会一直低迷下去，最起码在成交量上可能会有所改观。如果不带有价值判断，只是根据市场情况来说，过度乐观害死人，过度悲观也会使人失去很多机会。

　　为2012年楼市总结一句：房价涨跌一线间，关键就看信贷量。楼市兴衰十年事，要看土地税费怎么办。

　　朱大鸣

　　上海春之声集团董事长

　　自住型购房者  2012是良机

　　展望2012年，房地产市场基本走势是可以预判的：市场总体偏冷，上半年惯性下行，下半年触底后试探性复苏。在政策总体偏紧的情况下，很难期望楼市还会出现类似2009年那样的绝地大反攻。2012年新建商品住宅成交量，依然不乐观，2011年主要是大城市成交萎缩，2012年将会传递到三四线城市。

　　价格下跌的持续时间，将会超过2008年下半年至2009年一季度那一轮调整，2012年上半年以下跌为主，下半年可能转为阴跌、盘整，也有可能由跌转涨，这存在较大的变数。

　　对于已经来临的2012年，购房者该何去何从？平时，总有人喜欢问如何购房，这实在是一个复杂的问题，永远没有标准答案！房屋最重要的两个特点：不动产、异质性。每套房子的空间位置都具有唯一性，都具有独特的产品内涵，无法拷贝。

　　购房需求同样具备上述两个特征，只是程度稍弱。每个家庭购房的目的、要求都不可能完全一样，即便同样是预算100万的房产，也对地段、区域、品牌有不同倾向。

　　我们可以从购房时机上，做些大致的判断。首先，2012年将是过去两年和未来几年罕见的入市良机，房价总体维持下跌态势，尤其是上半年，多数一二线城市的实际水平(区别于成交均价)，即你可以买到的房价，将会回到2010年上半年，甚至是2009年下半年的水平。少数新盘的价格，极端情况回到2009年初的水平。

　　另外，下半年房价会触底回升，2013年将会步入上行通道。全年皆是较好的购房时机，但具体是哪个季度更好些，还须走一步看一步。

　　其次，从购房需求的性质分析。2012年，对于短线投机需求，基本没机会。对于长线投资需求，仍可适当购房，虽然未来五至十年，不可能重现2004年——2010年房价平均涨幅，但肯定将是正增长，必定会跑赢CPI，甚至略超GDP增幅。

　　对于自住需求，购房的主要目的是改善生活环境，不必太在意房价波动，幸福是第一位的，应该抓住难得的购房时机。

　　文/特稿记者  蒋举

　　杨红旭

　　上海易居房地产研究院副院长

　　房地产调控再难也应坚持到底

　　经济改革无捷径可走，诗意的浪漫无法解决迫在眉睫的经济转型难题。对于中国而言，经济面临双重困境：欧美债务危机导致出口下降，而国内需求短期内无法大幅提振；积极的财政政策可以拉动投资，进而拉动GDP增长，但积极的财政政策将面临债务高企、通胀上升的天花板。

　　经济在夹缝中生存有两层含义：第一，政策的腾挪空间很小，稍不小心就会“堕入地狱”或者遭遇玻璃天花板；第二，所有的行业、企业日子都不太好过，以往寄生在制造企业身上获取高额利润的资源性行业、垄断性行业，甚至包括充当资金掮客的金融机构，都难以恢复镀金时代的风光。

　　房地产调控必然拖累经济增长，但再困难，房地产调控也应该坚持到底。目前的这一轮调控关系到中国经济发展的大局，关系到地方财政改革，只能成功不能失败。

　　中国的房地产泡沫需要抑制。从房价收入比、租售比以及房地产总市值占GDP的比例来看，中国的房地产泡沫不可持续，如果不主动调控，必然成为引爆未来中国实体经济与金融的炸弹。

　　为了追求经济增速，此前的房地产调控屡屡折戟沉沙。2010年之前，中国的房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例。由此造成的结果是，房地产调控短期化，市场预期混乱，中国宏观经济周期随之变化，市场投机心态越来越严重。

　　2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决。因此，房价在逐渐下行中去除价格泡沫，是调控成功的基础。急功近利地希望毕其功于一役，当房价同比大幅下跌，造成资产负债表退化，最终将危及此轮房地产调控的效果。

　　2011年，托上半年房地产销量的福，房地产企业可以维持全年业绩，而2012年冰山融化，无法容身。2011年下半年房地产成交量环比大幅下降，导致房地产企业2012年能够确认的收入下降，自有资金下降，融资渠道收窄、融资成本上升就会成为卡住房地产企业脖子的两把大钳子，房地产企业的投资意愿也就更低，由此形成紧缩循环。

　　对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换销量、在价格上较为傲慢的企业来说，2012年会是非常难过、不堪回首的一年，有可能在本轮调控中被重组，失去独立的生存空间。房地产企业将进行一次大洗牌，企业分化趋势更为明显，进入“大鱼吃小鱼”时代，也就是进入房地产企业产权并购重组高峰期。

