温州合作建房进京之路：理想佳苑被指存偶然性

　　新金融记者 刘君

　　还记得那个几年前曾经被热炒的“个人合作建房”吗？还记得那种数百个人凑钱为自己建房，被称为个人对抗高房价的“乌托邦”式建房模式吗？

　　在全国最早的几个个人合作建房发起者相继宣布，放弃这种看上去有些“不切实际”的想法之后，温州人赵智强去年年底却表示要将其在温州已经证明可行的个人合作建房“温州模式”复制到北京，同时宣布其在温州通过合作建房模式建设的“理想佳苑”项目已经封顶，有望在今年年中完成交付。“我们现在在北京的南四环和南五环已经看好了两块地，预计会比周边商品房价便宜40%以上。我们准备召集500位左右的会员参与，主要目标是那些在北京渴望有个家的‘北漂’们，现在已经有200多人报名。”身为温州市市场营销协会秘书长的赵智强对新金融记者表示，他们对于此次合作建房“进京”做了充足的准备。

　　然而自诞生之日起，对“个人合作建房”与房地产市场化趋势相悖的质疑就从未停息。在温州的“理想佳苑”项目，从拿地至今也已过去五年，当中遇到诸多阻力，至今还尚未完全尘埃落定。有专家认为，个人合作建房最终能在温州建成，更多缘于温州“民间资本市场”的特殊性，目前只能是个案看待，想在其他城市推广尚有难度。而此次赵智强和他的团队进京，最终能否成功，个人合作建房之路未来如何，依然需要时间来给出答案。

　　“温州模式”移植北京

　　2011年12月18日，位于北京南三环的万方苑商务酒店开创了个人合作建房“温州模式”，被称为“中国个人合作建房破冰第一人”的赵智强携其团队召开“北京个人合作建房正式启动仪式”。个人合作建房，这个过去几年的热门话题，在长时间沉寂之后，再次回到了公众和媒体的视野。赵智强宣布将在北京复制其在温州的个人合作建房模式，为那些没房的“北漂”盖房，并透露已经在北京的南四环和南五环分别看好了两宗目标地块。

　　为了公司化运作，赵智强与北京的律师孟宪生、石彪等人组建了北京中康城投资顾问有限公司，赵智强任董事长，邱仁松任总经理。此外，他们还制作了“中国合作建房网”，报名者需要先在网上报名，在审查合格后才能正式报名。“进行资格审查主要是为了防止有人借助合作建房的模式炒房。我们规定在北京拥有两套以上房产的人禁止报名，网上报名时需要报名者自己在申请表上做出承诺，承诺在北京没有或只有一套房产。”赵智强表示。而对于记者对审查准确性以及如何解决限购问题的问题，赵智强表示，合作伙伴中的律师团队有自己的审核渠道。而在未来的建设过程中，一旦发现报名者房产情况不符，根据此前的承诺，会要求其退出合作建房。“我们这种做法也符合目前国家对房地产市场的限购精神。”新金融记者在“中国合作建房网”下载的申请表上看到，除了个人和家庭基本信息外，申请表还包括已拥有本市住房套数的选项，申请住房面积有60、90、120以及120平方米以上四个选择。并有“以上填写内容准确完整，若有不实，本人愿承担一切法律责任”的承诺，需要申请人签名。

　　对于当前北京要求的外地户籍需缴纳五年社保的限购政策，赵智强表示，按照“温州模式”，合作者都算作是股东，作为在北京开发房地产的股东是不受户籍限制的，而个人合作建房从拿地到建房至少需要2-3年的时间，到时候许多在北京缴纳社保的合作者已经达到5年社保的购房条件，实在达不到的合作者，经过协商还可以享受到房价增值的分红。合作建房到底能比同地段商品房便宜多少？北京中康城投资顾问有限公司常务副总经理曾世平对新金融记者表示，相对于开发商开发商品房，个人合作建房可以在融资成本、管理和营销成本、公司利润、灰色支出等方面节省成本。“比如融资成本，开发商一般只有一部分自有资金，其他通过银行信贷和信托等其他金融手段融资，这些融资将增加20%左右的成本。又比如管理和营销成本，开发商管理和销售需要一个庞大团队，还有广告营销费用。加上开发商对一定利润的要求，还有所谓公关支出，这些都是个人合作建房能够节省下来的成本。从我们在温州操作的经验来看，相比商品房能够节省40%以上的成本。”曾世平对新金融记者表示。

