今年住房用地供应最多降一半

　　早报记者 王齐

　　国土资源部关于2012年全国住房用地供应计划的最新表态，给调控下的住宅市场又泼了一盆冷水。

　　2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土资源部土地利用管理司副司长窦敬丽称，2012年全国住房供地计划供应量，原则上应不低于过去5年年均实际供应量。

　　“也就是说，今年的供地计划同比大幅下降。住房用地是这两年才上来的，以前的水平就是年均供应量7万公顷。”中国指数研究院副院长陈晟分析，这说明商品房供应还是从紧的。

　　按财新网测算，过去5年，中国住房用地实际供应量均值为10.7673万公顷。这也就意味着，2012年全国住房供地计划为“不低于10.7673万公顷”，这一数值较2011年的住房用地供应计划量21.80万公顷减少了近一半，比2011年的实际供应量13.59万公顷也减少了近20%。

　　国土部一位知情人士昨日直言，“过去地方政府大手大脚，今后供地政策肯定是越来越紧的。”

　　供应骤降后双赢？

　　陈晟称，“全国住房用地供应计划是根据国土部的数据、地方上报的指标和宏观政策综合决定的。”

　　据国土部相关人士昨日介绍，近年来，全国住房用地供应计划保持“稳中求进”。但地方需求永远满足不了，要从源头上控制。内部控制好增量，把存量用好，提高土地附加值。

　　按国土部发布的数据，2011年，各地编制住房用地计划21.80万公顷，是2010年计划的1.2倍。而2010的住房用地计划供应量18万公顷，已经远超2009年76461公顷的实际供应量，以及之前5年的平均年度实际供地量54650公顷。

　　2011年5月，国土部土地利用管理司司长廖永林曾介绍，2011年全国住房用地供应计划总量之所以较大，主要为确保落实保障性安居工程建设用地任务。

　　彼时，新华社曾援引初步测算显示，2011年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，实物建房用地需求近4万公顷。

　　前述国土部相关人士直言，供地政策影响房地产行业结构转型。所以，要改变过去的用地方式，(有关方面)不会再有过去的好日子。

　　总量面临缩减的背景下，商品住宅用地的供应量危机更甚。

　　窦敬丽昨日提到，今年要继续应保尽保保障性安居工程用地。保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总供应量的70%。

　　一位国企开发商认为，住房用地供应减少，未来两年是有好处的。这是人为的供应不足，政府和开发商双赢。对开发商来说，现在拿了地也没啥用；对政府来说，现在拍地，都是低价成交。供应减少，将会拉动价格反弹。

　　总完不成的供地计划

　　而近年来住房用地计划供应量逐步走高的背后，是实际落实量的连年“未完成”。

　　以2011年为例，当年全国住房用地计划供应量为21.80万公顷，但落实的实际供应量仅为13.59万公顷，完成量不足七成。

　　“其实更要关注实际的供应量，目前市场上存量的土地，总体能够满足持续开发需要，能够为后续的房地产调控起积极的作用。”窦敬丽解释，住房用地供应计划本身是一个指导性的计划，而保障性安居工程供地计划是一个指令性的计划。

　　窦敬丽分析，去年供地计划落实不足七成的主要原因有三：一是供地计划编制过大。二是商品住房的供应受市场需求的影响，去年上半年开始是高价地，下半年随着市场的变化出现了流拍流挂的现象，势必影响到土地的供应，也势必影响到最终计划的落实。三是国有土地房屋征收和拆迁补偿条例颁布实施以后，对征地工作也有一定的影响。

　　多位业内人士的看法与窦敬丽类似。

　　朗诗集团投资部经理黄晓铃称，大部分供地计划都是完不成的，很多地方一半都完成不了。原因可能是流拍或者没达到用地条件不能出让等等。

　　可见的是，部分省市完成计划的效率已有所提高。截至2011年12月31日，全国31个省份和新疆生产建设兵团落实住房用地计划13.59万公顷，同比增加7.6%；其中，上海、天津、福建、云南、贵州、广西等省份住房用地计划落实率均超过90%。

　　而“应保尽保”的保障房用地似乎没有悬念。

　　调控基调不变

　　可见的是，今年土地供应政策调控基调依然未有改变。

　　2012年我国土地供应政策基调是坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归同时努力保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。在21日的新闻发布会上，窦敬丽介绍，2012年，土地政策将继续严格落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，巩固已有调控成果，促进房价合理回归。

　　可见的是，保障房及中小套型普通商品住房用地的供应，依然是重中之重。

　　据窦敬丽介绍，今年，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。

　　按国土部披露的数据，2011年，全国保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房“三类”住房用地实际落实10.88万公顷，占全年住房用地实际落实总量的80.04%，完成了“三类住房用地不低于70%”的要求。

　　此外，窦敬丽还提到，自2012年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。

　　而据新华社21日报道，国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在此间的新闻通气会上说，关于“小产权房”问题，今年国土资源部将联合有关部门，选择部分问题相对突出的地区，稳妥有序开展试点工作，在此基础上为启动全面清理“小产权房”做好制度和政策储备。

　　王宗亚说，“小产权房”是占用农村集体土地建设，并向农村集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，不受法律保护。目前，中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，对“小产权房”违法用地不予确权登记发证，所以不受法律保护。

　　◎ 反应

　　部分开发商欲反周期抄底

　　早报记者 王齐

　　住房用地计划难以落实的另一个背景是，住宅用地市场的萧条。

　　“杭州近4个月没有出让一块宅地，都是商用用地。”一位布局长三角的开发企业投资部经理直言，现在市场不好，土地都没人要。长三角土地市场都很萧条，缘于现在楼市是以价换量。开发商都在打折，地价不降价也卖不出去。

　　一位布局全国的国企开发商则坦言，不会考虑主动在一级市场拿地，“政府也会找我们拿地。但除非很便宜，否则不会拿。”

　　“上海1月至今就出让了四五块土地(住宅和商办)。”方方地产土地经理印林佳也说，虽说一般的土地供应高峰都在三四季度，但是往常两个月三四十块是有的。

　　一位业内人士感叹，(政府)在憋着，等着看市场反应。开发商上半年不准备出手，都在卖房子回笼资金。

　　“上半年还是比较萧条，这完全取决于开发商的态度。”陈晟认为，一二季度比较冷清，三四季度会好点。

　　也有相对积极的开发商。

　　昨日，一位受访开发商透露，“在南京，我们想拍一块宅地，但另一开发商很久没拿地了，一直提价，最后这块地溢价7000多万元，成交价4.5亿元。”

　　一直计划拿地的某开发企业投资部经理也感叹，“计划不如变化快，还是要根据回款情况来判断。”

　　上述开发商认为，去年和今年土地市场差不多。今年部分央企和资金实力雄厚的企业会抄底，拿地的时间和销售应该是反周期操作。

　　相比一级市场的冷清，二级市场的砍价力度越来越大。

　　“更多考虑二级市场股权买卖，现在价格可以砍到一半，很多小企业早拿地的，就卖了干脆不干了。”一位国企开发商说，而还在坚持的中小开发企业，还不太认同这么低的价格，所以现在都在拖，谈判陷入僵持，就比耐心。

　　“中央下调存准率和地方一些微调政策出台后，我们觉得舒服一点，缓和一些。但银行也落井下石，对有些企业的贷款，执行基准利率上调20%甚至30%。没靠山、没市场的企业，真的很惨。”上述开发商认为，今年很多开发企业、信托公司会倒掉。因为很多开发商现在不能如期还款给信托公司。