楼市新年成绩惨遭开门绿 房企或遇流动性危机

　　降价促销范围将扩大

　　新年楼市“寒意”逼人，不但多个大城市成交量跌入冰点，价格跌跌不休，连去年逆市飘红的大型房企1月业绩也不容乐观。

　　从2008年到2011年，行业领头羊万科每年首月销售业绩都一直呈上升趋势，销售金额也从不足百亿元一直上升到了去年的约200亿元。而今年1月万科销售面积和销售金额同比分别下降28.1%和39.3%。这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。

　　业内人士分析，在部分房企销售回笼资金不足的情况下，越来越多企业或会遭遇“流动性”危机，而为求出路，降价促销的范围将因此扩大。

　　文/表 记者赖伟行

　　新年楼市“寒意”逼人，不但多个大城市成交量跌入冰点，价格跌跌不休，连去年逆市飘红的大型房企1月业绩也不容乐观。

　　万科日前发布1月销售业绩显示，2012年1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，环比分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。资料显示这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，1月份销售环比大幅增长主要是因为去年临近年底公司推盘量较大，很大一部分客户虽然在12月实现了认购，但是在今年1月随着签约完成而计入当月销售。另一方面，今年由于春节假期到来较早，对1月份住宅市场的影响也会更大一些。

　　不过仔细分析却可以发现，与往年春节所在的月份相比，今年1月份主要城市的批准预售面积差异不算很大，但各大城市的成交面积却大幅下滑，春节楼市成交更是被不少业内人士称为跌至“零度以下”。

　　搜房网监控的全国28个一、二线城市中有27城龙年春节期间的商品住宅市场成交量不及去年同期，4个城市更是呈现0签约态势。而广州同比降幅高达81.5%，上海、深圳也均有超3成的萎缩。

　　促销手段有声势欠实惠

　　面对当前的销售形势，不少开发商在春节前后都持续通过促销活动维持声势。像保利地产从1月1日至2月元宵节期间，在全国40多个主要城市联合举行大型促销活动，共涉及100余个在售项目和2万套房源。

　　不过，由于保利地产促销内容和促销力度由各个城市机构自行确定，整体来看优惠幅度较小，部分城市和项目的促销仅体现在特价房的范围之内，且特价房套数较少。而像越秀地产、富力地产等开发商，近期在每个楼盘推出大约十多套的特价单位，总体优惠的范围也不算大。

　　看点1

　　房企今年流动性危机将现

　　从国家统计局公布的开发企业资金来源的构成来看，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由去年1~2月份的22.0%下降到1~12月份的15.09%；企业自筹资金比重大幅上升，由1~2月份的34.4%上升到40.95%；随着信贷继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。

　　来自广东省房协的数据更显示，2011年广东省房企贷款比2010年减少5.8%，按揭贷款减少6%，贷款占比下降约4个百分点，相反，自筹资金占比达三成一，上升4个百分点。 

　　而相比融资较为困难的中小房企，标杆房企目前资金状况相对较好。如2011年万科销售1215亿元，同比增长12.4%、恒大销售803亿元，同比增长59%、保利销售732亿元，同比增长10.7%、中海销售870.9亿港元，同比增长29.8%；广州地区销售金额突破100亿元的房企有保利等。这也导致去年底虽然多次传出有楼盘降价，但全面性降价没有出现的原因。         

　　世联地产研究就显示，2011年部分房企一直扛到最后才降价的原因在于资金紧张程度不及2008年，但是进入2012年，随着偿付债务密集到期以及销售不畅，房企很容易出现流动性危机。

　　看点2

　　个别或破产 大力促销增多

　　“目前从政策面还是资金面都不支持市场形势反弹，但是在一季度内出现大规模促销的可能性也不大。”广东省房协理事赵卓文向记者分析，大部分开发商资金情况还“顶得住”。不过，今年也不排除会有部分“破产”的个案。

　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，目前房企对2012年的市场普遍持谨慎看法，至少在上半年交易量、销售下降几乎成为共同的预期，所以，房企更重视现金流，重视销售，大力降价促销也不会少，共同的策略是准备“过冬”。相对而言，标杆上市房企及小部分资金紧的中小企的动作会更积极。 