　　在备受关注的资金安全方面，赵智强表示，目前正在北京谈相应的合作银行。“我们使用的所有资金都会打入银行的专有账户，由银行进行监管。请专业金融机构管钱，专业机构建设，每月开会公示账目，由大家共同审核。”赵智强说。作为赵智强合作伙伴的知名房产律师孟宪生同时对新金融记者表示，目前他们还在考虑引入意向信托公司作为合作伙伴，共同对资金使用进行监督。“总之一定要保证专款专用，多方监管，避免非法集资的嫌疑。”孟宪生说。

　　对于北京目标地块的具体信息，赵智强则三缄其口。“分别在南四环和南五环，都在100亩以内。我们会委托一家有资质的开发企业，通过正规的招拍挂渠道获得土地，在正式拿地之前，这些信息只能保密。”据赵智强介绍，如果拿地顺利，还会委托给有资质的房开公司负责代建，预计今年5、6月份就能开工。“至于房子最终的价格，现在还不好说，首先要根据地价以及当时的建筑成本和人工成本核算，不过肯定比周边的商品房便宜40%左右。”据介绍，赵智强的团队近期将继续接受报名，同时近期准备召开一次全体会议，商讨最终的拿地和建房事宜。“根据北京的地块情况，我们准备召集500-600人左右，预计每个人用于拿地的首付款在50万元左右，后面再分期缴纳进度款。”

　　“合作建房”困难重重

　　中国首次出现“个人合作建房”概念，始于北京IT白领于凌罡在2003年年底提出的“蓝城计划”。此后上海、成都、广州、南京等城市都出现个人合作建房的发起人和计划，比如上海的“硅谷计划”、南京的“团购计划”等，值得一提的是，天津也曾出现一位名叫刘革学的合作建房的发起人。

　　然而，个人合作建房的热潮并未持续多长时间。在建房过程的第一个核心问题，如何取得土地的问题上，这些个人合作建房计划就遇到了不可逾越的难题。比如北京的于凌罡，2005-2007年期间就相继在北京的“芍药居甲2号”地块、工体北路4号院用地、花园路25号地块等多块土地的竞拍中失利。“那几年土地市场比较疯狂，相比于开发商拿地，我们的竞拍预算价格没有优势，而且在合作者中最终也没有统一意见。”于凌罡对新金融记者表示。2005年，于凌罡曾宣布将与万通合作，由万通来代自己建房子，但最终结果也是不了了之。对于那次合作，于凌罡表示，由于万通要价和合作建房者的心理价位有较大差距，最终只得放弃。资金问题和数百人难以统一的意见，始终困扰着于凌罡。

　　2004年12月，另一位发起人邵角在南京发出了个人合作建房的倡议。然而困扰邵角的问题，则是始终缺乏一个能够明确的主体单位。“我们一直想搞一个建房合作社性质的民间组织，不过相关部门一直不给审批，后来又想挂靠在一些行业协会名下，但是没人愿意让我们挂靠。”邵角对新金融记者介绍，由于没有主体单位，在与银行、相关政府部门接触时有很大困难。“银行总不能跟我个人签协议吧，更不可能跟所有的集资者一一签协议。找开发商谈判代建也缺乏主体最终无法落实。”邵角表示。如今，于凌罡和邵角都选择放弃搞个人合作建房，于凌罡的最新计划是和几个朋友在郊区租块土地搞生态农业开发。“短租土地搞农业开发，所需资金量不大，也不会触及任何敏感问题。”于凌罡解释道。而邵角则只是和朋友们私下里交流个人合作建房领域的心得。其余城市的个人合作建房发起者们，也相继放弃了当初的计划。

　　公开销售“抓阄分房”

　　不过在个人合作建房的一片“低潮”中，也有例外。2006年，赵智强以温州市市场营销协会的名义，召集了近300人参与合作建房。更重要的是，他们最终通过委托其他房地产公司的形式，以1.0458亿元总价拍得温州龙湾的一块土地。在拿地环节实现了“个人合作建房”的“破冰”之举，后来他们将这个项目命名为“理想佳苑”。不过“理想佳苑”项目从诞生之日起，也是波折不断，在开工一段时间后，曾停工超过一年的时间。“地方政府对这种新生事物非常谨慎，光是在审批环节就耽误了一年多。”赵智强表示。赵智强曾以温州市市场营销协会的名义给温州7个主管部门打过报告，最终都没有回信。

