偿债高峰来临 房企新一轮融资启动

　　统计显示，包括万科、中海外、碧桂园(微博)等国内房企巨头纷纷在近期抛出几十亿元的融资计划

　　■本报记者 王 峥

　　“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”今年两会的政府工作报告再次彰显了政府将调控进行到底的决心。而在调控的持续发酵下，部分中小房企老总甚至出现“跑路”，以楼抵账等情况，同时大型房企的巨额到期债务能否顺利支付也是市场关注的话题。

　　房企迎来偿债高峰

　　据国泰君安研究报告指出，从2010年下半年起，房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，因此2012年自然成为首个偿债高峰期。而用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》也显示，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，同比增66.33%；发行规模为2864.1亿元，同比增43.7%。2011年房地产信托的平均期限为1.86年，也就是说今年到明年为集中还款期。

　　统计显示，目前房地产信托存量在7000亿元左右，其中2012年总到期规模将达到1758亿元，首个信托兑付高峰将出现在今年3月，7月则为单月最高，到期金额将会达到504亿元。

　　因此，在调控难有放松，销售回款日渐困难的情况下，今年房企的资金链仍显吃紧。为此，不少房企纷纷展开新一轮融资，以缓解资金压力。

　　央企频现大手笔融资

　　以地产龙头万科为例，自2月26日至3月5日的9天时间里，万科便融资40逾亿元。

　　其中2月26日万科公告称，为满足公司北京朗润园项目开发的需要，操作该项目的北京金第万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币7亿元，期限两年。1天后，万科再次表示为满足深圳金域缇香项目开发的需要，操作该项目的深圳万科城市风景房地产开发有限公司向金融机构融资人民币4.2亿元，期限为1.5年。

　　而3月5日，为满足旗下多个项目开发的需要，万科公告分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，借款期限均为2年。

　　此外，据银行消息人士透露，万科最大的单一股东华润集团正在寻求40亿港元的三年期贷款，用于再融资和资本运营。

　　不过，分析人士指出，像万科这样的龙头房企手中其实握有一定的资金，但为了应对本轮不知何时结束的地产寒冬及已经到来的兑付高峰，手中现金自然是越多越好。

　　除了万科外，其他央企的融资也不乏大手笔。中国建筑就在近期表示，计划推出30亿元的中期票据。2月16日，华侨城集团也称已正式委任中金公司和工商银行为主承销商，承销其新注册的总额60亿元人民币私募中期票据。

　　海外房企纷纷发债

　　而在港上市的内地房企则纷纷选择海外发债的融资方式，刚刚公布2011年全年业绩的碧桂园更是通过配股融资减轻资金压力。

　　其中九龙仓2月初宣布将发行6亿美元的担保票据；中海外2月15日也宣布，拟发行的五年期5亿美元债券将在港交所挂牌；2月17日，瑞安房产完成4亿美元的优先票据发行；2月29日，新鸿基地产宣布，拟向专业投资者发行4亿美元，于2022年到期的债务工具；而和记黄埔，亦在不久前宣布在年初发行的15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元。

　　除上述房企外，“华南五虎”中的碧桂园则在2月29日与配售代理高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得款项总额约为21.9亿港元，扣除有关开支与佣金后认购的所得款项净额约为21.4亿港元，将用作资本开支及一般企业用途。

　　对于房企近期的融资潮，业内人士指出，大型房企依靠多元化的融资渠道迎战本次偿债高峰期不会出现什么问题，关键是中小房企，肯定会有部分因资金问题在今年被淘汰出局。