金融政策调控楼市：为压住房价一年信贷调10次

　　专家：个人住房信息联网、房产税等手段或将替代限购 重树住房消费观念

　　2011年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。

　　法晚记者统计，不包含住建部在内，仅央行在2011年上半年，就连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。

　　2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，这一轮房地产调控不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

　　2011年信贷的金融政策

　　时间加息

　　2.9 央行 上调0.25个百分点

　　4.6 央行 上调0.25个百分点

　　7.7 央行 上调0.25个百分点

　　存款准备金率

　　1.14 央行 上调0.5个百分点

　　2.18 央行 上调0.5个百分点

　　3.18 央行 上调0.5个百分点

　　4.17 央行 上调0.5个百分点

　　5.12 央行 上调0.5个百分点

　　6.14 央行 上调0.5个百分点

　　11.30 央行 下调0.5个百分点

　　2011年行政手段

　　1月26日 新“国八条”

　　房价上涨过快，城市要从严制定和执行住房限购措施

　　对已有1套住房限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房

　　3月16日 一房一价

　　商品房销售明码标价实行一套一标

　　商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用

　　7月12日 新“国五条”

　　房价上涨过快二三线城市要采取限购措施

　　金融手段

　　央行1年信贷调控 多达10次

　　2011年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。

　　法晚记者统计，仅仅在2011年上半年，央行就连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。

　　与此同时，央行还三次上调一年期存贷款基准利率，每次加息的幅度为0.25个百分点，随后住房公积金贷款的利率也随之上调。

　　2011年3月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。

　　●点评

　　银行房贷业务积极性有所降低

　　中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，这些政策都是打压投机、投资型购房行为。

　　由于信贷额度持续收紧，银行的利差诉求使得有限资金更多投放于较高利率的消费类贷款，银行房贷业务积极性有所降低，包括首套房在内的房贷利率则水涨船高，对于那些想投机买房或者投资买房的人起到了非常好的抑制作用。

　　2011年底，全国主要城市住宅价格跌势初显，但跌幅有限。中原领先指数系统数据显示，截至12月底，北京、天津、上海、深圳、成都五大城市二手住宅价格年内累计跌幅在1.3%-6.4%之间。

　　然而由于加息和房贷折扣的变化，2011年年底各大银行首套房利率较年初执行的标准已上浮超过三成，由此可见房价的跌幅难以抵消利率的涨幅。

　　信贷政策有松动 但非利好房贷

　　根据以往的经验，当国内货币信贷政策基调出现调整时，如2009年和2011年，房地产贷款的波动幅度明显大于信贷总体水平的波动。

　　“限购”背景下，“一刀切”的货币紧缩政策使得刚需购房成本大增，同时也使得一些中小企业生存困难。为此，2011年年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。

　　2011年11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，一些开发商期待房贷或将出现结构性松动，但根据中央经济工作会议的精神来看，这种情况发生的可能性比较小。

　　行政手段

　　限购、限贷、限价齐出 房产流通受阻

　　实际上近几年来，百姓对抑制高房价的呼声一直没有停止过，中央部委对房价的调控也多限于金融和税收手段。

　　然而，本次调控与前几年不同的是，这次中央政府在加大税收和金融手段的同时，运用了行政手段，那就是限购。

　　2011年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。

　　“限价”、“限购”和“限贷”等多种限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。

　　3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。

　　房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。

　　与此同时，全球经济形势再一次陷入危机，使中国经济试图通过调控房地产市场过快发展来实现结构性转型的进程面临新的挑战。

　　刚结束的中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态度。

　　●点评

　　通过限购 重树住房消费观念

　　2011年初，中央要求各省在年初制定本地房价调控的明确、量化的目标，并向社会公布。如果目标没有完成，要对地方政府主要负责人进行约谈甚至问责。

　　这次调控与以往最大的不同，是抑制投机与增加供给两手抓，在对商品住宅市场进行限购、限贷等调控的同时，开工建设了规模庞大的保障性住房。

　　温家宝总理在2011年全国两会作政府工作报告时提出，2011年全国将开工建设1000万套保障性住房。截至11月中旬，这一任务已经完成。

　　目前各地已经开始着手制定明年的开工建设计划，整个“十二五”期间，我国共将建设各类保障性住房3600万套，到“十二五”末，城镇保障房覆盖面将达到20%。

　　中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示，2011年又遇调控年，这已是近六年来的第三轮从紧性调控。

　　与2005年、2008年的前两轮相比，相似的是：信贷(公积金)、税收、市场秩序依然成为调控措施的主要内容；而与前两轮不同的是：信贷的收缩程度更胜以往，并且“创新”的限购条款及箭在弦上的房产税。

　　可以说，通过限购，政府狠狠地打击投机和投资性购房，政府也希望通过限购，重树百姓的住房消费观念。

　　预测

　　房产税等手段 或将替代限购

　　中原地产分析师张大伟接受采访时表示，反思2011年严厉的限制性政策的执行效果，其实在打击投资和投机性需求的同时，也无辜地误伤了刚性和改善性需求。

　　为此，有人开始猜测本轮限购的期限，2012年会结束吗？还是会一直持续下去？

　　实际上，在2011年10月27日的十一届全国人大的联组会议上，住房城乡建设部部长姜伟新就表示，限购政策是行政办法，是房价高速上涨，其他手段都用了以后，还差那么点火候才能把房价抑制住，最后不得已出了这样一个措施。

　　同时，他还表示，限购手段取消不是没有可能。

　　因此，从目前来看，住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，预计在2012年6月底能联网40个城市，再加上目前正在上海和重庆试点的房产税等税收手段，将替代限购政策。

　　文/记者 李洪鹏