芜湖楼市新政叫停背后：房产大鳄掘金三线城市

　　随着准备多月政策的冰封，芜湖楼市的观望气氛愈发浓烈，开发商的日子再度煎熬。

　　《瞭望东方周刊》记者黄柯杰 | 安徽芜湖报道

　　2月9日，芜湖这场以“免税、补钱和送户口”为口号的新政一度成为新闻焦点。在各方质疑芜湖救市楼市时，2月10日，官方召开新闻发布会， 芜湖市副市长洪建平亲自出面，试图对这场新政进行解释。两天后，芜湖市政府网站下发通知称《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行新政暂缓，宣告新政冰封。

　　芜湖政府相关人士表示，新政是否继续实行还在研究中，如果完善后继续实行，将会在第一时间公布。

　　在楼市调控政策的调控下，这个万科、恒大、碧桂园等大企业云集的三线城市，有着怎么样的难言之隐？

　　短暂的新政

　　这场短命的新政，只坚持了3天，就戛然而止。

　　芜湖新政的出台似乎相当低调。2月9日，芜湖市政府公布一份名为《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》(下称《通知》)，按照《通知》的内容，发文的目的是“为贯彻落实国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，进一步加强保障性安居工程建设，不断改善居民住房条件，引导合理住房需求，加快城市化步伐，现结合芜湖实际，提出以下意见”。

　　本刊记者看到，在这份4800多字的通知中，其中一条提到：“规定2012年在芜湖买房可免契税，购新房发补贴。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米以下(含)的，再给予150元/平方米购房补贴。”

　　一石激起千层浪，芜湖房地产新政救市的传言开始发酵，并被媒体广泛报道，事实上，此前曾有佛山等数个城市，也曾试图出台类似政策，最终被有关部门紧急叫停。

　　2月10日的“芜湖房地产新政释疑会”上，芜湖市分管城建的副市长洪建平和芜湖房管局主任孙跃进等主要官员悉数出席，并对这一政策进行解读。本刊记者就房产新政采访芜湖政府相关部门，得到统一的答复：一切以新闻发布会的消息为准。

　　在当天的新闻发布会上，芜湖房管局主任孙跃进解释，针对《通知》里可以享受购房补贴的，是首次购房者。并且该房子是在芜湖市内首套，且三年内不得转让，对于是否是自住的监管，有一套监管体系，新政主要惠及社会夹心层和高学历高技术人才。

　　对于“新政救市”的质疑，当时芜湖市副市长洪建平态度坚定：“新政不是救市”，“解决和改善居民居住条件，降低购房成本”。

　　2月11日，也就是新闻发布会后的第二天，芜湖市政府再度印发一个关于执行市政府《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》的有关规定，在这个规定里，对《通知》进行详细解释，并规定《通知》里“自住普通商品住房”是指购置首套房家庭、人均住房建筑面积在30平方米以下家庭或现有住房为不成套住房的家庭，为改善家庭居住条件而购买的自住改善型普通商品住房。

　　11日下午，安徽省“两会”在合肥举行，在芜湖代表团的分组讨论中，芜湖市市长杨敬农也表态，对芜湖房产新政表示支持，他提到“这两天的《人民日报》已做了报道，也给出了结论”。

　　然而时隔一天后，12日下午，芜湖市政府再度发文，以“考虑到该《通知》要求制定的配套实施细则正在研究完善之中，为保持我市房地产市场更加平稳健康发展”为由，“决定该《通知》暂缓执行”。

　　本刊记者注意到，在芜湖市城乡建设信息网上，这条通知以醒目的红色字体被标出，供各方阅读。

　　

　　酝酿已久的新政

　　“芜湖一直在寻求松绑，这与严峻的楼市现状有关。”一位浙江在芜湖投资地产的投资商告诉本刊记者。

　　上述人士介绍，早在2011年4月，当地开发商就开始寻求政府支持，要求出台政策，刺激房地产销售，“在多次经济工作恳谈会和招商酒会上，很多开发商都提出，希望芜湖能够给开发商更多支持，快速卖掉房子，以应对宏观紧缩政策。”

　　2011年5月20日，芜湖市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控保持房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》的文件，其中就包括了100%契税补助、购房补贴和购房落户等优惠政策。

