专家称降准利好楼市 房价仍面临下降压力

　　□本报记者 于萍

　　央行下调存款准备金率，在缓解当前资金压力的同时，对房地产市场也形成一定利好。由于银行信贷投放能力增加，首次购房人群可以获得更多信贷支持，从而释放购房需求。业内预计，未来楼市成交量有望逐步回暖。不过，成交量复苏并非意味着房价将出现反弹。从当前楼市库存量和开发商自身资金压力来看，未来房价依然面临下行压力。

　　从统计局数据来看，70个大中城市1月份房价无一上涨。与上月相比，价格下降的有48个，持平的有22个。限购最严格的一线城市房价平均环比下调0.2%，非限购城市环比也下调0.12%。不只是新房价格，二手房房价也出现环比下跌，房价快速上涨的局面已经得到遏制。

　　与房价停涨相对应的是成交量的持续低迷。1月10个重点城市新建住宅成交量环比下降超过五成，同比降幅近七成。一线城市中，北京成交面积仅为44.09万平方米，环比减少65%；上海和广州成交面积环比下降均在四成以上。一线房企的销售额也出现明显下滑，调整销售策略、减轻销售压力已经成为房企促销的源动力。

　　可以看到，由于经济增速放缓、物价趋于回落，此次央行宣布“降准”将使货币供应量增大。不过在当前地产调控政策未变的情况下，对于开发商贷款放松的可能性并不大。这就意味着，开发商依然面临着来自资金层面的压力，通过降价促销、加快回款速度仍是大多数开发商的首选。不过对于首次购房人群而言，由于银行信贷规模的提升，将有望获得更多信贷支持，从而释放购房需求，并带动楼市成交量的回暖。不少业内人士预计，由于房价已有回落，再加上信贷政策向首次购房人群倾斜，2、3月份全国多个城市有望迎来楼市小阳春。

　　值得注意的是，成交量回暖并不意味着房价将迎来反弹。目前我国楼市供大于求的局面依然严峻，最突出的就是楼市库存量的不断攀升，部分开发商的库存压力甚至已经超过2008年的低迷时期。1月底，京沪深等10个典型城市的新建商品住宅库存总量已经达到5900万平方米，同比增长40%。不仅如此，如果算上潜在供应量，未来待消化的库存仍是“天文数字”。业内根据在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，2012年上半年全国主要35个热点城市供应量将明显增加，合计潜在供应面积达到2.56亿平方米。如果按照其中80%为住宅实际出让面积且单套住宅100平方米计算，潜在供应住宅将超过200万套。

　　显然，巨大的库存已经成为悬在楼市上方的“堰塞湖”。正是如此，未来成交量的适度放量不会导致当前“供大于求”的市场格局发生反转，房价并不具备反弹动力。即使货币政策出现松动、地产政策面临有针对性的微调，依然不会改变国家对房地产调控的宏观政策基调。对于开发商而言，为了维持现金流，适当放缓建设步伐、减少土地扩张、加快存货周转是度过楼市“寒冬”的法宝，这就意味着房价调整仍将持续。