　　不过，经纬行研究中心杨靖比较乐观，他认为，春节市场的情况对未来市场走向并无明显指向意义。预计随着假期的结束，压抑了近半年的刚性需求或将逐步释放，未来市场仍将是机遇与挑战并存。

　　数据说话

　　全国百城六成价格下跌

　　近日，中国指数研究院发布“2012年1月中国房地产指数系统百城价格指数”，报告显示，多数城市的降价项目逐渐增多，全国房价仍延续了2011年9月以来的调整之势。 

　　调查显示，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，环比2011年12月下跌0.18%，其中39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。 

　　根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年1月十大城市住宅均价为15565元/平方米，环比上月下跌0.15%。

　　同比来看，十大城市平均价格下跌0.62%，是自2010年6月以来首次同比下跌。

　　渣打银行中国区首席经济学家：2012年CPI有望回落到2%水平 可能下调存准5次不降息

　　房地产投资下滑

　　将导致房价逐步回落

　　本报讯 (文/图 记者王亮)昨日，渣打银行中国区首席经济学家王志浩(Stephen Green)接受本报采访时表示， 今年中国货币政策将进一步放松，其预测2012年中国央行将下调存款准备金率5次， 然而，基准利率下调的可能性非常低。由于通胀部分得到控制且预计房价会出现温和下降。 

　　预计未来六个月全国

　　平均房价下降5%至10%

　　在房地产建设投资方面， 王志浩预计，房地产投资的按季度同比增速已从2011年下半年开始逐步回落，预计今年这种趋势仍将持续。

　　房地产投资放缓也将直接影响相关行业发展。王志浩认为，2012年商业地产行业的建设将明显放缓。按照房地产投资放缓与房价走势时滞效应，王志浩指出，由于通胀部分得到控制且预计房价会出现温和下降。 王志浩预计未来六个月全国平均房价下降5%至10%的水平。 

　　通胀形势

　　CPI将回落到2%水平

　　创下2010年以来的新低

　　针对国内担忧美国第三轮量化宽松将在形成一轮输入性通胀压力，王志浩则相对乐观。他认为， 本轮通胀走势已经见顶， 预计将在2012年逐步回落。

　　然而，王志浩认为，不排除2013年以后中国等新兴市场的通胀形势将再次抬头。通胀主要受货币政策影响为主， 劳动力价格上涨推通胀暂时影响有限。 

　　王志浩指出，全球经济增长放缓的情况下，输入型通胀尤其是进口中占比最大的原油价格造成的通胀会在未来3个月至6个月内减退。养猪业周期应于2012年第一季度出现转折，尽管农户的供给反应程度存在不确定性，王志浩分析称从2012年第二季度起猪肉价格会下降。 因此，王志浩预测2012年通胀率CPI为将回落到2%水平，创下2010年以来的新低。

　　货币政策

　　存准率将下调5次

　　今年不会降低基准利率

　　“鉴于经济增长放缓， 我们预计中国货币政策中将主要以存款准备金率调整向市场输送流动性为主，预计存准率将下调5次，而基准利率不会下调。” 王志浩对记者表示。因此，央行可能继续下调存款准备金率为输送流动性，从而降低银行间市场拆借成本，因此银行的信贷规模也随之上升。

　　汇率走向

　　人民币升值的空间将继续缩小

　　在人民币汇率走势方面， 王志浩指出， 2012年中国的经常项目余额与国内生产总值GDP比值将继续下滑到1.9%的近年来新低，这降低了国内对冲外来流动性的压力，而人民币升值的空间也将继续缩小。王志浩认为，人民币升值速度可能会减缓，从2011年约5.5%降至2012年的约3%~4%。

　　刺激政策

　　不会出台明确的刺激性财政政策

　　王志浩表示，预计2012年不会出台明确的刺激性财政政策。但是，政府可能会在投资活动出现明显下滑时增加项目审批数，包括社会保障性住房、水利灌溉设施改善等等。鉴于地方政府融资平台(LGIV)已经高企的杠杆水平，资助这些项目明显存在问题，“我们期待更多的财政转移支付会转向此类项目。”同时，王志浩指出，在上述领域融资过程中， 通过银行等间接融资渠道仍将是主要方式。   (以上文字整理：王亮)