广州楼市存货足够卖一年 业内称降价两成仍获利

　　对于6万套存货，业内专家认为，即使降价两成，大部分仍有利润

　　按管理层的设想，2011年楼市‘量缩价稳’，只是第一步。2012年，还将迎来‘量价齐跌’的第二步。从春节期间，各地楼市惨淡的成交，可以看出2012年市场发展的脉络。

　　——同创卓越房地产董事长赵卓文

　　预计2012年广州房价将会回调，白云、花都、南沙、番禺等四个区会有最明显的降幅，当降幅达到15%～20%的时候，成交量大幅回升，房价便会稳定。

　　——合富辉煌首席分析师黎文江

　　信息时报讯 (记者  田桂丹) 昨日阳光家缘数据显示，截至2月6日，广州全市可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。如果按照去年的楼市成交水平，光是消化可售商品房就要花一年的时间。有房地产业界人士表示，希望广州实施差别化限购，松绑政策激活部分需求。

　　据了解，今年广州的房地产调控思路已上报市政府审定。其中，将适当调整新建住房购买的行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化“限购”措施的可行性。广州市国土房管局有关人士昨日表示，差别化“限购”措施仍然处于调研阶段，离最终成果出炉仍有一定时间。

　　楼盘折扣开始减弱

　　今年可卖的一手住宅供应量充足，那么目前楼市成交情况又是如何呢？数据显示，春节假期后广州楼市仍淡静，但成交量有所回升。据搜房网数据监控中心统计，2012年1月30日至2月5日，广州十区二县市网签595套一手住宅，环比之前一周(35套)上升1600%；签约面积为67274平方米，环比上涨1572%，平均每套签约面积为113.07平方米。该周全市网签均价10477元/平方米，环比之前一周上升3.33%。

　　相比于春节前海珠区、荔湾区等中心城区楼盘降价促销，春节后仍未有楼盘在促销上有大动作。不少楼盘只在元宵节前发送短信表示，到销售现场可参加猜灯谜、吃汤圆和庙会等活动，但实际降价幅度很微弱。而在过年前一周，在海珠区琶洲附近楼盘买入一套小复式的江先生说，开发商报价一直是2.8万元/平方米，但实际网签均价中最低达到了21189元/平方米，实际折扣达到6811元/平方米。

　　但这样“给力”的折扣，业界人士预计在春节后会逐渐退出，开发商可能会开始封盘练内功，等待政策的松动。事实上去年年底大力促销的楼盘，在资金回笼到一定程度后，也想留下部分房源观望新年政策是否有变化，以免2009年楼价回弹但房子却在促销中全卖完的局面再现。有部分看房人士也表示，在去年12月底开始大力促销降价数千元乃至上万元/平方米的楼盘，近期售价出现了回调。

　　开发商还没“割肉降价”

　　不过，同创卓越房地产董事长赵卓文表示，管理层反复强调“促进房价合理回归”，意味着目前的房价还没跌到“令人满意”的程度。以广州楼价为例，2011年号称史上房地产调控最严的一年，广州市一手住宅成交557.34万平方米，缩量明显，但全市十区均价仍比2010年高出2.6%，达13401元/平方米，创历史新高。按管理层的设想，2011年楼市“量缩价稳”，只是第一步。2012年，还将迎来“量价齐跌”的第二步。从春节期间，各地楼市惨淡的成交，可以看出2012年市场发展的脉络。

　　赵卓文认为，2012年，卖楼难，已经注定是一个事实，开发商捂盘不动无益。楼市销售不畅，各大开发商普遍裁员放大假，期待楼市转机。然而，2012年开发商很难等到政策松动，资金流动性泛滥的2008年故事的重演。事实上，开发商即使把价格降低20%，大部分项目依然有利润。2011年开发商的让利，都是属于“让利促销”，基本上没有“割肉促销”的，2012年楼价确实还有降的空间。2012年，各大上市房企库存将创新高，尽量促销，已经是必行之路。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则认为，中央经济工作会议对2012年的房价调控，提出了清晰、明确的目标，就是“促进房价合理回归”。开发企业对房价的升降其实不会太介意，因为那只是一种销售策略而巳，最注重的是房价降下来，能够提升成交量。预计2012年广州房价将会回调，白云、花都、南沙，番禺等四个区会有最明显的降幅，当降幅达到15%～20%的时候，成交量大幅回升，房价便会稳定。

　　限购政策即便松绑也尚需时日

　　有房地产业界人士表示，希望广州实施差别化限购，松绑政策激活部分需求。上个月广州市国土房管局也曾透露，广州市正在研究差别化限购政策。据了解，去年11月，广州市国土房管局召开广州市房地产市场形势分析会，邀请了10多位广州地区高校教授及知名房地产专家与会。会上，广州市国土房管局负责人表示，考虑研究从“户型、区域和人群”三方面实施差别化限购，与会的10多位教授和专家在随后的发言中没有反对意见。

　　合富辉煌首席分析师黎文江提议，对144平方米以上非普通住宅不限购。放开非普通住宅购买，对非普通住宅购买者征收房产税，以经济杠杆调节需求，比行政干预需求更有利于市场健康发展。其实，北京早就不把非普通住宅价格列入房价控制范围，并且在去年下半年调高了非普通住宅价格(比同区域房价高1.2倍为非普通住宅)认定的上限，上海也跟随北京作出调整。数据也显示，虽然广州十区二市及十区2011年商品住宅网签成交总量同比减少，但 144平方米以上非普通住宅成交量并没有减少，其自身价格及其对整体价格波动影响很少，说明非普通住宅限不限购对市场的影响不大，不如不限购，更有利于市场平稳健康发展。

　　赵卓文认为，1月31日的国务院会议，给2012年的楼市调控定了调。要抑制投机投资性需求，目前在北上广深等地严格实行的“限购”、“限贷”、“限价”等政策，将会在2012年继续。各地方政府正在筹备的“松动限购”举措，有可能会放缓，开发商又将过上一段紧日子。