沪房产税周岁影响不及限购令 首批纳税人优惠多

　　专家指出：

　　房产税是剂“慢药”，不可下得太猛

　　□晚报记者 张骏斓 报道

　　2011年1月28日，房产税细则试点在上海落地，一年来，在房产税和限购令的叠加下，申城房价过快上涨势头得到了遏制，但由于征收范围、税率等多种因素制约，房产税对楼市的整体影响还未凸显。

　　记者近日调查发现，由于限购令的过滤作用，目前购房者多数符合减免条件，因此在进行购房决策时很少考虑房产税的影响。而一些开发商和中介机构表示，相对于总房价以及其它税费，房产税所占比例较小。对此专家建议，随着房产税试点的不断完善，未来可扩大房产税征收范围，覆盖到存量房产，并从单向计量(面积)向量价(房价)同计发展。

　　数据：2011年上海征收房产税22.1亿元

　　2012年初，上海财政局在其官网上公布了2011年上海预算执行情况报告，其中上海房产税达22.1亿元，完成预算的110.5%。但需要指出的是，此房产税非彼房产税。

　　按《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，目前的房产税除了个人住宅外，商铺、写字楼也是在房产税的征收范围之内。因此，22.1亿元中，新征试点的房产税可能只占了小部分。虽然税务部门暂未公布相关细化数据，但是从一些公开数据中就可发现端倪。

　　2011年6月底，上海市国家税务局、地方税务局副局长胡兰芳在访谈活动中透露，2011年上半年上海房产税试点总体平稳，认定应征房产税的住房约7000多套。来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年1－6月全市一、二手房合计11.71万套成交套数，因此税务部门认定的征税住宅量仅占成交量的 5.98%-6.40%。而去年全年的一、二手房成交套数则不到21万套。以此类推，业内预计认定应征房产税的住房约1.3万多套。

　　另一方面，按照去年上海市地方税务局公布的房产税征收管理细则，征收范围包括本市居民家庭在本市新购第二套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房)以及非本市居民家庭在本市新购的住房，按人均面积60平方米以上征税，适用税率暂定为0.6%(成交价低于上年度新建商品房成交均价 2倍减免为0.4%)，应税住房以市场价70%缴纳。因此，实际税率仅为房屋总价的0.42%或0.28%。而2011年全市新建商品住宅均价同比涨幅在1.30%-1.40%，住宅租金回报率在1.50%-3.00%，均高于房产税征收税率水平数倍。

　　此外，在上海财政局公布的报告中，对于房产税超预期也作了如下说明：“2011年上海房产税超额完成预算的主要原因是本市经济保持平稳增长，部分企业购置和租用房产增加，带动房产税增长高于年初预期。 ”

　　[购房者]

　　首批纳税人享受减免优惠多

　　根据上海政府的相关规定，改善型购房、因婚新购、居住证满三年可免征房产税。在记者采访中，多位首批纳税人均享受到了减免政策。

　　孔强，是一名来自山东的80后，在莘庄一家国企从事科研工作。2011年4月，孔强与未婚妻在闵行区购置了一套146平方米的三房。按照去年初执行的房产税政策，孔强被纳入非本市居民家庭在本市新购住房征税之列。 12月初，孔强收到来自上海市地方税务局闵行区分局寄来的个人房产税认定书。根据上海市地方税务局给出的计算公式：年应纳房产税额=新购住房应征税的面积 (建筑面积)×新购住房单价 (或核定的计税价格)×70%×税率，其今年新购住房面积为146.42平方米，新购住房单价为17839.55元，对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。孔强最终计算出他2011年应缴纳的房产税为7314元。

　　“还好我们两个是符合减免要求的。 ”孔强说，他们在去年2011年9月办好了三年期的居住证，去房产交易中心进行房屋认定后大概七个工作日就有了结果。由于其获得房产证的时间是在去年7月，而获得居住证的时间是在去年9月，因此需缴纳2个月的房产税，共计1219元。

　　相比于孔强，2011年11月刚当上爸爸的冯云则更为幸运。 2011年年初，冯云在杨浦区购买了一套110多平方米的婚房，买房时恰巧遇上海房产税出台，为了一步到位，还是选择了稍大的户型。在购房时，由于其名下已有一套40多平方米的小户型，因此，他很快就被审核认定为“超出人均60平方米免税住房面积”的应税人群。