　　据媒体报道，2006年12月中旬温州市房管局局长胡立同曾表示，温州个人合作建房项目存在“涉嫌欺诈”、“违规操作”等行为，违反了房地产开发的相关要求。一时间“理想佳苑”项目岌岌可危。不过不久之后，温州市副市长叶际仁则表示，对该市出现的个人集资建房项目，“政府不会打压”，使得项目出现转机。2007年10月，该项目最终获温州市经济技术开发区管委会经济发展局批准，但去掉了“个人合作建房”名义，转按商品房开发模式进行。256名集资者转而成为项目股东，可按投资比例分红，但“理想佳苑”的房产必须公开销售，这些集资者在买房时只能与普通购房者一样走市场流程。

　　据曾世平介绍，当初温州市政府将“理想佳苑”的情况上报给浙江省政府，浙江省政府又上报了住建部等相关部门。“中央相关部门还下派了调查组，最终也没有说不能做，这个项目才最终建成。”曾世平表示，以商品房开发模式建设，规避了个人集资建房方面的政策空白。当初参与合作的256名购房人以按照分批抓阄的方式，以每平方米7000多元的价格初步分配了房源，不过最终还要相关部门认可。曾世平表示，根据目前沟通的结果，合作者拿到房子的问题不大。而“理想佳苑”周边的商品房价格已经攀升到3万元/平方米左右。此外，仍有20余名当初的合作者，因为交款时间问题，没能分到自己想要的房子。赵智强表示，他们正在和这些人协商，最终可能会以现金分红的方式解决。

　　“理想佳苑”存偶然性

　　在赵智强团队的计划中，他们这次选择在北京搞个人合作建房，希望借助首都的影响力，为将来能在更多城市复制“温州模式”提供借鉴。“我们按商品房模式开发，委托给有资质的专业房地产开发公司，从拿地到各个报批环节，再到建设和分配环节，都与现行规定不抵触。”赵智强对新金融记者表示，选择北京的另一个原因，是北京的政策环境相对开明，来自政策的阻力相对较小。对于温州项目出现的合作者以股东身份参与，最终可能分不到房子的情况，赵智强表示，现在对北京的报名者，他们已经提前声明不一定能拿到房子，分配不到的话会采取投资分红的方式。

　　已经在“中国合作建房网”完成报名的张先生向新金融记者证实了这种说法。“作为一个多年的‘北漂’，我们参与合作建房的目的很简单，就想拥有一套自己的房子。不过因为政策原因，最后就算分不到房子，只要账目公开，分红我也能接受。”张先生表示，是赵智强在温州项目的成功给了他信心。孟宪生则对新金融记者表示，从当前的法律条文来看，“温州模式”并不触犯任何法律法规。“相对于一些中小开发商造成的一些物业管理问题，合作建房反而有利于未来的社区管理。”孟宪生表示。对于合作建房的前景，赵智强充满信心地表示，合作建房必将成为中国住房政策的一个有效补充。

　　而温州大学房地产研究所所长石海均则表示，个人合作建房“温州模式”本质上是一项投资行为，所有运作流程与房地产开发一样，只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体，开发者从房产开发商变成代建者，而结果合作建房者即使有可能拿到房子，也是从公开销售渠道购到的，不能保证“谁投资、谁得房、谁领证”。“这种模式对楼市没有多大影响，只能看做是房产开发公司多样化的一种探索。”石海均表示。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强对新金融记者表示，温州“理想佳苑”项目能够建成，有一定偶然性，与温州特殊的民间资本环境和民间信用体系有关。“目前只能当做个案来看，这种合作建房与当前房地产市场化的大趋势是违背的。完全陌生的几百人聚集在一起，在信用、资金、专业性等方面面临较大挑战。”陈国强表示。

　　于凌罡则在自己的博客中提醒个人合作建房参与者：“不要幻想天上掉馅饼，或者有什么救世主。脚踏实地赚钱，比什么都可靠。如果参与者只是为了便宜几十万元，一切都由发起人包办，是非常危险的。”

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，目前个人合作建房面临诸多限制，想要推广困难重重，目前作为一种增加住房供给的探索未尝不可。“不过参与者要先看清当中风险，其次国家相关部门要加紧制定相关法规，规范这种行为，并起到应有的监督和管理作用。”邹晓云对新金融记者表示。