楼市或掀新一轮降价潮

　　近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，以“刚需”为据预测“楼市春天”以及国家楼市政策微调的分析频频传出。而与此同时，关于楼市天量存货和降价潮的报道，也引起了各方关注。

　　楼市现状和走势到底如何研判？

　　在政策层面上，温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见时表示，要促使房价合理回归不动摇，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，但政府调控也不能松。

　　而最近两天，人民日报和新华社先后发表楼市分析文章，前者直言“房价下跌趋势全面确立，行业调整仍将继续”；后者则预测“楼市或将掀起新一轮降价潮”。

　　看来，随着楼市调控持续深入，多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

　　由龙头地产企业保利集团带头掀起的降价风波，正在楼市蔓延，近日更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开，这将是自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮。

　　新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据不完全统计，16家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而从2月的市场表现来看也并不乐观。在业绩压力之下，部分房企已开始酝酿新一轮降价以刺激成交。

　　近日保利集团在上海的一个楼盘单价从1.9万元／平方米降至1.7万元／平方米，交房标准却从毛坯升级为精装修，如果考虑装修成本则相当于8折优惠。随后又一龙头企业招商地产全国22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价幅度达到15%。金地集团、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进。

　　去年10月底，同样是保利、龙湖、中海、绿地等在上海率先发起了降价潮，进而波及全国。

　　一线城市楼市拐点已明确

　　中原集团研究中心发布的一份报告显示，在购房者降价预期日渐增强的情况下，价格僵持成为成交萎缩的最重要原因之一。瑞信研究院近日公布的调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，比2010年进一步下降。

　　“2011年上海新建商品住宅套均总价258万元，按上海统计局发布的2011年城镇人均可支配收入36230元计算，三口之家的年收入为10.87万元，一家人需要不吃不喝存上23年零8个月才能买得起一套新房。”中国房产信息集团研究总监薛建雄称，对于普通家庭来说，在上海购房压力非常大。这除了近年房价上涨过快以外，也与居民平均收入偏低和楼市本身的供应结构不均衡有关。

　　根据世联地产此前对全国28个城市购房者期望房价下跌幅度的调查，有35%的购房者期望房价跌幅在30%以上。而截至去年底，75%的楼盘给出的降价幅度不到15%。低迷的成交量反映出购房者对开发商目前的降价幅度还不满意。

　　2月18日国家统计局发布的数据显示，1月70个大中城市新建商品住宅价格环比全面止涨，其中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。专家认为，从环比数据来看，1月房价基本上全面止涨，全国性的房价下降趋势已经形成。一线城市楼市拐点已经明确，预期在6－12个月内房价可能还有10%－20%的下调。

　　开发商面临沉重债务压力

　　另外，沉重的债务压力，也迫使开发商尽快回笼资金。标普、瑞银国际等机构近期纷纷预警，2012年房地产信托大量到期，由于销售回款不力及短期债务压力的问题，2012年部分房企可能面临现金流危机。国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度高峰，将会达到504亿元。

　　不少房企选择甩卖项目回笼资金。浙江绿城集团在过去两个月内已经出售了5个项目的股权，获得资金13.35亿元以支持其流动性。绿城正在与潜在买家洽谈，拟再出售4个项目，计划回笼资金60亿元。

　　“2012年房企的最大危机就是债务危机。”世联地产董事长陈劲松直言，假如房价下降20%至40%，基本上所有上市房企都不得不面临亏损或倒闭的风险。专家认为，房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐消退，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。今年房企的资金链恶化程度将超过2008年，可能会导致超过6000家开发商消失。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，巨额债务压身，必然会倒逼房企转型突围。短期来看，房地产企业必然会采取开源节流的方式“过冬”：即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入；一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，以降低开发业务的比重。但做这些动作只是开发商被动自保，市场需求不释放仍难以扭转行业颓势。未来10年，全国的开发商数量预计将会减少一半左右(现在约有6万家)。

　　乐观派期待产业政策微调

　　一些机构认为，房地产行业并没有那么悲观，政策环境正在呈现转好的趋势，下半年调控政策可能会微调，事实上自去年10月开始，地方政府对于松绑房地产政策的做法就已经零星地出现。

　　除此之外，近期上海、北京等多个城市相继调整普通住房标准，对普通房认定标准有所放宽，而包括工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房贷款利率都已回归了基准利率。这将降低购房者的成本。3个月内，央行还两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，累计释放资金约7000亿元。这对一直饱受资金匮乏困扰的开发商来说无疑是一场及时雨。

　　2月24日，沪深两市房地产板块午后大幅上涨，至收盘时，该板块共有泛海建设、银基发展等15只股票涨停，整体涨幅高达4.56%，并带领其他板块全线上涨，推升沪深股指双双创下本轮反弹新高。机构认为，房地产开发商降价跑量的实际利好，以及对于货币政策、房地产调控政策见底的预期，共同推升了房地产板块的大幅飙升。

　　长江证券房地产行业分析师苏雪晶认为，产业政策微调或许要等到实际数据进一步下滑之后，预计上半年新开工增速低点在3月份，投资增速低点在6月份之后，那么产业政策微调应该在下半年。据新华社