外资房企逃离一线转战二线城市

　　去年217家外资房企退出北京市场

　　■本报记者 李木子  

　　由于国家和北京市房地产调控力度不断加大，企业退市数量将激增，2012年度北京市外资房地产业发展趋冷。与一线城市的小心谨慎形成鲜明对比的，是外资房企对二线城市表现出极高的热情，尤其以长江中下游城市商业地产为首选，跑马圈地乐此不疲。

　　2月13日，北京市工商局公布数据显示，2011年北京新设立外资房地产企业129家，同比减少55.82%，有217家外资房地产企业退出市场。数据显示，去年北京市新设立外商投资企业2922户，同比下降7.12%；截至当年底，全市实有外资房地产企业1330户，同比减少7.9%。

　　新设外国(地区)企业常驻代表机构292户，同比减少55.35%。实有外国企业常驻代表机构9217户，同比下降39.54%。据了解，去年，香港地区在北京新设企业599户，同比增长9.11%，企业数量和投资规模均位居第一。从新设企业外方注册资本来看，前5名依次为香港、德国、日本、美国、新加坡。

　　外资房企的谨慎，不仅表现在退出一线城市市场，即便是和实力房地产企业的合作，也愈加小心。

　　恒大地产发布公告称，其子公司向黑石旗下基金收购了双方的合资公司40%股权，进而间接回购其广州御景半岛项目的全部股权，交易总额为12.6亿港元。

　　恒大之所以要向黑石收购御景半岛项目40%的股权，与之前的上市危机有莫大关系。2007年，恒大地产为顺利实现赴港上市大举拿地，资产负债率飙升至96%，于是开始寻求投行融资。2007年7月，恒大的全资子公司雅立集团有限公司在香港成立，并间接持有了御景半岛项目的股权。2007年9月，恒大以1.3亿美元(折合于人民币9.76亿元)向知名投行美林转让了雅立40%的股权。2010年，受金融海啸影响，美林逐渐脱手在亚洲的房地产投资业务。当年9月，美国黑石与美林达成协议，收购后者在中国内地区域的地产基金及附属投资业务，御景半岛40%的股权也在这次交易中打包交到了黑石手上，黑石成为该部分股权的持有者。

　　虽然对于外资而言，“常进常出”是资本运作的常态，黑石出售恒大股权只是一个正常的套现行为，此前2011年6月，黑石也曾与中投、绿城合作成立合资公司。但在此时点选择抛出股份，还是难免有“逃离”之嫌，毕竟，2011年9月，黑石就以14.6亿元人民币向香港新世界发展有限公司售出所持调频壹广场95%股权。

　　与一线城市的小心谨慎形成鲜明对比的，是外资房企对二线城市表现出极高的热情，尤其以长江中下游城市商业地产为首选，跑马圈地乐此不疲。

　　国际房地产服务咨询机构高纬环球发布全球城市投资报告显示，受到欧洲主权债务危机等因素影响，强劲的经济增长势头使中国成为全球投资者青睐的投资目的地。DTZ戴德梁行也曾发布报告预计，2011年底，亚太市场的投资物业市值规模将超过美国，成为全球第二大商业房地产市场，到2012年将与欧洲相当。这或正是外资房企大手笔的动力所在。

　　2011年初开始，凯德商用就开始了在中国加速布局之路。

　　2011年初，凯德商用从摩根士丹利手中买下位于上海马当路与徐家汇路交界处卢湾项目66%的股权，据悉，凯德商用为此付出38.6亿元的代价。同年8月18日，凯德商用分别收购了上海龙之梦闵行店以及虹口店剩余50%的权益，收购价格分别为2.626亿美元和5.264亿美元。此前，凯德商用旗下的中国孵化基金和中国入息基金已分别持有上海龙之梦闵行店和虹口店50%的权益。

　　随后9月28日，凯德商用与苏州工业园区金鸡湖城市发展有限公司订立有条件协议，以50：50的合资方式，共同开发及持有一个建筑面积约31万平方米的商业地产项目，项目开发成本约67.4亿元。

　　2011年11月29日，新加坡主权基金淡马锡及旗下的嘉德置地和凯德商用宣布，与星桥控股私人有限公司以65.360亿元人民币购得重庆市渝中区中心的黄金地块，用于开发地标性综合房产项目。该地块面积约为9.18万平方米，总建筑面积约81.7万平方米，位于朝天门，毗邻重庆传统中央商业区解放碑。嘉德置地和凯德商用分别拥有该项目25%的有效股份，星桥则拥有30%的有效股份，其余20%的股份将由非相关方持有。据了解，项目包括一座购物中心和用于住宅、办公、服务公寓和酒店的八座大楼。

　　凯德商用曾宣称未来三到五年内将在中国构建100家购物中心的投资组合，这几乎是其目前在中国所管理的物业数量的两倍。

　　不仅是凯德商用在加速布局，嘉里置地、港资地产也加快了在内地的扩张步伐。

　　2011年9月28日香港恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了今年昆明的总价“地王”。10月24日，仁恒置地以30亿元拿下珠海市唐家湾情侣北路(南段)两宗商住地块，创下珠海主城区今年挂牌转让的单价“地王”。10月28日，嘉里建设以4.55亿元的底价，夺得福建莆田区一宗商住地块。11月初，李嘉诚旗下的和记黄埔斥资8亿元，将佛山南庄生态区商住用地收入囊中，该地块以底价成交。