　　2011年12月，个人房产税认定书如约而至，但当时冯云俩夫妇的女儿已诞生一个多月了，“人均60平方米的免税住房面积”在发生了变化。 “女儿出生后，我家人均住房面积就符合免征人群的标准了。 ”冯云说。

　　通过咨询房地产交易中心的税务人员，冯云申请了重新审核认定房产税的流程。经过10个工作日，冯云拿到了新的认定书，虽然成为免征人群，但宝宝出生前的几个月的房产税还是需要补齐。

　　就此情况，记者走访本市多个区县房地产交易中心的税务窗口。大多工作人员表示，在接受咨询时，很多市民都提到过相关的情况，并根据房产税缴纳的规定进行认定和缴费。 “家庭成员新增的情况不是很多，但是在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠的情况倒是有不少。 ”一个工作人员说。

　　[房企]

　　房产税对楼市影响未凸显

　　对于房企而言，房产税试点一年，对于限购下的楼市实际效果并未凸显。

　　据上海搜房网数据监控中心统计，在房产税与加强版的 “限购令”执行后的一年内 (2011.2.1-2.12.1.31)，上海商品住宅共计成交5.68万套，月均签约约4736套，与调控之前2011年1月份8817套的成交量相比下滑46.3%；总计成交面积650.47万平方米，月均签约54.21万平方米左右，相较2011年1月的105.10万平方米也大幅萎缩了 48.42%；全市整体签约均价21793元/平方米，与2011年1月相比下探5.2%。 90平方米以下小户型房源所占市场份额明显提升，价格也有所回归，而150平方米以上偏大户型的市场占比则有所下滑。

　　上海搜房网数据监控中心分析师汤正魏表示，在房产税与加强版“限购令”的调控组合拳下，沪楼市的需求量受到遏制，为了在逆市下求生存，大部分项目为了达到快速走量以回笼资金的目的，而选择通过价格的让步来带动成交量的上扬。纵观调控加码后的这一年，打折优惠项目的数量基本呈现出直线上升的趋势， 2012年1月总计有209个项目打折，同比2011年1月的160个提升了30.6%。

　　“但是，这个主要以限购令为主，房产税其实还未显示其效果，而在去年，一些开发商还推出了买房送房产税的优惠活动。”上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红如是说。在采访中，大多房企都表示，虽然政府的想法是用房产税代替限购令，但是目前而言，限购并不会立马取消，其原因在于房产税还未凸显其效果。 “我们这里的一套房，无论是单价和面积都肯定要交房产税的，但是按照4万元/平方米， 200平方米来计算，需要缴纳3万多元的房产税，如果能够在限购条件下买得起这类房源，房产税不算什么大的问题，因为就算房子出租，租金也可以抵消房产税。”佘山板块一房企营销总监说。

　　专家：从试点到完善让市民逐步适应

　　虽然房产税目前的效果还未凸显，但是其对市场结构却已产生一定影响。在税收因素驱动下，购房者置业偏好正发生改变。比如通过税率杠杆将成交从中心城区引流到周边区域。与此同时，一些高价房源成交也开始乏力。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年全年期间，全市新建商品住宅成交单价高于28426元/平方米住宅成交套数为0.85万套、占比为13.44%。从1月末房产税开征起，单价高于28426元/平米住宅成交套数占比就呈逐级下滑趋势，由1季度时的15.23%持续降低至4季度时的11.57%，与此同时，嘉定、宝山等外环区域楼市，由于开发商促销，成交提升飞速，除有限购等政策因素影响外，也从某种程度上反映了买家为避免被征收较高房产税税率，回避购买单价较高房源的做法。

　　复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成说，现在房产税的影响的确不及限购令明显，在未来普遍征收的情况下，房产税才可取代限购令。但是房产税是一剂慢药，所以不能下得太猛。应该是从一个长期来看，从试点到完善，让老百姓能够逐步适应。

　　对于完善细则，尹伯成提到了两点：扩大征收范围，由增量房扩大到存量房；采用累进制税率，根据个人拥有的不同房产，制作差别化的征收税率。“即将出台的新住宅标准，可能就是为房产税的完善做准备。 ”尹伯成说。

　　上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也赞同此观点。“目前上海市执行的房产税是以计量为主，但是我认为以后试点扩大的话，势必会有计价的出现，而新的标准有可能为未来哪些属于免征范畴进行基础铺垫。”姚玲珍说。