　　对于购房者而言，刚性需求占据主导，考虑的是个别楼盘的性价比，而不再是房地产的整体投资收益。

　　叶檀

　　知名财经评论员

　　房地产低谷后或将暴涨

　　中国房产行业的黄金十年已经过去，以后将是白银三十年，三十年过后才会是铜铁时期。但我认为房产市场低谷后将会暴涨，迎来一个前所未有的景象，在未来五年将会翻一番。

　　整体的中国楼市，还有三十年的高速增长时期，还有白银三十年。我一直有一句话，房地产黄金十年结束了，我说从白银三十年开始，还有青铜五十年、黑铁一百二十年，只要有人类就会有对房地产的需求。

　　鉴于大家都喜欢孤立地说房价，虽然我们看到价格已经降到一定幅度，但我敢大胆地说，北京房价没有太多降价空间了。

　　从房价构成来看，组成房价总成的诸多因素，建安成本、人工工资、土地成本和税费，哪个能降？理论上还有活动余地的就是土地的价格，而近期出台和即将出台的土地管理法规和拆迁法规，都会导致拆迁成本更高，拿地更贵。

　　税费能减少吗？现在看来没有迹象，即使减免部分，也不足以导致房价的根本变化，而建材、人工等费用都是一路看涨，降价又从何而来呢？

　　1998年房地产市场化改革，但真正开始是在2003年，不到十年的发展历程，补的是50年的欠债。再就是前期有过大规模的福利分房，还有土地改革，实际上大部分老百姓都有了住房。自有居住率农村93%多，城市88.2%，水平相对比较低。

　　房地产的发展是城市化大规模拆迁，给居民回迁房、拆迁房，给现金或房子的补偿，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三四套房。

　　实际上真正消费商品房市场的、通过市场渠道买房的就是富裕人群。原来给的房子太小，出现了改善性住房需求。这些富裕人群为城市建设作了很大的贡献，这部分人绝对应该是中国城市建设的功臣，直接推动了中国城市住房水平的提高。而只有通过商品房的热卖，才能保证棚户区、旧城改造的顺利进行，真正保证保障房的实现。

　　有人说普通北京市民买不起房，但是我认为从最初开始，商品房就跟普通人的工资脱钩。每年大规模的城市建设，老市民得到的拆迁改造、补偿收入，根本就没有算到居民总收入里面去。有的人可能工资一千块钱，住的房子价值上千万，不是还有开着奥迪扫大街的案例吗？工薪阶层可以先从市区中心的二手旧房买起，有条件了，二手房出租，替你还大房的月供，或者35岁以后去买房。

　　现在是不理性需求造成了供需的严重失衡，四亿80后、90后都想买房，而且都想到京沪买房，本身就是痴人说梦。按自己的能力拥有安心的家就够了，所谓安居才能乐业。

　　陈宝存

　　全国房地产经理

　　人联盟副秘书长

　　最危险的是2013年

　　我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果不做调整，2013年一定出问题。最危险的是2013年。

　　2011年土地购置量少，房子卖不动并且库存量较大，由于资金的原因，2012年土地购置量也很难上行，一旦房屋销售再上不去，虽然不会大面积垮塌或者崩盘，但开发企业2013年土地购置就保证不了，到时出现问题就连堵都堵不住。

　　从此前的调控情况来看，虽然“国八条”里也提到要增加供给，但实际上，如果扣除了一千万套保障性住房，2011年的商品房从9月份开工就是负的。如果在2012年继续严控，再想增加供给也不可能。同时，2011年土地成交基本上和2009年差不多，都是负的。

　　土地如果是负的，开工如果是负的，现在开始政策刺激都来不及。为什么刺激都上不去？一是房地产市场本身的周期运行规律，市场的调整和反转至少需要6-8个月的时间，此前的几次调整也证明了这一点；二是开发商的钱都压在房子上，无力买地并进而保证市场供给。

　　举个例子，2009年2月份政府开始刺激房地产，但2009年土地仍然是负增长，因为开发商没钱买地，大部分钱都在房子上，必须把房子销售出去才能变成钱，因此一直到了2010年才增加了土地的交易。

　　因此，虽然2010年是连续五六年以来投资和到位资金相比最高的，但是市场目前的情况与以往雷同，2012年的情况就是2009年的翻版，开发商所有的钱都压在房子上，如果房子变不成钱，就没有地，最危险的是2013年。

　　如果现在不为了2013年的情况做预调，到了2013年就来不及了，因为没有6-8个月的时间，市场是调整不过来的。因此，我不觉得2012年房地产商就过不下去了，但是2012年如果政策不做调整，2013年一定出问题。我想提出警告的就是现在怎么看2013年？

　　不能把调控目的解释为仅仅解决房价问题。首先要看房价下降的目的是什么？是为了防止通胀？是为了消灭泡沫？还是为了让大家买得起房？这三个问题有不同的解决办法。

　　如果是为了让买不起房的人买得起，那可以减税；如果是要解决泡沫问题，需要从地价、税收开始，统一解决。

　　另外，不应该所有城市的房价都往下降，大中小城市之间差别非常大，大城市城市化率基本达到了59%，接近60%；中等城市有不到40%的城市化率；小城市只有不到30%的城市化率。很多开发商向三四线城市转移，就是因为那些地方城市化率低。

　　凡是城市化率低的，是以住宅建筑为主；凡是城市化率高的，是以商业建筑为主。三四线城市的房价是往上升的，但现在所有舆论都在讲，不管什么城市都往下降，那就变成误导了。

　　任志强

　　华远集团董事长

　　文/特稿记者 蒋举