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养老地产市场调查:开发商大多以养老名义圈地

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-21 06:39 来源: 东方早报

  早报记者 王齐

  中国人口红利消退预期的背面,是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。养老地产即是其中之一。

  “我们的市场调研认为,目前中国的养老市场已经开始爆发了。”中明控股集团董事长潘存满近日信心满满地对早报记者说,“县级以上的退休干部有多少?”中明控股目前专注于养老地产的开发投资。

  中国养老地产的潜在市场版图可谓庞大。

  2010年第六次人口普查数据显示,中国60岁及以上人口达1.78亿,占13.4亿总人口的比重为13.26%,其中65岁及以上人口有1.17亿。

  但潜在市场能否变现,眼下还是未知之数。

  上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言,“不是说有1.78亿的老人,就有1.78亿的市场。很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理,大部分老人还是喜欢住在家里,生活在原来的圈子里。”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。

  在更多受访人士看来,中国的养老地产市场,眼下还是一个待解的方程。从市场定位到盈利模式,从政府角色到政策制定,各路人马还在摸索、等待。

  早报记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者,试图厘清脉络。

  目前是“混乱”的起步阶段

  按王波的划分,中国养老产业可分作三个发展阶段:第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年,这10年是一个初级阶段,主要是个人办的小规模的机构,都是政府福利院的翻版。第二阶段是从2011年开始的起步阶段,企业为主体,地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕,比较混乱的状态。一方面国家政策不清晰,另一方面企业的管理、运营模式也不清晰,这个阶段也要10年的发展时间。第三阶段,形成专业化的公司和项目。

  当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。表象之一是,各路人马都看中了养老地产,但标杆性的项目却屈指可数。

  王波说,“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态,大家看到了老龄化的程度,处于盲动的状态。究竟怎么做,大家的战略都不是很清楚。”

  “挂羊头卖狗肉”的不在少数。

  “很多开发商打着养老地产的名义,但实际上就是做普通住宅,再搞些小配套,卖给所有人。这就是养老地产了?”一位受访业内人士如是说。

  “大多就是以养老的名义圈地。”一位国企开发商直言,很多项目只是装一个养老概念进去,“这也只是他们的拿地策略。”

  梁开建筑设计事务所执行合伙人、总经理、总建筑师开彦分析,“现在是调控背景,普通住宅不好卖了,能不能找一个噱头来销售?大多数房地产商还是抱着这种思想在做‘养老地产’。”

  上海学汇建筑设计有限公司副总建筑师张喆则提到,现在养老地产总体比较火,少数开发商在尝试做真正的养老地产,其中不少是采用和旅游地产相结合的做法。

  戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文总结,现在中国的养老地产可分为三种类型,第一种就是忽悠型,并非真正意义上的养老项目。第二种是护理型,比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型,比如北京太阳城和上海的亲和源。

  黎庆文认为,护理加疗养是主流市场,因为市场更广阔。没事疗养,有事照顾,给老人的感觉不是老人院。

  眼下,中国养老地产领域的“招保万金”还未浮出水面。

  黎庆文说,“老年地产技术台阶很高,跨行业整合能力高,商业模型在目前的国家法律之下基本上不成立。游击队无所谓,正规军很难。”

  “投养老项目我肯定感兴趣。”盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司首席投资官、筑石股权投资基金管理(上海)有限公司总裁张健说,但现在盈利模式不是很理想,有盈利的规模都很小,“我们希望这个模式是可复制性的,不是额外成功的项目,第一个成功了第二个就不好投。”

  中国企业的复制能力不容置疑。但在张健看来,中国的养老地产鲜有成功的项目,即使有也很难复制,不能够像商业地产一样,“忽如一夜春风来,千树万树梨花开。”

  “养老地产的模式有出租及出售两种类型。目前的主要方式是租售并举。”第一太平戴维斯中国研究部负责人简可表示,养老地产可以进行非常细化的划分,从国外来看可能有数百种,譬如具体到每一个年龄段,具体到是否提供医疗、餐饮等等。

  看似庞大的市场蛋糕

  但混沌起步中的中国养老地产市场,依然可以画出一块巨大的蛋糕。

  据联合国《世界人口统计》预测,至2015年,中国60岁以上的人口将达2亿。

  上海同涞物业管理有限公司执行董事、总经理翁国强说,上海老龄化很严重,老龄人口有330万。但能够提供的不同标准的床位也就在4.5万至6万,远远满足不了需求。

  开彦认为,目前为止,国家投入的养老机构只能满足1%的老年需求。从整个养老模式来讲,基本上处在解决老年人吃住等基本生活物质需求,医疗比较弱。

  绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰认为,随着今后家庭的变化,送养老院的会越来越多。家里养老不太可能,以后老年人住到养老机构去的比例,会达到5%~10%。社会上的床位数,只能满足1%~2%。而且2%里边,据他的抽样调查,1个县有1000张床位,但有500张床位是没有钱的人都不愿意去住的,纯粹是给五保户住的。