　　“作为一个不限购的城市，芜湖的此项政策是普惠的，尤其可以解决一些夹心层和刚性需求的买方需要。”上述人士如此评价。

　　2011年年底，随着房产调控政策的越来越严厉，救市呼声也日益强烈，包括伟星置业等龙头企业在内，芜湖房地产开发商被政府邀请参加座谈会，随后一些楼盘逆市开盘，这被视为芜湖政府将出楼市利好政策的解读。

　　随着准备多月政策的冰封，芜湖楼市的观望气氛愈发浓烈，开发商的日子再度煎熬。

　　一位芜湖政府系统内部人士告诉本刊记者，芜湖此次新政，主要是针对刚需和改善型购房者，强调免契税，客观上确实降低了老百姓的购房成本，但是，最后事与愿违。

　　据媒体报道，住建部政策研究中心副主任王珏林2月13日表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

　　事实上，安徽芜湖并不是第一个宣布推出房地产新政后又放弃的城市。去年10月11日，正当中央对房地产进行密集调控的背景下，广东佛山发文，成为本轮调控以来，首个明确提出放宽限购令的地级城市。但是，当晚11时，佛山市住建局紧急发文，称为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，决定暂缓执行该通知。对比可知，芜湖此次暂停理由与佛山相似，也是借口“征求社会各界意见，暂缓执行”。

　　房产巨头掘金的三线城市

　　芜湖的房地产快速发展与本轮房产调控的相随而行。

　　作为三线城市，芜湖并未列入限购令的名单之内，这也给芜湖楼市更大的发展空间。包括万科和恒大在内的国内房产巨头，为规避限购令的影响，纷纷加大在三线城市的拿地速度。因此，从2009年以来，包括恒大、万科、苏宁环球、星河湾、绿地和深华强等开发商一时间云集芜湖，围绕着芜湖新城，展开大规模的造城运动，在芜湖形成以芜湖经济开发区和围绕新市政府大楼的一系列商品房建设集群。

　　新市政府大楼附近的开发热土，包括苏宁环球、万科和恒大都在此圈地盖楼。其中苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积，覆盖大型购物中心和五星级酒店等商务中心。苏宁对面的万科城，是万科在芜湖的第一个品牌，恒大华府与万科比肩而立。此外，碧桂园占据芜湖三山区的一块绝佳地块，已经开始二期的建设，万达在城区建设万达广场。这场房地产开发竞赛使得芜湖楼市让人眼花缭乱，作为芜湖本土第一品牌，芜湖伟星置业在芜湖有11个楼盘正在建设中，这家浙江的工业企业，在芜湖楼市扎根10余年，万科等大品牌进驻前，伟星置业旗下品牌小区是芜湖最高档的小区。

　　多位房地产销售人士向本刊记者确认，今年芜湖的楼价一直在下探中。以芜湖市区的伟星圣地雅歌为例，去年开盘时，这一楼盘的报价为8000元，现在均价为6600元。圣地雅歌的售楼小姐告诉本刊记者，因地理位置极佳，这一小区的价格还算坚挺，如果是楼盘簇拥的郊区，现在打折幅度更高。

　　在本刊记者采访期间，曾遇到浙江宁波和温州的多位投资客，正在与房地产公司洽谈股权转让协议。一位唐姓宁波投资公司老总告诉本刊记者，现在芜湖楼市低迷，一些浙江的投资商转贷资金吃紧，异地融资后，作为投资公司，他们是到芜湖来看项目的。

　　“近年来，芜湖房地产投资增长很快，宏观调控后，芜湖楼市现在供大于求的局面很明显，因此借贷必须谨慎”这位投资公司老总告诉本刊记者。

　　据芜湖统计局数据显示，自2010年以来，芜湖市GDP已连续8个季度增幅居安徽全省第一，这其中有房地产行业的巨大贡献。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比增长24.2%。之前的2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%；2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米，同比增长35.48%。

　　作为经济增长的一个引擎，房地产行业对芜湖有着举足轻重的作用，2011年，芜湖市财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产信息集团)数据则显示，芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。

　　但是调控之下，影响也是十分明显。2011年，芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米，同比下降11.34%；2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米，同比下降11.78%。

　　在当地房产界人士看来，芜湖房地产市场现在面临最大的问题是房产大企业进驻后，产能剧增，库存量太大。“芜湖全市才120多万人口，现有60多个在建楼盘，近300万平方的年销售量，如果没有严厉的宏观调控，房价也要跳水了。”芜湖一位地产界人士如此分析。