地方松绑暗流汹涌 调控之弦仍将紧绷

　　　全国“两会”大幕拉开，房地产调控依然是热词。

　　　　进入2012年，以“限购、限贷、限外”为核心内容的“新国八条”一年“任期届满”，是退是进、是松是紧，都关系着购房者与开发商的利益。

　　　　5日，温家宝总理在政府工作报告中，用短短40个字展示了政府继续加强房地产调控的决心：

　　　　“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”

　　本报记者张冬萍 长沙报道

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　　新国八条成效“看得见”

　　2011年，国务院常务会议确定了房地产宏观调控的“新国八条”，从控价目标、保障房建设、税收政策、土地政策、信贷政策、限购政策等8个方面对房地产市场进行全面调控。

　　一年下来，“新国八条”取得了“看得见”的成果。

　　交易量的下降是最显著的变化。2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，4.9%的增速较上年回落5.7个百分点；商品房销售额59119亿元，增长12.1%，回落6.8个百分点。截至2011年12月，中国70个大中城市中，环比价格下降的城市达到了52个。

　　由于量价齐跌，全国房地产投资、开工和开发商拿地的积极性均有下降，土地市场由爆炒转为冷清甚至频频出现流拍。

　　2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速同比回落5.3个百分点；房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点；另一方面，整个2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，仅仅增长2.6%，增速大幅回落22.6个百分点。

　　对于统计表上这些不断滑落的曲线，国家统计局副局长谢鸿光解读称，这表明，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制，中国房地产调控取得积极进展。

　　应该说，房地产调控符合老百姓的普遍利益。但是，一年的调控结果是，虽然房地产市场的“牛市”得到遏制，但真正考验的是房地产开发商的资金链，老百姓很难说得到了真正实惠。

　　两会前夕，万达集团董事长王健林在评价调控成果时指出：“在目前的信贷背景下，房价下调实惠完全流进了银行口袋。”

　　这种情况在长沙同样存在。2011年，长沙民政学院的韩老师最终选择了万家丽路东侧的一个楼盘。让她郁闷的是，同样是贷款50万、20年期，自己每月按揭比一年前置业的同事多出520块。

　　同事王老师在2010年买了房子，很顺利地拿到85折的优惠。等到韩老师买房的时候，碰上了限购令，利率也涨了——因为有一套单位分的小房子，韩老师的这套房被视作第二套，利率上浮10%。

　　韩老师算了一下，50万的贷款，自己连本带息要还98万元，月均接近4100元，而王老师只需还86万元，月均不到3600元。韩老师认为，自己就是被调控政策误伤的“刚需人群”。

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　　地方“松绑”暗流汹涌

　　从长期来看，中国房地产市场必将由行政主导的阶段逐步过渡到市场主导的发展阶段，而政府在房地产市场扮演的角色也将理性回归。——贺清云

　　楼市和土地市场的持续低迷，使各地对房地产政策实行“微调”的欲望十分明显，不少城市存在“松绑”冲动。

　　2月9日，芜湖市发布新政称：“2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。”这套楼市新政被各方解读为“变相放松房地产调控力度”，所以一经出台就受到广泛关注。不过，在住建部的直接过问下，芜湖房产新政出台仅3天就被迫废止。

　　春节过后，广东中山和珠海又双双爆出悄悄放松商品房限价的新闻，中山市将商品房价格的上限从5800元/平方米提高至6590元/平方米，而珠海则是直接将上限提高到11285元/平方米。

　　近日，又有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，即可享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。

　　对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行——这一官方表态表明，在对“上海户籍居民家庭”的范围认定上，上海市并未局限于“户口所在地”，而是扩大到“三年居住证也算本地户籍”，这实际上证明了上海二套房购买政策“明紧暗松”的事实。

　　据媒体报道，从去年年末以来，前有芜湖楼市三日新政，后有中山限价上调，还包括上海“一直执行”的“三年居住证”即享本地户籍待遇，全国至少有10多个城市先后实施楼市政策微调，政策措施涉及土地出让、房源解禁、税费优惠、利率打折、允许外地人购第二套房、购房补贴等多个方面。

　　湖南师范大学资环学院教授、武汉大学中部研究院副秘书长贺清云指出，目前全国各地出现对房地产调控政策变相松绑的事例并不少见，“名为‘保刚需’，实则‘松调控’，其背后都是利益驱动。”不过，地方政府的目的，首先还是启动内需，其次才是“土地财政”。

　　贺清云指出，地方政府松绑欲望强烈，主要是因为房地产是一个带动性非常强的行业，房地产行业的健康发展，能够带动建材、钢铁、家电、物流等多个行业的发展；若房地产行业不景气，这些相关产业也就没有后劲。当然，地方政府普遍靠“土地财政”吃饭也是一个因素，持续两年的楼市调控使得楼市销售持续低迷，土地市场明显降温，导致房地产相关税收和土地出让金收入下降，也使地方政府的财政收入受到很大影响。

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　　从“调控”走向“调结构”

　　针对近期部分城市的“小动作”，住建部都在第一时间“鸣哨叫停”。专家分析，从一季度的政策动向来看，房地产调控政策松动的可能性不大。

　　今年以来，国务院总理温家宝针对房地产市场的公开讲话，都是强调房地产调控不放松。

　　2月6日至10日，温家宝总理在听取社会各界人士对《政府工作报告(征求意见稿)》的意见和建议时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。

　　3月5日，温家宝总理在政府工作报告中，用短短40个字展示了政府继续加强房地产调控的决心：“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”

　　贺清云分析，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，这一点在两会后也不会松动，尤其是不会像2009年对二套房房贷那样主动松绑。“这主要是因为，当前房地产调控虽然取得了较明显的成效，但是市场的长效机制尚未形成，再加上开发商仍旧存在着盲目追求利润的非理性冲动，因此中央调控政策暂时还难以全面撤出市场。否则，很容易坠入往年‘一松就涨，一松就乱’的老路子。”

　　不过，贺清云同时指出，中央政府的调控政策归根结底是用行政手段干预市场运行，房地产市场的发展终究要回到依据市场规律运行的轨道上来。

　　“中国人口基数大，在巨大的刚需面前，房地产业仍旧有很大的发展空间。中央政府的房地产调控，目的是要遏制当前投资一哄而上、房价一飞冲天的非理性状态，促进这个行业健康稳定的发展，而不是不发展。”贺清云表示，从“新国八条”实施一年的情况来看，房地产市场经过一段时间的低迷之后，在刚需的引领下已经有回暖之势，这正是供求关系发挥市场调节作用的苗头。

　　贺清云认为，从长期来看，中国房地产市场必将由行政主导的阶段逐步过渡到市场主导的发展阶段，而政府在房地产市场扮演的角色也将理性回归，通过加快保障房建设等工作，扩大住房的有效供给，努力解决低收入群体的住房问题，并辅以税收、土地政策的创新，从制度上推进房地产行业“调结构”的顺利进行。