  冯雨峰认为,“真正有尊严的养老床位还是非常紧缺,我们做多少都不会多。”

  政策未明的前提下,民间资本优先考虑的是高端市场。

  开彦认为,从高端开始,摸出路子来,再往下拓展,困难小点。

  在黎庆文看来,目前的需求主要是三类人群,第一代名企老板、政府副厅级以上的退休官员、大学教授,“他们退休金高,而且观念更为开放。”

  潘存满称,“半退休阶段,50岁左右的老人会是我们的主力市场。市场蛋糕太大,我们准备建立国家级老干部中心,给中央办公厅退休老干部免费做。”

  但这样的描述依然是粗线条的。放到显微镜下,中国的养老地产市场,或许并没有想象中那么大。

  黎庆文的调研发现,全国来看,光沿海地区以上三类群体不到10万人。

  翁国强也表示,高端群体只占了老年人口数量的1%。

  且不必说,以后大量的高端养老项目在同一阶段入市,还将面临巨大的竞争压力。

  此外,一位国企开发商还提到,“老人家的钱很难赚。”他表示,“养老地产没有那么大市场。10年内这个市场不太会火热。等我们老了,二三十年以后还差不多。”

  可见的是,目前市场上在售的养老地产项目销售得并不快。以上海亲和源为例,2008年开始对外营运,截至3月14日的数据显示,该项目推出房源总套数834套,已售出569套,入住户数414户。

  对此,黎庆文分析,中国老人和国外的老人不一样,比较考虑到儿女问题,有钱不会自己花,会留给小孩。奢侈的东西不舍得买。另外,现在掌握财富的主流还不是老人,调研显示,目前在中国最能掌握财富的人群是45岁至55岁。相信5年后,有新的需求入市,养老市场会渐入佳境。

  “今天需求不是很大,但未来市场化养老可行。” 黎庆文认为,市场化养老的突破,最早会在京沪穗深。因为一线城市老人身家丰厚,视野见识广,一胎率很高,小孩去国外的比例很大,空巢老人很多。

  资金回笼难题

  现在是否已经是进入养老地产的时机,还要打个问号。

  黎庆文坦言,现在养老地产面临的一个大问题是,看不到钱怎么回来。专业护理公司也想做,但找不到老人聚集场所,行业不能快速发展起来。商业模型不成熟,最大的问题就是资金回笼,怎么让老年地产既能够符合护理对于老年人聚集的要求,又能符合社会资金的要求。

  “像亲和源这样卖会籍的模式,我们算了一些项目,提供2000个床位的老年公寓,卖会籍,才能卖10亿元。”黎庆文称,对于一个大开发商,一年内能够完成还凑合,但他们计算,2000个床位的使用权要卖5年甚至8年,因为都是高端市场,卖得慢。做1000亿生意的开发商,怎么看得上这个买卖?

  张健给出的一个思路是,做配套养老。

  “有一些医疗配套。有护理,有食堂。养老产权式和非产权式结合。”张健举例,澳大利亚的养老模式分几种,一种是家庭养老,一种是老年公寓,市区不用配套,郊区配套。

  还有规划建设的问题。住建部政策研究中心副主任王珏林认为,如果养老地产不能做到先规划后建设,就很难达到预期的设施和功能完善以及配套,也很难满足老年人的需要和市场发展要求。另外养老地产不仅仅是地产的事情,而是一种特定区域的综合体建设。

  王珏林指出,“美国的经验是,老人喜欢生活在各种公共设施当中。如果你要建养老地产,把它作为总体规划中的一部分,其他的还有房地产,有青年人生活的社区,或许老人的子女就住在养老社区的对面。这样的项目才更有可能被老人接受。”

  部分已经试水养老地产的龙头开发商,似乎更多把它当成配套来做。

  “万科、金地这样的企业,有它们的思路,万科还是专注于做它们的地产项目,但会拿出一两幢楼来做老年公寓,所以是配套,不是发展业务的核心。我觉得这是未来大部分地产商可能采取的模式。养老作为项目的亮点,但不会作为业务的核心。金地也是这样的思路。”王波还表示,现在真正投入运营的养老项目少,在建项目多。

  实际上,若养老地产作为配套,那么市中心也能做养老地产,不必特意到郊区再去建庞大的配套,节约了投资商的成本。动辄几十万、几百万平方米的体量门槛,也让很多企业被拒之门外。

  张健称,“很多老人愿意住在市中心。澳大利亚很多老年公寓就建在市中心。”

  王波也表示,“我们也希望这么做,体量小,去化速度快,市中心老人更愿意选择。就上海的情况来说,老人更愿意在市中心,郊区很多人不愿意去。”

  跨行业整合门槛

  养老地产发展面临的问题还不止这些。

  一位国企开发商表示,养老地产比商业地产还要复杂,要跨行业,医疗、餐饮等。而且要很大投入,回报周期也长。

  “老人社区对软件服务要求非常高,而且十分专业,一般物业管理远不能达到该水平。”黎庆文认为,国外往往把老人细分为三大类:活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点,产生对硬件设计和软件服务不同的需求。比如活跃老人以“养”为主,低度照顾老人需要“养”+“护”,高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区就涉及三个不同的主要专业服务领域:养生、护理和治疗,而这三个专业领域进入的台阶都相当高,不是普通服务商能够随便跨越的。

