房企销售业绩普降 多地楼市库存大幅攀升

　　截至1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%

　　■本报记者 李木子

　　从目前来看，全国楼市调控政策不放松、库存攀升、购房者预期看跌、开发商资金压力等共同作用下，楼市成交难有大改观。如何在2012年理性定价，消除库存，缓解资金压力，将是房企2012年面临的主要课题。

　　库存压力巨大

　　伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%；从绝对数值来看，青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大，均已超过3万套；从相对数值来看，多数二线城市库存量一年内涨幅大于一线城市，其中厦门、杭州等二线城市几乎翻番。

　　北京中原市场研究部认为，限购后，主要受到影响的一、二线城市大部分成交量都明显萎缩，大部分房企都进入冬天模式，加快消化库存，减少土地购入。目前大部分城市在建的住宅面积均创新高，比如北京、上海都超过6000万平方米。以北京为例，目前住宅库存已经达到了12万套，需要消化24个月以上。

　　巨大体量的存量房还影响到新房的销售，房地产企业在公布2012年销售目标时都采取了“保守”战术。

　　行业龙头万科并没有公布今年的具体销售目标，只是提出2012年的目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。

　　中海外、恒大地产和佳兆业三家大型上市房企便公布了其2012年年度销售目标。其中，中海外与2011年相同，为800亿港元；恒大地产和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%，达到800亿元和165亿元。而实际上，恒大地产在2011年便已经实现销售金额804亿元人民币。

　　与恒大地产销售目标类似的还有富力地产，其将2012年的目标定为330亿元，较其2011年的目标仅多出10亿元，公司2011年实际完成的销售金额则为300亿元。

　　2012年销售目标激进的恐怕只有SOHO中国了，尽管2011年销售目标仅完成五成，但SOHO中国还是将2012年的合约销售目标订在了230亿元人民币。销售目标刚出，就遭遇高盛与瑞银的 “板砖”，两家公司预测的SOHO中国今年销售额分别仅117亿元与166亿元。

　　房企1月销售业绩普降

　　众多龙头房企纷纷发布了2012年首月的销售数据，在公布销售业绩的房地产企业中，仅佳兆业与融创中国2家实现了同比增长，其中融创中国的增幅也仅为6.5%。

　　万科1月份的销售简报显示，1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比分别下降了28%和40%。而保利地产(微博)1月份的签约面积和签约金额更是同比大降七成，1月份仅实现签约面积12.50万平方米，同比下降74.69%，实现签约金额15.11亿元，同比下降69.35%。

　　另一标杆房企金地(微博)的销售情况也十分不理想，2月10日，金地集团发布1月销售数据，公告显示，公司1月实现签约面积3.7万平方米，较上年同期减少66.8%；签约金额4亿元，较上年同期减少75.8%。相关研究机构指出，预计金地2012年全年总体可售货值在600亿左右。

　　业内分析人士表示，2012年春节较往年提前，整个1月份下旬与春节前后假期重叠，客户看房出手的时间和意愿均大幅减少，导致1月销售周期明显变短。而且，根据市场季节性特点，每年年初均较为冷清，企业的推盘量也处于低位。

　　销售金额同比下跌七成似乎成为龙头房企的“正常”水平，后起之秀的恒大地产此前曾因准确把脉二三线城市而迅速崛起，但恒大地产2月14日公布，2012年1月恒大地产实现合约销售22.2亿元，同比大幅下跌77.3%。同期，恒大地产的合约销售面积为37.3万平方米，环比增长110%，而合约销售均价为每平米5956元。

　　绿城集团发布的1月销售数据称，该公司1月累计取得销售面积约6万平方米，销售金额约16亿元，同比大幅下滑69.3%。龙湖地产则表示，今年1月公司实现合同销售金额11.8亿元，环比下降55.5%，同比降幅则超过70%。富力地产公告显示，1月该公司实现合同销售金额12.3亿元，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。

　　对于标杆房企销售的大幅下滑，中原地产研究部总监张大伟分析认为，首先是春节等长假期的影响。其次调控持续，标杆房企也和市场其他企业一同处于2011年开始的市场低谷时期，共同经历中国房地产市场快速发展过程中不可避免的阵痛。虽然整体上看，标杆房企依然跑赢全国整体市场，但由于各家房企在城市布局、产品定位、营销策略等方面存在差异，标杆房企成长速度出现分化。一部分开发商依然保持高速的增长势头，但另一部分开发商却停滞不前甚至有所退步。

　　至于后期销售情况，交银国际的分析报告认为，当前的房地产价格还没有达到理想的水平。被压抑的需求和新项目的推出或会刺激2月份的销售出现环比反弹，但仍未足以扭转今年合同销售疲软的预期。基于宽松货币政策的预期、受成交量疲弱所拖累，以及紧缩措施持续，其预计市场情绪将持续反复。

　　房企评级遭降

　　房地产调控持续从严之下，部分房地产企业的评级再也难以为继。

　　尽管2011年销售目标仅完成五成，但SOHO中国(微博)还是将2012年的合约销售目标订在了230亿元人民币。对于如此高的销售目标，瑞银发表报告指，SOHO的预售目标难以达成，将评级由“买入”降至“中性”，目标价由6.36元调低至5.69元。花旗更是将SOHO目标价由6.09元调低至5.49元。

　　不被花旗看好的，不只是SOHO中国，近日，花旗重申了富力地产的“沽售”评级。花旗认为，在主要房地产发展商当中，富力最不集中发展商业物业，其盈利可持续性及反周期能力，难以令人信服。集团土储增长之后及项目数量相对较少，有碍住宅项目发展。至于商业项目部份，集团曾有不错的商业物业组合，但很多已出售以维持销售及现金流，故投资物业发展空间有限。

　　至于合生创展，则早在去年下半年就已被列上了评级下调名单。2011年9月22日，标准普尔评级机构宣布，将合生创展的评级展望由稳定调整为负面，因为该公司的流动性削弱。与此同时，标普还将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。同时，标普确认对合生创展“B+”的长期企业信用评级以及该公司未到期优先无担保债券“B”的债务评级。2012年1月末，瑞银将合生创展目标价由4.18元调低至3.85元，评级维持沽售。

　　“多事”的绿城也在沽售之列。1月末，瑞银将绿城中国目标价由3.67元调低至2.8元，评级维持沽售。此前不久，标准普尔评级服务已将绿城中国的长期企业信用评级由“B”下调至“B-”，展望负面。与此同时，标普将其未到期优先无担保债券的债务评级由“B-”下调至“CCC+”。还将对绿城中国及其未到期优先无担保债券的大中华区信用体系评级分别由“cnB+”和“cnB”下调至“cnB-”和“cnCCC+”。

　　标普称，我们下调评级的原因是预计绿城中国的流动性在未来12个月内受大量短期债务、大笔建设成本以及疲弱的房地产销售影响继续疲软。标普认为，绿城中国近期出售一部分土地储备的举动凸显了其流动性压力。中国房地产市场低迷导致房价疲软，从而可能将在未来1至2年内削弱其盈利能力。