70大中城市房价全面停涨 地方试探楼市调控底线

　　商报讯(记者 齐琳 张慧敏)上周末，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市房价首次出现新建商品住宅环比全部停涨，但在这背后，是依赖土地收入的地方政府开始不断试探调控底线。

　　分析人士指出，地方政府虽没有直接触动去年年初的“国八条”，但包括上调限价幅度、松绑首套房贷款、公积金放款提速等一系列微调政策开始频频出台，与中央政府展开博弈。

　　数据显示，今年1月，70个大中城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有48个，持平的城市有22个，表明自去年针对房价过快上涨而发布的房地产限购政策实施一年来取得了较为明显的成效。根据北京中原地产的统计，北京市五环外二手房整体价格比去年回落10%-15%，通州地区降幅最大达到20%-30%，而五环内二手房价格也普遍回落5%-10%。

　　就在全国房价全面停涨的背景下，迫于经济增长压力，部分地方政府开始尝试通过一系列“小动作”来试探中央的政策底线：先有广东中山上调新建商品房销售限价上限，后有芜湖出台包括住房补贴等一系列刺激政策。前者被看做是允许开发商提价的先兆，后者尽管出台三日紧急叫停，但却也透露出地方政府放松调控“急不可耐”的心态。而就在房地产开发商进入资金“贫血”的档口，央行调低存准率0.5个百分点，释放约4000亿元人民币，部分地产开发商直呼“好消息”到来。

　　事实上，2011年8月以来，约有17个城市推出楼市微调政策，项目涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等，地方政府不断试探中央调控底线给原本已经确定的楼市底部增添了些许不确定因素。

　　“目前房价上涨的动力基本消除，下降的拐点已经形成，但房价的最低极值点还没有形成，整体来看房价还是会降，但下降幅度不多。但究竟房价探底极值点是多少、何时到来，还是要看最近一个阶段政策是否顶得住。”

　　在北京市房协秘书长陈志看来，只要经济还健康发展，房地产政策就不可能出现大的调整。住建部对房产税试点的态度由“积极开展”转变为“加快推进”释放出了调整信号，但目前在这些制度性措施还没有落实的情况下，还将继续坚持中央制定的整体调控方向，如果地方政府松绑的闸口不开，按照政策作用市场的滞后效应，整体的底部或许在今年底前会到来；但如果提前松绑，最快年中便可见分晓。

　　“一到房地产调控进行到关键阶段，就会出现‘开发商和地方政府谁先扛不住’的争论，尽管从我们的政府体制来看，地方政府肯定不能申请破产，但当前，其财政确实捉襟见肘，如果今年楼市和去年一样，甚至比去年还要糟，可想而知他们的压力有多大。”对于上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博)的这一观点，一位不愿透露姓名的地方统计部门负责人也向记者坦言，往年其所在城市在确定经济增长目标的时候，均会有所保留，即如果公布10%，那么政府测算的可增长空间应当在12%-15%，即便是在2009年金融危机效应显现的时候，也均会有所余地，但今年却不容乐观。“今年不但是一点余地都没有，要完成政府工作既定的目标还得‘垫脚够够’，确实很困难。”

　　这位负责人给记者算了笔账，地方政府涉及到房地产的收入主要有两个部分：土地出让金和相关税费。其中按财政部口径，土地出让金并未列入财政预算，而是列入政府性基金的前提下，2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元，全国地方政府性基金本级收入33609亿元，也即土地出让金所占比重高达84%，当然，土地出让金中包括两部分：一是土地开发成本，二是土地租金。“换算来看，一线城市土地这块的收益至少是财政收入的三成以上，二三线城市更高。”从税费来看，完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，总体估计占地方税收收入三成只多不少，税收收入一般又占到地方政府财政收入的六成以上，如此换算，房地产对于地方政府财政的贡献率应该达到五成以上。

　　杨红旭也认为，在地方债的集中到期、保障房在内固定资产投资巨额开工量引发对资金的需求以及经济增长等多重因素的作用下，地方政府松动政策、盼望市场稳定的心态可以理解。

　　然而对于地方政府的种种行为，中央却一直未有松口。 事实上，中央已经多次表态表明国家对楼市调控的方向和决心不动摇，近期的表态就包括：2012年中央经济工作会议指出的坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归；国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝再次强调，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。