  “传统开发商做硬件这一块是很强的,但一旦做到护理、医疗,就不大专业。这个和物业管理不一样,现在很多开发商自己做物业管理,物业管理的专业性容易掌握,而护理、医疗、养生专业不容易掌握。”黎庆文透露,有一些大型开发商曾经在上海跟一些护理机构合作做养老地产,但理念不一样。开发商最希望马上卖走,护理机构希望物业永远都有人住。有一个规模效应,护理的服务才做得好。楼盘卖散了,护理很难做,医疗服务也是如此。

  一直从事物业管理的翁国强透露,现在在尝试做一些商业计划,真正的居家养老模式。老人就在自己家里,由他们提供后期管理,照顾、医护合二为一。既有简单的医疗服务,还有老人的照顾。这种形式在社区有,但做的还不够。

  医疗的资源整合并不容易。

  一位知情人士透露,某个资产超过2万亿元的央企去年成立了专门的医疗公司,通过收购医院获取医疗和护理的技术,用央企背景圈地搞养老地产。快速复制,政策迫使有一些改变。没做光提不合理,做了提出来政策可能有改变。

  冯雨峰表示,“绿城在浙江临平的养老地产项目,就配有自己的医院,目前可以刷杭州的医保卡。”

  翁国强认为,日常的护理费用,600元每月也好,700元每月也好,都不算低。所以现在做低端和普通的,客户群就很小,干脆定位高端。重要的还是政策支持,允许从医保承担。

  若服务整合难度系数太高,何不外包?

  王波认为,养老地产如果做全产业链太复杂。地产商专注于做开发,运营管理服务可以交给专业的服务公司。

  “我觉得应该有专业的分工,就像美国一样。我不太习惯用养老地产、养老服务来说,分得很清楚:投资商、开发商、运营商。这样就构成一个完整的生态链,专门投资的,专门做建设的,专门做运营管理,这样大家在各自的领域都很专业。目前在中国这样的生态链还没有形成。”

  开彦认为,专业化是指从业人员有一定专业素质,懂得老年人特点,有一套市场化的管理,“现在没看过几家比较好的。”

  当然,外包会带来价格的水涨船高,这是另一个难点。

  嫁接旅游区的尝试

  也有相对成功的案例。

  三亚某龙头房企的副总裁直呼,“三亚的老年公寓都卖完了,没有了。不过,老年公寓界限很宽,不一定只卖给老年人,卖给所有人。老年公寓的配套全一些,有喝茶、医疗、下棋、锻炼设备等等,也有24小时的服务中心。”

  上述人士称,虽然三亚其他房子也卖得好,但老年公寓卖得更好。很多业主都是给父母买一套,用来度假养老。养老社区三亚还没有形成气候,是因为现在三亚没有地了,下面有地的县会去做。

  在风景优美的旅游度假胜地,养老地产大卖的呼声颇高。

  “现在老人需求的来源会是沿海城市。”黎庆文认为,项目反而会建在风景优美的地方,比如海南、云南等。

  “休闲度假,每年住两三个月还可以,长期居住难。”一位国企开发商提醒,度假型的养老地产要结合休闲的功能才会有市场。

  黎庆文称,很多老板很注意养生,每个季度都出去玩。养生人士购买会员卡之后,可以冬天去海南岛,夏天去北戴河。每个季度都有安排,并通过旗下旅行社安排出国游。

  张健表示,养老和养生要结合,而不是和等死结合,如此市场就广了。一个好的养老项目,住在里面的人也要舒服。现在大家都觉得前景很好,但具体做很难。像夏威夷和海南这样有得天独厚地理优势的,相对适合养老,市场也容易自然形成。

  放到更为宏观的视角来看,养老地产的定位目前仍是个问题。

  “退休了,老人觉得很失落,不知道该干什么。退休以后,应该是个人真正价值的开始,更好地享受。家里有条件的不愿意去养老院,精神层面的东西太少。”开彦认为,要打造令老人向往的住处,愿意变换自己的家产、房产住进去,因为有很好的服务和管理,可以放开去享受人生。这才是今天打造老年地产的需求。

  开彦描述他眼中的养老地产模型,不论是老年公寓还是大型养老社区都该是有富有生气的,不脱离社会的。体量在100万-200万平方米,老年人比例占60%~70%,还有30%是年轻人、小孩子。老人走10分钟就到了年轻人住的地方。有托儿所、中学。

  张健也说,“养老地产目标客户要搞清楚,是给生病的老人,还是健康的老人打造的?”

  “新一代老年人的诉求,不但是有人照料和温饱,还要追求更高品质的生活。这是亲和源的理念。”王波认为,养老项目的顶层设计要考虑到新一代老年人的需求,模式和服务的理念要着眼于这点。

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