业内预计杭州楼市下行趋势还将延续

　　□本报记者 蒋敏华

　　杭州楼市今年的价格战，将会比去年更猛烈，不少房产业内人士，已经清醒认识到了这一点。各种各样的信息表明，杭州楼市离春天还很远，未来一段时期内楼市将处于下行通道。在这样的一个大背景下，随着楼市库存量持续攀升，以及调控政策未见转向，新一轮价格战提前爆发。

　　楼市库存量连创新高

　　去年下半年以来，杭州楼市库存量连创新高。库存量创新高，也成为媒体曝光率最高的关键词之一。

　　杭州楼市库存量究竟有多高，不妨看一看以下数据：

　　根据杭州透明售房网显示，截至今年2月8日，杭州主城区(不包含余杭、萧山)可售住宅29100套，达到历史最高点。在上一轮调控期，杭州楼市库存量最高点出现在2009年1月3日，当时库存量为21438套。也就是说与上一次调控的历史高点相比，杭州主城区目前住宅库存量净增近8000套。

　　29100套住宅存量究竟是一个什么样的概念，可能很多人并不十分了解。数据显示，2011年杭州主城区住宅成交12784套，2010年成交25201套，2009年成交54073套。也就是说，如果按照2011年的成交量，目前杭州主城区住宅库存量全部消化需要27个月。2012年杭州楼市成交量会不会出现较大起色？目前大多数人的看法是趋向悲观，即使乐观一点预测，成交量出现30%的增长，消化目前的库存量也需要21个月。

　　不仅如此，杭州主城区目前29100套住宅存量，决不会是历史最高点。去年8月6日，杭州主城区住宅库存量还只有19349套，此后一路攀升，半年内库存量增加近1万套。事实上自去年下半年以来，不少楼盘迫于形势不得不延期开盘，人为减少了供应量。但是延期开盘不等于不开盘，原本在去年开出的楼盘延期到今年上市，自然会增加今年楼市的供应量。2009年是杭州土地市场最为疯狂的一年，当年拿的地其开盘高峰主要集中在去年和今年，供应量开始减少要到2013年以后。

　　目前的库存量需要卖20多个月，更何况还有今年新增的供应量，库存压力之大可见一斑。

　　调控政策并未转向

　　当然也有一些开发商把希望寄托于“政府救市”，即房产调控政策发生转向。此前不少业内人士纷纷猜测，政策转向的时间点可能发生在今年下半年。但是从目前高层发出的各种声音来看，现有的楼市调控政策还将会持续一段时间。

　　在1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝指出，要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。再次给今年的楼市调控政策定调，同时也意味着限购令短期内不会退出。

　　除了限购政策之外，金融政策也对房地产市场产生重大影响。2月3日，证监会对房企融资重新开闸的公开否认，这表明房企融资渠道并未拓宽。对于房企而言，只有从销售环节中快速回笼资金，才是解决资金饥渴的最好途径。此外，近期市场热议的首套房贷利率下调现象，并不足以改变市场大势。首套房贷利率回归基准，这本身就是符合房地产调控政策的，而且二套房贷利率未见下调。目前全国还没有哪个城市宣布取消限购令，只要限购令不取消，市场就不会出现根本转变。

　　市场降价预期强烈

　　消费者的市场预期，对一个市场的走向也会产生较大影响。杭州房价经历下半年持续回调，在多数购房者心中已经形成降价预期。现在购房者前往售楼处，不是问有没有房子，而是问可以打多少折。也就是说，此轮调控不再是“空调”，调控成果随处可见，7折楼盘并不罕见。据不完全统计，去年下半年杭州大幅降价楼盘(降幅20%以上)多达30多个，很多楼盘在广告宣传中要是不提大幅度降价，都觉得不好意思。

　　没有最低只有更低，这是很多购房者的感受。中外公寓首开时很多购房者觉得价格很低，可现在回头看龙湖滟澜山更低。购房者对价格的接受度也在不断发生变化，一开始有的楼盘微利销售，有人觉得可以下手了，房地产从暴利走向微利，这个实在不容易。可是没过多久，就有一些楼盘保本销售，甚至不惜把成本清单向社会公布，这个时候有人觉得价格已经见底了。可是不久又有楼盘站出来说是要跌破成本销售，这个时候购房者突然发现原来房子也可以亏本销售。其实如果把房子视作普通商品，亏本销售也就不足为奇了。

　　这就是杭州购房者心理在去年发生的变化，并且这种变化在今年还会继续。而对很多楼盘而言，过高的土地成本已经成为沉重的包袱，如果不亏本销售价格就不会令购房者震撼。因而在这样的市场预期中，房子亏本销售也将不再见怪不怪。此外如果把合理房价作为参照目标，以目前杭州的房价收入比，即便开发商亏本销售了，不少购房者还是会觉得房价偏高。

　　房企也将降价作为重中之重

　　当然，目前一些开发商采取的低价快跑策略，已经取得了相当不错的效果，而这也将对整个市场产生示范作用和借鉴意义。

　　作为房子的生产者，房企必须将产品销售出去才能最终实现利润，这是一个十分简单的道理。寒流袭来，先生存再发展，其实任何一个行业都有过这样的经历。资金链告急之时，优先保证资金安全，利润指标的重要性退居其次。如果连生存都成问题了，还谈什么赚钱？去年下半年杭州楼市不少楼盘大幅度降价，大多取得较好销售业绩的事实证明，现在的市场还没坏到无药可救的地步。只要价格到位，就会有人下单。采取低价快跑策略的龙湖房产，去年12月在杭州市场的认购金额超过6亿元，旗下两大项目滟澜山、香醍溪岸勇夺杭州市场销售冠、季军。

　　尝到甜头的降价楼盘，依然会走低价快跑的路线。而那些还没尝到甜头的楼盘，也将陆续成为价格战的参与者。行情不好的时候亏一点没有关系，等渡过这个难关重头再来，迟早能迎来春天，这已是不少开发商的共识。这样的一种共识，无疑是理性的，也使得房企发动价格战的主观意识更强。