网友分析：武汉合理房价为每平方4774元

　　记者胡继权

　　全国两会上，温家宝总理关于“房价还远远未回到合理水平”的讲话，无疑给时下低迷的楼市更增添了几分观望气氛。昨天，武汉多家网站的调查显示，近六成有购房计划的市民表示将暂缓买房，其中有近五成表示房价跌20%以上才会出手，甚至有人根据网络流行公式算出武汉的合理房价应为4774元/平米。

　　有业内人士预计，本地楼盘目前虽最低报价已达九折，但更大规模的降价将很快到来。

　　【现象】

　　昨天，在武昌丁字桥上班的余小姐在洪山三环南边买了套90平米的房子，中间朝南的楼层，单价4700元/平米，比去年底时低了近500元一平米，如果不挑楼层，4500元/平米左右就能买到。

　　记者了解到，目前武汉销量排名靠前的楼盘，几乎无一例外都是靠低价策略。如汉阳上月销量最大的一家楼盘，地处二环内，均价为7100元/平米，比三环外的常青花园还低；而上周徐东一家知名楼盘推出了一批特价房，单价仅每平米9000元出头，这也是半年多以来，内环线房价首次跌破万元大关。

　　据市房地产开发协会统计，上月我市新房销售前十名的楼盘中，均价最高的仅为8600元/平米，其中三环以内有楼盘如刨除精装修，实际售价已低于6000元/平米。此外，今年3月以来，各带头楼盘降价的表达方式已比较直接，如群发短信等，还有的干脆现场直接给折扣。沌口一家楼盘的销售员告诉记者，在标价上打九折已经是公开的，如果购房者自己去找销售经理，甚至还有2~4个点的折扣，“突破九折是迟早的事”。

　　三环边4000多，内环降至万元以下

　　开发商合作、转让成风

　　过半购房者继续观望

　　据亿房网昨天的调查，近六成购房者表示将暂缓购房计划，比例较上月大增近一半；有52%的受访者称，房价在目前基础上再降两成才考虑出手，56%的人认为武汉新住房均价降一千的可能性非常大。

　　不仅如此，有才的网友们还提出了合理房价的概念，即一个城市的合理房价应为：全年城市居民人均可支配收入×家庭构成人口×合理的房价收入比/90㎡(小户型分界线)。据市统计局发布的去年武汉人均可支配收入为23720元，按三口之家和世界银行房价收入比上限计算，网友认为武汉的合理房价为：23720×3×6/90=4774(元/平米)。而截至上月，武汉所有行政区内新住房的成交均价为6326元每平米，相当于还要下降24%，才能与网络调查的期望值相当。

　　【调查】

　　或出现大规模降价潮

　　亿房市场研究中心分析师郑军华认为，3月武汉楼市的热销是建立在大量楼盘降价、打折及促销优惠的基础上，其中三环沿线及远城区由于供应量大，部分实际折扣已近八折，尤其是后湖、盘龙城等近期出现的“日光盘(当天全部卖完)”，也与其长期蓄客、集中低价开盘的销售策略有关，有些开发商从认筹到开盘甚至长达半年之久。

　　中国指数研究院华中研究副总监李国政认为，总理对楼市的表态，可以看做是对春节后各地出现楼市小阳春的“反击”，尤其是对各地试探性放松限购令或调控政策做法的纠正，这在很大程度上打消了购房者对房价不会下跌的疑虑，基本确定了今年“房价必跌”的基调，预计更大范围、更大规模的降价潮将会很快出现。

　　自2月底以来，武汉与国内其他部分城市一样，楼市迎来“小阳春”，新房单日销量经常突破400套，最高的一天达到700余套。但对武汉1713家在册房企来说，这股暖流只能惠及少数的10~20家开发商。

　　在上月的土地拍卖上，江岸幸福村、石桥村等多个地块，不再是某一家开发商通吃，而是由两家以上的房企瓜分，其中还有房企以“马甲”出场，为以后的合作开发留出空间。此外，部分知名房企之间的合作已是公开的，如地产集团与南国置业、百步亭集团分别合作开发后湖地块，万科与联投集团开发唐家墩地块，卓尔发展与钰龙集团开发金融街地块等。

　　然而，对很多没有融资渠道、项目本身又没有吸引力的中小开发商，尤其是在远城区拥有较小土地的房企，整体转让已是常见现象。沌口一家银行的副行长告诉记者，今年以来银行对房地产贷款的放松仅限于支持首套个人购房，房地产开发项目依然是贷款的“黑名单”，连武汉排名靠前的一些房企，也只能通过发行信托基金的方式融资，且承诺的年回报率要超过10%。

　　据了解，去年下半年以来，黄陂、新洲、江夏等区，已办理或正在办理并购、转让的房企至少在10家以上，有的房企甚至在2008年后经历过两次以上的转手，目前仍未脱困。

　　【提醒】

　　当心烂尾楼、早产房

　　记者从房管部门了解到，我市2008年楼市调控期出现的两个烂尾楼项目，位于远城区的一个经多方努力已经处理完毕，业主基本拿到房子、两证，但另一个虽经多次复工但目前仍未解决。

　　为此，房产部门提醒市民，在目前开发商一味追求资金回笼的销售导向下，绕过限购令的违规售房、证件不全的“早产房”、交了认筹金又不退等问题将会更突出，购房者出手前一定要反复考虑、慎重签字，避免不必要的损失，尤其是对工程进度缓慢甚至有停工迹象的楼盘，更要谨慎购买。