炒买炒卖墓地禁令下 市民告未履行炒卖合同获胜

　　地方政府严令禁止法院却判炒卖墓地合同合法

　　南沙一市民状告殡葬公司未履行墓地炒卖合同获得胜诉

　　□本版撰文 信息时报记者 魏徽徽 实习生 郭仲然

　　炒卖“福位”墓地投资，还能获得三成保底利润？广州市南沙一名市民林先生在2006年与一家殡葬公司签订了墓地买卖合同和《合作协议》，但随着地方政府出台法规严禁或限制墓地买卖，殡葬公司不愿履约。

　　林先生于是起诉。法院判决认为，尽管各级政府有关规定禁止炒买炒卖墓地，但是，该墓地买卖合同是当事人双方自愿签订的真实合同，因此墓地买卖合同有效。法官建议，应加强立法，将墓地管理纳入法制轨道。

　　合同

　　投资墓地“福位”三年保底利润30%

　　2006年7月28日，市民林先生以14.6万元的价格向南沙某殡葬公司购买墓地一块，并于同年8月1日与该公司何某某签订《合作协议》。

　　该合作协议约定，“兹有林先生投资广州南沙某墓地一个，人民币壹拾肆万陆仟元整”，何某某愿意确保林先生投资3年的利益：3年福位保底利润30%，即人民币4.38万元，售出时超出利润的部分，双方各占50%。另外，3年期到，林先生可选择续期或终止协议，如续期方案不变，直至林先生愿意售出为止。

　　起诉

　　对方未履行合约买家三次起诉

　　三年期满后，殡葬公司于2010年1月5日致函林先生，表示为答谢林先生的支持，自该函件签署之日起，按规定林先生可每年领取13%的红利，三年期满后自愿申请，并表示同意按原价收回。但此后该公司并没有按照上述承诺支付红利给林先生。

　　同年8月5日，林先生向法院提起诉讼，请求判决解除上述《合作协议》及墓地购买合同，要求南沙某殡葬公司和何某某共同返还其购买墓地的本金14.6万元及利息，并赔偿林先生损失5.84万元。

　　同年12月31日，南沙区法院判决认定何某某签订《合作协议》是其个人行为；林先生、何某某签订《合作协议》所形成的法律关系与林先生、殡葬公司之间的墓地买卖合同关系是不同的法律关系。法院判决解除林先生与殡葬公司之间关于买卖墓地的合同，并判令殡葬公司退还价款14.6万元给林先生。但告知林先生，其与何某某签订的《合作协议》属不同的法律关系，只能另案起诉。

　　2011年2月14日，林先生拿着殡葬公司给他的函件，另案向法院提起诉讼，请求判令该公司履行《合作协议》，以购买墓地的价款14.6万元为基数，按每年13%的标准，向其支付自2009年8月1日起至2011年2月14日止的利润。同年3月15日，南沙区法院支持了林先生的诉讼请求，判令殡葬公司支付利润。

　　其后，林先生又起诉何某某，认为按照《合作协议》约定，何某某确保林先生购买墓地后三年保底利润4.38万元，但直至2009年7月28日，何某某承诺的三年利润未予兑现，其行为已构成违约，应承担赔偿责任。请求法院判决何某某按平均每日40元的标准，支付自2006年8月1日至2011年2月14日止的合作利润。

　　法院判决

　　违反墓地管理规定但买卖合同仍有效

　　一审期间，何某某提出，根据《国务院办公厅转发民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》、《广东省殡葬管理办法》、《广州市殡葬管理规定》等相关规定，其与林先生签订的《合作协议》无效。

　　南沙区法院指出，《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第4条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《合同法》司法解释也指出，所谓“强制性规定”是指效力性强制性规定。

　　依据上述规定，南沙区法院认为，该《合作协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，遂依法判决何某某向林先生支付“保底利润”4.38万元。

　　此外，因法院已判决殡葬公司支付2009年8月1日起至2011年2月14日止，每年13%的利润，林先生要求何某某再支付没有依据。遂驳回其他诉讼请求。

　　判后，何某某不服提起上诉，称其只是职务行为，且约定“在确保3年投资利润的前提下，售出时超出利润的部分，双方各占50%”，违背了民事行为应当遵循的“公平、等价有偿”原则，协议双方所确定权利义务不对等、不利于规范市场风险。

　　对此，广州市中院认为，根据《合作协议》约定内容来看，何某某以其个人身份对林先生承诺，应认定为两人投资合作约定，其主张约定内容无效不成立。二审裁定驳回上诉，维持原判。

　　法官建议

　　尽快出台墓地管理的高位阶法律

　　广州中院相关法官指出，目前炒卖墓地、灵位的情况呈逐渐增多趋势，虽然部门规章和地方法规对炒卖墓地行为进行了严格限制，但由于法律尚无作出明确规范，导致法院在处理此类问题时出现适用依据困难，或者说判决结果与政府对此类问题的规制存在差异，裁判效果不够理想。

　　依照我国《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，墓地应属于房地产类别。该法官直言，“此类纠纷因涉及中国传统伦理道德、祖先崇拜的特殊情感容易引发集团诉讼，应引起相当关注。建议尽快出台有关墓地管理的高位阶法律，将墓地管理纳入法制轨道，正本清源，从根本上解决此类纠纷。”