浦东一豪宅项目上周售47套 成交均价逾5.6万/平

　　有分析认为，沪上豪宅库存量仍较大，加上新楼盘不停入市，户型较大的豪宅项目竞争面临激化。

　　早报记者 陆鸣 

　　沪上中高端楼盘的热销，已体现到周成交数据上。

　　金丰易居&佑威联合研究中心最新发布的数据显示，上周(3月19日-3月25日)上海商品住宅成交面积为17.46万平方米，环比(较前周)上涨8.71%；成交均价则环比大幅上涨17.96%，至25705元/平方米，为近9周新高。

　　“豪宅项目集中成交，是上周上海新房均价出现大幅提升的主要因素。”21世纪不动产分析师黄河滔说。

　　据佑威统计，上周沪上在均价4万元/平方米以上的高端楼盘成交了2.8万平方米，成交面积环比增加96.11%。其中，单价在6万元以上的豪宅成交了1.48万平方米，环比大增149.92%。

　　浦东豪宅周成交47套

　　值得一提的是，单价在5万元以上的豪宅项目——位于浦东的尚东国际名园，在上周以47套成交房源、1.06万平方米的成交面积，位列上海市商品住宅成交面积榜的榜首。佑威数据显示，尚东国际名园上周的成交均价为56087元/平方米。

　　成交均价达64180元/平方米的海珀府邸，则凭借21套成交房源、7161平方米的成交面积，位列上周沪上成交面积榜的第三位。

　　沪上某房企高管介绍，尚东国际名园已经开售两年，此前销量并不算好，一个月只能卖掉一两套。据中房信统计，2011年1月、2月、4月，尚东国际名园成交的联排别墅分别为4套、2套、1套；2011年1月、4月、5月，该楼盘成交的叠加别墅分别为4套、1套、1套。

　　中房信分析师薛建雄称，尚东国际名园的成交价格并不便宜，之前整体卖得不怎么好，近期也没见有什么营销动作，“因此不排除这次集中成交，是抵债或者信托融资的可能。”

　　沪上另一业内人士称，尚东国际名园此次集中成交，是通过“老板的朋友，以3家公司的名义，原价买进，买了六七十套”，“出现这种情况，往往是为了融资、质押产权或者入股。”

　　但尚东国际名园售楼处一工作人员昨日则称，该楼盘“一周的集中成交，并非抵债或信托融资”。

　　尚东国际名园的拉动作用不容小觑。据21世纪不动产统计，上周上海市单价在5万元以上的高端住宅共计成交61套，而上次沪上豪宅单周成交突破60套，是在近60周以前。

　　沪上豪宅项目赶工期

　　尚东国际名园的集中成交，被业内人士视为沪上豪宅市场复苏的一个苗头。

　　“上周沪上高端物业的成交表现很抢眼，或表明高端物业回款需求开始变得更加迫切，部分项目也需要通过打折来争夺有限的客户。”佑威机构执行董事黄志坚说。

　　可见的是，沪上部分豪宅的入市步伐在加快。

　　据佑威统计，上周沪上商品住宅新增供应面积环比大涨140.72%，至28.02万平方米，创下近14周新高。有13个商品住宅楼盘在上周获取预售证，其中，浦东某滨江豪宅项目的入市面积即达4.79万平方米，该楼盘已于3月23日开盘，推出房源195套，均价16万元/平方米。

　　沪上某高端楼盘高管分析，在去年一年，沪上豪宅成交寥寥无几，但同时也积累了不少需求，现在很多人认为楼市政策已见底，市场出现好转，因此开始入市。“接下来，中高端项目的成交会很微妙，但也还会持续一段时期。”

　　据该高管介绍，该公司旗下的一个高端项目正在赶工期，希望能在二季度末上市，“价格一定是随行就市，否则会遭市场报复。”

　　“市场竞争或激化”

　　不过，对于豪宅市场的前景，各方判断并不一致。

　　沪上某豪宅开发商称，他们长期看好内地的经济发展，会不断产生新增的需求。据该开发商称，该公司最近推出的某豪宅项目，在数年前即开始接受客户预定。

　　但黄河滔认为，调控背景下，豪宅项目要想改变销售不佳的格局，面临着降价压力。眼下库存豪宅尚未去化(预定及销售)，新的产品又不停入市，户型较大的豪宅项目竞争或激化。据21世纪不动产统计，2011年首次入市的5万元/平方米价位段的项目，至今合计去化率只有18%。

　　黄志坚认为，限购令下高端物业成交总体仍然难有起色，这从截止到目前的年度累计成交可见一斑。

　　佑威数据显示，截至3月25日，沪上单价在6万元以上的豪宅共计成交了42101.11平方米、136套，成交面积和套数较去年同期分别下跌了15.78%和26.09%，均价下跌了7.98%。

　　在黄志坚看来，高端物业的成交量能否持续，还需要进一步的观察。但他预计，随着普通商品住宅价格的合理下调、经适房上市量加大，调控会趋向合理和准确，与普通百姓置业无关的高端市场有望放开，届时才能真正迎来豪宅的“春天”。

　　“小阳春行情仍在延续”

　　销售势头转好的不只是豪宅。

　　据佑威统计，3月前25个交易日，沪上商品住宅成交量已达59.14万平方米，已稳坐去年8月以来的月度成交冠军。黄志坚认为，4月的推盘时机确实优于3月，但成交量能否超过3月，取决于开发商能否保持清醒的头脑，看清大势以及价格下降的程度。

　　黄河滔的判断是，进入3月，上海新房市场成交量回升明显，“小阳春”行情势头基本确立，后续购买力的介入值得期待。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，本周沪上楼市的供应发力很明显，基于此轮供应的推动，后续交易得到稳固的可能性很大，温和的“小阳春”行情仍在延续。

　　沪上某上市房企销售总监的观点更为积极。

　　“近几周上海楼市的周成交量都能保持在15万-20万平方米的水平，市场成交或已慢慢归于常态，供应量也出现了供略大于求的常态情况，这表明市场已向稳定方向发展。”该销售总监说，要想这一市场状况持续下去，开发商一定要达成“不涨价”的默契，否则量增价涨，会逼政府出台新的打压政策。

　　某上市房企高管亦称，“成交量上去而价格保持平稳，这是开发商、政府、买房人都愿意看到的。一旦量增价涨，肯定会迎来新的调控。”

　　该高管说，指望二季度房价出现反弹不太可能，重要的是抓住目前呈现出来的成交的“春天”。