广东前2个月商品房存量激增近五成 创历史新高

　　日前，广东省统计局发布数据，今年1至2月广东待售商品房面积达3155.69万平方米，创历史新高。

　　对开发商而言，“身后”存量大增，“前方”调控不松，“口袋”资金吃紧。专家认为，这三重压力，将带动开发商以价换量，让房价继续向合理水平靠拢。

　　广东商品房待售面积创历史新高

　　广东省统计局发布的最新统计数据显示，今年1至2月，广东待售商品房面积同比大幅增长49.5%。而同期，广东商品房销售面积为621.95万平方米，同比下降22.6%。

　　而在素有“楼市风向标”之称的深圳，今年1－2月，新建商品住房成交29.15万平方米，同比降幅超过40%。而2月末深圳新建商品住房可售面积却高达246.85万平方米。

　　一边是新增供应增加，另一边却是市场成交下滑，楼市存货规模持续上升，去库存化周期不断延长。

　　与存量大增同行的，还有资金趋紧和调控政策的不动摇。

　　16日举行的国务院常务会议，明确了“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”是今年政府工作的七大重点任务之一。而统计显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。

　　这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。

　　世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在三重压力之下，开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的盈利模式已经难以为继，地产商转型已经迫在眉睫。

　　万科总裁郁亮也表示：“囤地捂盘的模式已经过时了，不管过去从事什么类型的发展商，包括高端类型，都在强调快速周转。”

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，当前的成交是“不降价无成交、降得多成交多，完全是以价换量的阶段”。

　　楼市促销花样多实惠少房企调价仍在“投石问路”

　　记者发现，为了加速资金周转，开发商推出了花样百出的促销方案。但对比发现，实际上是花样多实惠少，房企调价仍在“投石问路”，用小幅变动试探市场反应，而购房者则是观望多、出手少。

　　赵卓文表示，广州出现了近5年少有的一季度降价促销现象，但实际的价格优惠并不多。

　　位于广州天河北的瑞安创逸去年预售价格为每平方米2.6万元左右，最近则打出了“每平方米18800元”的最低价。但记者了解发现，实际上该楼盘均价在每平方米2.2万元左右，且只是毛坯房。

　　在深圳，继坪山新区出现折后均价每平方米6999元的“6字头”楼盘后，盐田区又出现了首个房价跌破万元的楼盘——幸福海项目，但仅限3套。记者19日致电幸福海项目销售中心，得知目前每平方米均价为1.3万至1.4万元。

　　除了包装促销，一些开发商还使出突然入市、垫首付等措施。而为避免降价引发退房风波，深圳绿景香颂项目曾向购房者许诺“三年原价回购”。还有一些项目则是“悄悄降价”。记者在位于广州海珠区的合生帝景国际发现，与其他楼盘高调打折不同，这里的促销却“不打广告、不做宣传”。直到记者表明了购买的诚意后才被告知能享受15%左右的折扣。

　　广东中原地产项目部总经理黄韬表示，2月份楼市成交量只是环比1月份有所上升，同比仍下跌了近30%。

　　赵卓文表示，当前楼市调控正处在微妙阶段，一方面开发商联合部分地方政府频频试探中央调控底线；另一方面也在不断进行所谓降价包装，试探购房者心理。

　　“合理价位”成买卖双方博弈焦点

　　世联研究认为，在能够改善并最终转变市场预期的三个因素中，流动性持续好转和政策出现定向放松正在实现，但房价降幅和购房者期望值仍存在一定差距。

　　温家宝总理在今年两会结束后的中外记者会上的一句“一些地方房价还远远没有回到合理价位”坚定了很多购房者对楼市调控的信心。

　　据世联研究监测，目前开发商的降价幅度平均为12%，然而2011年第四季度世联购房者信心指数显示，购房者最低期望价格降幅在20%以上。

　　在深圳龙岗中心城，从万科天誉项目售楼中心走出来的看房者董小姐表示：“太贵了！都说房价要降，可优惠实在有限，这都到龙岗了，一平方米还要1.8万元，这个价格根本付不起！”

　　怀孕7个月的看房者孙小姐说：“最近打算买房，也看到了让自己心动的房子，但是价格还是太高，最起码要再跌10%。”

　　一位销售人员向记者直言：“最重要的是，我们现在无法把握购房者的心理底线，到底要降15%、20%还是30%，才能让购房者入市，这个尺度我们也不知道。”

　　郁亮表示，今年万科将积极定价，保持新推盘当月销售率达到60%这一销售速度，因此，将按照购房者愿意接受的价格销售。

　　“合理价位”，已经成为购房者和开发商的博弈关键，双方仍在观望对方的底线。然而，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，在存量、资金和调控三重压力下，降价促销似乎是一些房企的唯一出路。开发商以价换量，将推动房价继续向合理水平靠拢。