崇明地王复出成交价缩半

　　早报记者 王齐

　　时隔一年有余，昔日的崇明地王——城桥商品房基地1、2号地块，在遭遇退地后再度入市，成交价也打了对折。

　　3月27日，上海市规划和国土资源管理局网站的公告显示，城桥商品房基地1、2号地块在当天以5.36亿元底价成交，折合楼板价约3075元/平方米，竞得方是上海同瀛宏明房地产开发有限公司。

　　而在此前2011年2月12日，城桥商品房基地1、2号地块曾以10.0191亿元总价成交，折合楼板价6451元/平方米，溢价率达115%，创下当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。不过，此后该地块遭当时的竞得方上海保集(集团)有限公司(下称上海保集)及上海佳富投资有限公司“退地”。

　　沪上一位不愿具名的分析师称，“很难说这算不算‘抄底’，当时出现高溢价是因为市场很热，现在地价都不高。总体看(打对折)是划算的价格。”

　　起始价上涨15%

　　城桥商品房基地1、2号地块，看上去的确颇具吸引力。

　　出让公告显示，该地块东至鼓浪屿路，南至花鸟路，西至湄州路，北至育麟桥路，合计出让面积15.5万平方米，建筑总面积为17.4万平方米，容积率为1号居住地块1.2、2号居住地块1、幼托0.8。

　　虽然容积率不高，但开发要求颇多。

　　除了要无偿提供安置房3万平方米、经济适用房8814平方米和15班的幼儿园，出让公告对于楼层还有高度限制，住宅建筑高度控制在24米以内，幼托建筑高度控制在15米以内。而且，相比一年前的起始报价，再度入市的城桥商品房基地1、2号地块起始价也有15%的上涨。

　　克而瑞分析师杨晨青认为，低溢价或底价成交的案例很多，关键是起始价什么时候开始松动。现在部分二三线城市的地方政府已经开始下调出让地块的起始价。上海还比较少。

　　此外，在杨晨青看来，城桥商品房基地1、2号地块在去年的成交价，就是被高估的，“产品上市的价格至少要7000元/平方米，这有点贵，因为崇明楼市是有泡沫的。”“崇明本身的需求都来自本地，跨海大桥这个概念一出，钱就进来了。”杨晨青说。

　　亚通股份的身影

　　开发商对于拿地依然谨慎。

　　此次城桥商品房基地1、2号地块出让过程中，领取申请书的开发企业有10家，但提交竞买申请的只有1家。

　　这惟一参与竞买的企业，正是城桥商品房基地1、2号地块最终的竞得方——上海同瀛宏明房地产开发有限公司。

　　值得一提的是，上海同瀛宏明系亚通股份(600692.SH)旗下参股公司。

　　亚通股份被称作崇明惟一一家上市公司，该公司的大股东是崇明县国资委。

　　此前，亚通股份的核心业务是轮渡客运和车辆摆渡，近年来该公司开始转型，房地产开发也成为其主要开拓方向之一。上海同瀛宏明正是亚通股份子公司上海亚通和谐投资有限公司参与投资的一家开发企业。

　　根据亚通股份去年11月发布的一则公告，亚通和谐投资当时持有上海同瀛宏明10%股权，上海同瀛宏明的第一大股东是大同煤矿集团宏远工程建设有限公司，该公司持有其85%股权。

　　亚通股份在其2011年年报中称，2012年该公司将加大旗下房地产项目的营销力度，及时回笼资金。彼时，该公司即在年报中直言，要“积极关注参股公司对新城1、2 号地块的竞拍工作”。

　　“谨慎拿地成房企共识”

　　眼下，更多的开发商对楼市持谨慎态度。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，沪上土地市场近期总体表现低迷，供地计划缩减和开发商购地意愿降低是主因。

　　黄河滔分析，近期沪上土地市场未走出低迷，3月放缓推地节奏在情理之中。另外，当前愿意入市购地的开发商多抱有“抄底”心态，如果现时的土地价格降幅无法达到他们的心理价位，他们宁可选择按兵不动，“谨慎拿地成了房企共识”。

　　财大气粗的央企也不例外。

　　“政府经常主动来公司推介土地，但是很多是纯商办的，就是说回收周期长、投资量大，宅地好的不多，好的宅地开价太高，协商不下来。”一位央企开发商说，他们的心理价位和政府的底价会相差3000-5000元/平方米，“有一块地，政府开价1.3万元/平方米，周边住宅卖1.6万元/平方米，我们希望的价位是1.1万元/平方米。”

　　上述央企开发商透露，该公司今年拿地的预算有100亿元。

　　“我到处看地，但政府要定了高地价，不肯降，僵持着。我们也不愿意接高价的‘烫手山芋’。”上述央企开发商说。

　　杨晨青认为，此前的第一轮调控是政府和开发商之间的博弈，关键是房价。今年已进入第二轮调控阶段，已变成是中央和地方政府的博弈，关键在于地价。

　　杨晨青判断，2012年宅地的起始价还是会有所松动。